Как оценить стоимость недвижимости и почему полезно это сделать прямо сейчас

Отношение к недвижимости резко изменилось — многие офисные сотрудники спешно перешли на «удаленку», покупатели перестали ходить в торговые центры…

Все это говорит о том, что рынок ждут сильные изменения, и это время задуматься об оценке недвижимости. Как меняется стоимость квадратных метров в Беларуси уже сейчас и как оценить стоимость недвижимости — свои наблюдения и 3 способа оценки рассказывает Александр Шуст, совладелец компании «Инновационный консалтинг».

Что сейчас происходит на рынке недвижимости

— Считается, в Беларуси очередные «кризисные времена» наступили 9 марта 2020 года. На рынке недвижимости наметились тенденции снижения стоимости объектов недвижимости и арендных ставок в валютном выражении, снижения количества сделок, роста стоимости кредитов.

Пока серьезного снижения цен на объекты недвижимости нет, арендные ставки еще не подешевели, все предложения — на уровне докризисных цен. Конечно, далеко не факт, что по таким ценам покупают и арендуют… Однако эта ситуация дает возможность оценить свои активы выше того, чем они будут стоить уже через месяц. Оценщики еще могут учитывать сделки, которые были совершены до кризиса, так как данных по новым сделкам нет (или их количество минимально).

Арендные ставки пока также «замерли», тенденции повального снижения аренды еще нет (хотя к этому и есть масса предпосылок). Но это с большой вероятностью очень скоро произойдет. Сокращение арендных ставок приведет и к сокращению стоимости самих объектов недвижимости. Некоторые банки уже отказывают клиентам в выдаче и продлении кредитов.

Какие объекты недвижимости больше потеряют в цене?

• Торговые помещения (включая общепит) подешевеют быстрее и больше других. Эта сфера наиболее пострадала от последствий коронавируса и самоизоляции
• Административные помещения также подешевеют, но в меньшей степени — сотрудники переходят на «удаленку», компании или полностью отказываются от офисов, или выбирают варианты подешевле
• Производственные помещения подешевеют меньше других. Договоры по ним заключаются на более продолжительный период, с учетом специфики им сложнее и затратнее переезжать.

 

Зачем сейчас нужна оценка недвижимости

1. Для получения кредита в «белках». Оценка сейчас выгодна тем, кто кредитуется в белорусских рублях: пока цены в долларах не просели, а цены в рублях — выросли. Ведь оценка производится в долларах с переводом в белорусские рубли по курсу Нацбанка.

2. Для переоценки своей недвижимости для залога по действующему кредиту. В условиях стабильности банк требует переоценки имущества в залоге по текущему кредиту, как правило, раз в год. Однако в условиях резкого изменения курса и/или изменения рыночной стоимости недвижимости обновление оценки могут запросить чаще.

Если вы знаете, что через несколько месяцев переоценку делать все равно придется, лучше это сделать сейчас — пока курс растет, но цены на рынке недвижимости еще не упали. Отчет об оценке для целей «Передача в залог (ипотеку)» действителен в течение 6 месяцев с даты оценки. После падения цен придется передать в залог банку в 1,5 раза больше недвижимости, чем сейчас. При этом стоимость залогового имущества увеличится вне зависимости от того, в какой валюте брался кредит.

Как оценить недвижимость?

При оценке недвижимости используют 3 основных ориентира:

1. Сравнительный метод. Самый простой и логичный метод, который показывает максимально достоверные цифры и практически исключает субъективный фактор. Объект оценки сравнивают с аналогичными по характеристикам объектами, беря данные о стоимости реальных сделок с имуществом и открытыми предложениями на рынке.

Откуда их взять?

• На сайте Национального кадастрового агентства можно получить сведения о ценах сделок с недвижимым имуществом (договоры купли-продажи). В Едином государственном регистре недвижимого имущества мы берем полную информацию об объекте оценке, в том числе о наличии каких-либо обременений (ипотека, арест и прочее). Доступ к этим ресурсам только платный и возможен для определенных специалистов — например, оценщиков, риелторов.
• На сайтах и площадках по продаже недвижимости. Самый удобный и популярный — realt.by, там в обязательном описании объектов указаны важные критерии. Есть и другие сайты, но не везде критерии описаны настолько хорошо.

