Как мечта инвестировать в недвижимость и поиск ниши привели к производству, которого в Беларуси не было. История DublDom

В марте под Минском запустили фабрику по созданию модульных домов DublDom. Загородное жилье уже полгода собирают «под ключ». Сооснователь и директор компании «ДубльДомБай» Виталий Никуленко рассказывает о том, как запускался этот бизнес.

– Инвестировать в строительство и недвижимость для меня и моего компаньона Вячеслава Бабиенко было давнишней мечтой. Но активно взяться за ее реализацию получилось лишь в середине прошлого года. Ситуация на рынке уже тогда была напряженной: спрос начал смещаться в нижний и средний ценовой диапазон. Найти покупателя, скажем, на коттедж становилось сложнее. Рынок нуждался в новых экономичных технологиях и решениях. И тут мы познакомились с технологией сборки модульных домов – экологичных, стильных, недорогих.

Рынок модульных домов в Беларуси пока только формируется – к концу года его емкость составит около $2 млн. Однако, по нашим прогнозам, к 2020 году он вырастет в 10-12 раз на фоне переориентации потребителей в сторону недорогого загородного жилья.

В мире существуют десятки проектов по сборке модульного жилья, но нам приглянулись «дубльдома» российского архитектора Ивана Овчинникова. Подкупило то, что он сам несколько лет живет в таком доме – таком же, что и собирает для заказчиков. Мы тут же связались с ним по телефону, сели в машину и поехали в Подмосковье. Погостили несколько дней у Ивана в том самом «дубльдоме» – и загорелись идеей запустить аналогичное производство в Беларуси.

От появления концепции до сборки первого модульного дома прошло около полугода. Развитие бизнеса включало четыре основных этапа.

Этап 1. Адаптация проекта

На первом этапе перед нами стоял выбор: брать франшизу или разрабатывать технологию «с нуля». Последний вариант с учетом подготовки проектной документации, всевозможных согласований, создания экспериментального дома и его тестирования в зимних условиях занял бы около двух лет. За это время на рынок могли выйти прибалтийские и российские производители. Мы бы не только потеряли статус новатора, но и поставили крест на окупаемости проекта.

Франшиза виделась нам наилучшим решением. Все сертификаты на конкретные материалы и составляющие дома – пропитка, масла, утеплитель, электрика, трубы и другие уже были у франчайзи.

Как мы начинали:

1. Франшиза. Франчайзером стало архитектурное бюро BIO Architects Ивана Овчинникова. Причин несколько:

• «Дубльдома» успешно эксплуатируют в более суровых погодных условиях, чем в Беларуси.
• Нам удалось договориться о выгодных условиях использования бренда и технологии. Все, что от нас требовалось – cделать первоначальный платеж и производить отчисления с продаж (по данным официального сайта франшизы, отчисления составляют 5%. Паушальный взнос – 450 тыс. российских рублей – прим. «Про бизнес.»).

2. Капитал. Фабрику открывали на собственные средства. Банковских кредитов не привлекали. Валютная турбулентность, в которой оказалась страна в декабре 2014 – январе 2015, на проекте никак не сказалась.Три европейских станка покупали у белорусской компании – отдали около $30 тыс.

3. Персонал. Первым в компанию взяли технического директора – молодого парня с архитектурным образованием, горящими глазами и опытом работы на ведущих стройках Минска. В течение нескольких месяцев он занимался адаптацией российского проекта к белорусским реалиям. Надо было не только учесть предпочтения рынка, но и действующие в стране строительные правила и нормы.

4. Место. Много времени ушло на поиск места под фабрику. Сначала присмотрели помещения вблизи центра города, но они имели неудачную планировку и требовали ремонта. Потом нам предложили ангар в деревне Королищевичи, что рядом с СЭЗ «Минск». И хотя помещение располагалось за чертой Минска, оно идеально подходило для сборки крупных фрагментов дома. Там в итоге и организовали производственный цех.

Поскольку здание было в хорошем состоянии, то дополнительных расходов не требовалось. Оборудование приобрели среднего класса – не самое дорогое, но и не дешевое.

Несколько ребят отправили на стажировку в Россию. Сами же занялись получением всех необходимых разрешений, чтобы как можно быстрее приступить к производству.

Этап 2. Запуск производства

Наладить производство нам помогала команда франчайзера. Первые недели за действиями рабочих наблюдали российские специалисты. В сборке первого дома и вовсе участвовал сам Иван Овчинников.

Если вкратце, то процесс производства дома выглядит так: строганные доски режут, шлифуют, пропитывают огнебиозащитой, соединяют и собирают в единый каркас. После чего в корпусе дома проводят коммуникации, укладывают утеплитель и пленки, обшивают стены, вычищают все до блеска, кладут плитку, формируют интерьер и т.д.

