Личный опыт Анастасия Бондарович, «Про бизнес» 18 января 2023

Белорусский предприниматель уехал на Бали и строит там элитный отель за $1,5 млн: как открыть бизнес в Индонезии

Сергей Сулимов. Фото предоставлены героем.

Приехать на Бали на зимовку, остаться — и решиться на строительство своего отеля. План, который вполне может реализовать белорусский предприниматель. Как зарегистрировать свое дело в Индонезии и войти на местный рынок недвижимости, порталу «Про бизнес» рассказал основатель EnglishPapa и отеля Aviator Bali Сергей Сулимов.

— На Бали я переехал около двух лет назад. Сначала просто на зимовку. До этого я пережидал белорусские холода во Вьетнаме, Камбодже, Таиланде, на Шри-Ланке и Кубе. Но именно на Бали мне захотелось задержаться.

Здесь потрясающая энергетика и особое комьюнити релокантов из разных стран — более 100 тысяч человек на маленьком острове. Каждый привносит сюда что-то свое.

Я приехал во время пандемии и сразу начал делиться опытом в своем Instagram. Когда основные ограничения были сняты, количество туристов стало расти. И понятно, почему ― это уникальный климат, удивительная природа, горы, пляжи, серфинг, дайвинг. Это притягивает людей отовсюду: из Австралии, Америки, Великобритании, Сингапура, Франции… К тому же это одно из самых популярных мест для так называемых цифровых кочевников. Это показательно, ведь они могут жить, где захотят, а приезжают сюда.

Почему именно отель

Преимущество Бали в сравнении с другими курортами — сезон здесь круглый год. Это означает перманентный приток туристов. Стоимость проживания здесь вполне адекватная, особенно на фоне цен в Европе. Я познакомился с ребятами, которым за дом в Латвии нужно ежемесячно платить по 2000 евро — и это только за электричество. Здесь за эти деньги можно снять хорошее жилье в долгосрочную аренду.

Более того, на Бали сейчас очень высокий спрос на недвижимость. После пандемии и притока туристов цены на нее постоянно растут. В жилье, построенном по старому типу (с открытыми пространствами) не всем туристам комфортно находиться из-за сильной жары. Качественного и современного жилья (закрытого, кондиционированного, защищенного от грызунов и насекомых) здесь мало.

Мне в голову пришла идея построить апартаменты с посуточной арендой (это приносит больше денег, чем сдача вдолгую). В Беларуси я занимался бизнесом в сфере недвижимости около 15 лет. Одну гостиницу продал, одна работает до сих пор. Выходит, опыт строительства отеля есть. Как организовать его работу, чтобы нравилось людям, — тоже. Я начал искать землю, которая находилась бы в «красной зоне», позволяющей легально получать доходы от краткосрочной аренды.

Как выбирали место, дизайн и подрядчиков

Я долго выбирал место для строительства. Среди всех локаций с большим отрывом для меня победил поселок Чангу — номер один на Бали. В рейтинге Forbes он занимает четвертое место среди лучших мест для жизни и инвестиций. Здесь действительно образовалась хорошая инфраструктура: большой клуб, лучшие рестораны, спортзалы, места для занятий серфингом и верховой езды, теннисные корты, боулинг, аквапарк — все это в пяти минутах от нашего отеля. За два года жизни здесь, я еще не успел посетить все рестораны, которые мне советовали друзья. Свой апарт-отель я решил разместить в Чангу именно по этой причине.

Я наблюдаю так называемый эффект «курицы и яйца»: люди хотят ехать туда, где есть инфраструктура, а инфраструктура хочет появляться там, где много людей.

У меня уже есть проект и участок, мы готовы приступить к строительству апарт-отеля в ближайшее время. Планируем закончить его к марту 2024 года. Он всего на 19 квартир — мы целимся в премиальный сегмент. В отличие от жилых домов, сдающихся в аренду, у нас предусмотрены ресепшн, бассейн, коворкинг и есть официальное разрешение на бизнес. Привлекательность района обещает высокую заселяемость и доходность.