Пример. В одном бизнес-центре продаются два офиса — один на первом этаже, другой на седьмом, площадь и уровень отделки примерно одинаковые. Если один стоит $ 70 000, то другой, скорее всего, будет стоить примерно столько же, с незначительной корректировкой на этажность.

Какие критерии влияют на стоимость?

• Местоположение — самый важный показатель. При прочих равных именно он на 80−90% оказывает влияние на стоимость. Стоимость торгового помещения в центре города и аналогичного в промышленной зоне может отличаться в 2−3 раза
• Площадь — расчет производится исходя из стоимости 1 кв. м, затем умножается на общую площадь
• Состояние, наличие ремонта, уровень отделки
• Год постройки здания
• Фактическое состояние самого здания (класс БЦ).

Часто собственники думают: «Мое помещение лучше, в нем такой шикарный ремонт!» Но далеко не факт, что следующие владельцы готовы переплачивать за ваш золотой унитаз.

2. Затратный метод — просчитывается стоимость возведения здания «с нуля» на существующем участке земли. Учитывается покупка или долгосрочная аренда участка (как правило, его кадастровая стоимость), подведение коммуникаций, строительство самого здания, регистрация. Плюс прибыль, которую мы планируем получить от продажи этого здания. Затем от полученного результата отнимается стоимость накопленного износа.

Но! Далеко не факт, что итоговая цифра будет отображать реальную рыночную стоимость. Можно построить «задорого» шикарный торговый центр где-то в районном центре, но покупатель на него никогда не найдется.

Это же касается и жилой недвижимости. К примеру, лет 5 назад было востребовано строить частные жилые дома для последующей перепродажи, в среднем около 150 квадратных метров. На таком доме можно было заработать от 30% до 50% итоговой стоимости. Сейчас стоимость таких домов упала, и заниматься этим стало не так выгодно.

К тому же у готового объекта недвижимости есть недостаток — его дизайн или ремонт сделан по вкусу застройщика. Переделывать — это дополнительные (и часто немаленькие) финансовые и временные затраты. Особенно это касается зданий производственного назначения — если оно строилось под определенный проект, но не было востребовано, то, скорее всего, потребуются вложения в переоборудование.

Метод предполагает использование проектно-сметной документации, где будут учтены все затраты. В реальности (особенно на здания) найти такую документацию сложно, а даже если она есть, то там учтены не все затраты. Да и постройка в ценах прошлых лет требует перерасчета на сегодняшнюю стоимость. Если документации нет или она потеряна, оценщики используют «Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений», а датируется он… 1969 годом! Все верно, это не ошибка — показатели 50-летней давности. Конечно, применяются коэффициенты научно-технического прогресса, проценты изменения стоимости — но вы сами понимаете, насколько этот метод точный.

3. Доходный метод говорит, что объект стоит ровно столько, сколько доходов он принесет в будущем. Мы предполагаем, что, купив помещение или здание, его сразу же сдадут в аренду, а через какой-то период времени (3 года или 5 лет) продадут. Расчет по этому методу сложный — нужно сложить чистые доходы (без налогов и коммунальных платежей) с будущей стоимостью нашего объекта.

Пример. Есть помещение, которое мы можем ежемесячно сдавать за условные 10 рублей чистого дохода — это 600 рублей за 5 лет. Но стоимость «завтрашних денег» меньше, чем «сегодняшних».

• Применяем ставку дисконтирования 10% и функцию сложного процента и получаем уже не 600, а 470,65 рублей. Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.
• Через 5 лет мы планируем продать здание за 1000 рублей. Пересчитываем обратным счетом эту стоимость «на сейчас» и получаем 607,79 рублей.
• Складываем эти два показателя: 470,65 + 607,79 = 1 078,44 рубля. Это и есть условная стоимость нашего объекта, рассчитанная по доходному методу.

При оценке для банков требуется предоставить расчет стоимости как минимум двумя методами. Иногда допускается один. Чаще всего используют сравнительный и доходный методы, что логично. В любом случае оценщик должен обосновать выбор метода или совокупности методов оценки. Допускается расхождение стоимости по разным методам не более чем на 15−20%.