На создание одного дома уходит около до 5-6 недель. Затем готовые фрагменты дома с помощью подъемника кладут на грузовик, перевозят на участок заказчика и устанавливают в течение нескольких суток на заранее подготовленный фундамент.

Производство настолько автоматизировано, что если, скажем, заканчиваются шурупы, то заказ уходит поставщику в течение 20 минут. В нашей компании работают над домами не «суровые мужики с перегаром», а увлеченные ребята. Например, скейтбордист, райдер [спортсмен-гонщик], один из лучших в городе граффитистов.

Контроль качества. Пару месяцев назад мы сравнили модульные дома в Беларуси и России. Так вот по скорости сборки мы им уступаем, а вот по качеству – существенно обходим:

1. В Беларуси действуют более жесткие СНиПы. 

2. У нас собралась команда перфекционистов, которым важно делать все качественно.

Трудности, с которыми мы столкнулись. Первые месяцы было непросто. Многое для нас было в новинку, рабочим надо было привыкнуть к технологии, набить руку. Мы набрали больше людей: если в марте на фабрике работало 8 человек, то сейчас – уже 12.

Сложность в том, что в отличие от обычных «коробок» «дубльдома» поступают с чистовой отделкой, электрикой, сантехникой, освещением и канализацией. Заказчик получает готовый дом, в который можно сразу же заселяться. И проблема кроется в том, что нужно делать чистовую отделку и все устанавливать, а это требует дополнительного времени и ресурсов.

Просто собрать голую «коробку» заняло бы неделю.

Этап 3. Продвижение и продажи

Первый дом мы собрали для демонстрации на выставке «БелЭкспо». В день ее открытия вышли первые материалы о «дубльдоме» в Интернете и на ТВ.

Посетителей оказалось столько, что мы удивлялись – как они все помещаются на площади экспозиции в 40 «квадратов». Люди задавали вопросы, изучали буклеты, брали контактные данные. В итоге за неделю-две мы набрали заказов на несколько месяцев вперед и, что нас удивило, продали «выставочный» дом.

Наша стратегия – быть интересными аудитории, новатором на рынке.

Так, мы первыми в Беларуси запускаем производство плавающих домов (дом, включающий в себя модульные понтоны и способный свободно перемещаться по рекам и озерам на буксире).

А вскоре планируем установить дом-конструктор для всеобщего обозрения – на одном из оживленных проспектов Минска.

Еще мы участвуем в специализированных выставках и тесно работаем со СМИ – это основные составляющие концепции продвижения.

Продажи

Стоимость «дубльдома» в Беларуси несколько выше, чем в России. Причин несколько:

1. Себестоимость материалов. Дерево обходится нам дороже, чем в соседней стране (часть дерева покупаем в России, поэтому возникает вопрос двойного налогообложения. Кроме того, белорусская древесина в принципе дороже российской – такова конъюнктура рынка). В покупке дерева в России есть несколько нюансов:

• В России есть компании, которые готовы поставлять древесину лучшего качества, которую не всегда можно найти в Беларуси.
• Иногда нужны породы дерева, которые либо не растут в Беларуси, либо их здесь найти не удается.

2. У нас персонал получает больше, чем рабочие в Подмосковье.

3. Соответствие требованиям СНиПов обходится недешево. Например, чтобы сдать дом в эксплуатацию, пожарникам нужно показать, что весь каркас пропитан огнебиозащитой. Следовательно, нужны сертификаты и самого материала, и организации, которая осуществляет работы по пропитке.

Кроме того, проводка должна быть в металлической трубе, тогда как в России можно использовать пластиковый аналог.

Итоговая стоимость готового дома «под ключ» в итоге начинается с $22 тыс.

Производство пока не принесло нам желаемой прибыли, но мы работаем на перспективу: куда важнее, что качество и технологии соблюдены в каждом собранном доме. Плановая рентабельность находится в районе 20%. Это не высокомаржинальный бизнес, но его можно масштабировать.

Сейчас мы можем собирать два дома в месяц – больше не позволяют производственные площади. Уже есть первый экспортный контракт на несколько домов. Сейчас изучаем варианты расширения производства.

Сильных конкурентов на рынке модульного домостроения мы пока не видим. Есть несколько компаний, которые возят фрагменты и комплекты домов из Евросоюза и России. Но собственного производства в Беларуси у них нет.

Этап 4. Диверсификация

Через месяц после старта производства мы задумались, каким образом диверсифицировать бизнес. И пришли к идее запуска производства мебели. Сначала начали изготавливать ее из массива дерева и предлагать как опцию к «дубльдому». Потом предложили покупателям базальтовые кресла: стали эксклюзивным партнером одного из производителей.

Вскоре планируем также разрабатывать и выпускать собственные модели дизайнерской мебели.