Мы работаем с международной командой архитекторов и дизайнеров и планируем отстроиться от конкурентов за счет визуальных решений в интерьере и высокого качества застройки — благодаря многоэтапному авторскому сопровождению.

Я пилот-любитель, увлекаюсь авиацией, и мне хотелось, чтобы интерьер апарт-отеля был отражением меня.

Со стройкой на Бали есть сложности, особенно сейчас, на растущем рынке. Но мы все-таки решили строить, а не покупать здание. Во-первых, у нас есть опыт, чтобы построить качественно, во-вторых — у нас уникальный проект и основу для него выгоднее возводить с нуля. В-третьих, я нашел партнеров, которые строили апартаменты и виллы моим друзьям, поэтому я уверен в качестве их услуг. К тому же дополнительно будет осуществляться наш белорусский технадзор.

Стоимость строительства отеля я оцениваю в $ 1,5 млн. Финансирование обеспечит инвестор, которого мне удалось привлечь в проект.

Апартаменты мы будем продавать по $ 120 000. Нам осталось привлечь покупателей буквально на десять юнитов. Делами отеля будет заниматься управляющая компания. Она позаботится о заполняемости, поддержит порядок, заселит и обслужит туристов.

По нашим подсчетам, доход владельца апартаментов может составить $ 2000−3500 в месяц за каждую студию. Свои вложения можно отбить за 4−5 лет, к тому же возможен заработок на перепродаже объекта — до 40%.

Бизнес в Индонезии: регистрация, налоги и трудности

Зарегистрировать бизнес в Индонезии несложно. Это делается за несколько дней. Для иностранцев никаких препятствий в этом, как и в открытии счета, нет. На рынке — множество агентств, которые занимаются оформлением всех уставных документов и взаимодействием с инстанциями. Я воспользовался услугами одного из них. Это обошлось мне в $ 1500−2000. Чтобы вести бухучет, тоже можно обратиться в фирму — это стоит порядка $ 200 в месяц.

Есть требования по капиталу: регистрируя бизнес, нужно взять на себя обязательство инвестировать 10 миллиардов рупий (это почти $ 650 тысяч) за определенный период времени или привлечь инвестиции на эту сумму. Со временем выполнение этого условия могут проконтролировать компетентные органы.

По подоходному налогу здесь прогрессивная шкала. До определенной суммы его нет вообще. Если доход до 300 тысяч долларов в год, то ставка составляет 5%. Первые полгода при выручке до 4,8 миллиардов рупий (примерно $ 250 тысяч) платить в казну нужно всего 0,5% с оборота. Налоги с дивидендов — 10% для резидентов, НДС — 11%.

Одна из основных трудностей — языковой барьер. Английский у меня хороший, но местные на нем почти не говорят, поэтому уже полгода я изучаю индонезийский. Вторая трудность вытекает из первой. Не знаешь местного языка — сложно самому разобраться с правилами и законами. Приходится обращаться за помощью к юристам, которые, кстати, не всегда сходятся во мнениях.

Белорусским предпринимателям на заметку

Если бы я мог начать свой проект заново, кое-что сделал бы по-другому. Например, не ждал бы год, чтобы начать поиск земли и открыть бизнес. Я бы начинал строить и инвестировать как можно быстрее. Думаю, рынок будет продолжать расти минимум ближайшие 5 лет.

Белорусскому бизнесу нужно выходить за свои рамки и постепенно становиться международным, осваивать развивающиеся рынки и диверсифицировать риски, не складывать яйца в одну корзину. Вкладывать деньги в бизнес на Бали — один из вариантов для этого.

Чтобы начать, советую обратиться за консультациями к хорошим юристам. Не лишним будет подписаться на блоги предпринимателей, которые рассказывают о ведении бизнеса в этой стране. Понадобится детально изучить сферу, в которую собираешься инвестировать, общаться с разными людьми на эту тему. Но прежде всего — приехать и все «пощупать» лично.