21 ноября
«Создать успешное агентство — как выиграть в казино», сооснователь WakeApp Эдуард Лебедев
2 | 1 | 2 | 3 |
Рынок жилой недвижимости всегда одним из первых реагирует на любые изменения в экономической ситуации в стране. Ни для кого не стало сюрпризом, что в марте-апреле 2022 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось более чем на четверть. «Но такое затишье не может и не будет длиться вечно» — уверен партнер и риэлтер агентства недвижимости «Абсолют недвижимость» Эдуард Самойлов. О том, что происходит с ценами за квадратный метр и почему премиум-сегмент снова начнет расти в цене уже летом — в нашем материале.
— Ряд волнений, вызванных сложной геополитической ситуацией, предопределил затишье на рынке жилой недвижимости. С конца февраля по вторую декаду апреля активность на рынке существенно снизилась. Со стороны покупателей заявки поступали в основном на жилье эконом-класса, а также на объекты на вторичном рынке, которые существенно потеряли в цене.
А цены на квартиры, в свою очередь, стали заметно ниже. По некоторым объектам на вторичном рынке снижение составило 10−15%. Кроме того, количество объявлений о продаже квартир сократилось практически вдвое.
В моей практике был беспрецедентный случай именно в этот период: состоялась сделка на 17% ниже от стоимости аналогичных объектов (продавцу срочно нужно было выйти на сделку для покупки трехкомнатной квартиры в новостройке при высоком курсе доллара).
Продажи новостроек также сократились. Основные факторы, которые повлияли на это:
По итогам 2021 года в Минске введено в эксплуатацию 962 тыс. м2 жилой недвижимости. Это рекордный показатель за последние 6 лет. Для сравнения, в 2020 году введено в эксплуатацию 697 тыс. м2.
В Беларуси в 2021 году введено в эксплуатацию 1 778,6 тыс. квадратных метров жилья. По сравнению с 2020 годом объем подобного строительства вырос на 95,1 тыс. м2.
При этом 1/3 от всего объема построенного жилья в Беларуси возведено с использованием государственной поддержки.
В 2022 году в Беларуси планируется построить 4,2 млн м2 жилья.
На начало мая цена квадратного метра в Минске в среднем составляет $ 1265. Но в различных сегментах недвижимости цены заметно отличаются:
На сегодняшний день большинство среди молодежи предпочитает, чтобы одна комната была совмещена с кухней (так называемые квартиры-студии).
Преимуществом студийных квартир является их доступность — как правило, это квартиры меньшей площадью. Такое жилье условно рассматривается как «первая квартира» и приобретается с намерением продажи в будущем для покупки более комфортного жилья.Покупатели постарше предпочитают полноценные квартиры, с изолированной кухней и большей жилой площадью. Это уже недвижимость «для жизни», рассматривается на длительный период.
Кроме того, вне зависимости от предпочтений в форматах жилья, есть несколько ключевых факторов, на которые люди обращают внимание при выборе жилой недвижимости:
В апреле ситуация на рынке стала постепенно меняться, приходить в более благоприятное состояние, пошли звонки по объектам, показы, сделки.
У продавцов, покупателей и девелоперов прошел первый шок. А недвижимость была и остается одним из самых консервативных и надежных вариантов вложения средств.Для тех, кто собирается продолжать жить в Беларуси, жилье все равно остается одной из ключевых потребностей.
Рынок недвижимости в очередной раз подтверждает, что самые надежные инвестиции — «в бетон». Да, расстановка сил меняется. Например, Минск уже не показывает взрывного роста и огромных цифр. Но это по-прежнему самая подходящая локация для сохранения капитала и получения пассивного дохода. Для стратегии перепродажи на первый план выходят новые микрорайоны.
Для тех людей, кто давно хотел улучшить свои условия для жизни — сейчас самое время продавать свою недвижимость и покупать новую по сниженной цене, но более высокого класса — например, перескочить из «стандарта» в «комфорт», а из «комфорта» в «премиум».
К слову, именно премиум-сегмент сейчас становится наиболее «лакомым куском» рынка. По моим ожиданиям, премиум-сегмент жилой недвижимости в новостройках Минска может ожидать «оживление» ближе к лету. На рынке достаточное количество VIP предложений, которые так или иначе найдут своего покупателя. Сейчас на рынке доступны десятки интересных предложений жилой недвижимости в новостройках премиум-класса, которые с учетом нынешней ситуации, скорее всего, не потеряют свою стоимость, а в долгосрочной перспективе — могут и вырасти.
Далеко не всю «дорогую» недвижимость стоит относить к премиум-классу. Существует мнение, что в Беларуси рынок премиума все еще формируется.А то, что называют «премиумом» — в лучшем случае бизнес-класс. Потому что премиальный объект не может быть реализован из дешевых материалов, не иметь качественного благоустройства, архитектуры и сервиса.
Поговорили с дизайнером интерьеров KOS studio и основателем концепт-стора Moonlight Room Светланой Коледа о том, что такое настоящий премиум и есть ли такое жилье в Беларуси.
— В Беларуси вообще есть премиум-жилье?
— Это очень непростой и многогранный вопрос. Со мной часто советуются при выборе места для жизни. Многие сомневаются, а стоит ли выбранный вариант заявленных денег и оправданы ли такие инвестиции? Является ли дорогой объект премиальным?
Минск формируется хаотично. Появляются отдельные дома, которые можно назвать премиум-жильем, но обычно это все-таки скорее компромисс. Потому что классно построенный и продуманный дом легко может соседствовать с неблагополучным. Или не иметь соответствующей инфраструктуры.
По мировым меркам, в Минске, наверное, нет практически ни одной застройки, которая бы соответствовала эталонному стандарту премиум на 100%. Но все же этот сегмент развивается. И каждый новый проект в этой категории стремится поднять планку выше.
— Какие признаки у жилья премиум-сегмента? Что его отличает от, например, комфорт-класса?
— Ранжировать проекты важно по оценке целого комплекса показателей:
Также нужно обратить внимание на высоту потолков, площади и отделку квартиры, наличие паркинга, остекление, отделку мест общего назначения и систему безопасности.
В жизни мы скорее сталкиваемся с объектами «промежуточных» классов и собственными стандартами застройщиков. Но давайте разбираться:
1. Дома премиум-класса часто находятся рядом с достопримечательностями, в престижных районах города, пусть и необязательно в центре. Но строительство на центральных улицах сегодня практически невозможно — нет места. Поэтому тот застройщик, который смог получить землю в таком лакомом месте, будет стремиться максимально ему соответствовать.
2. Премиальные жилые комплексы строят по проектам наиболее известных бюро или иностранных архитекторов.
3. Фасады домов облицовывают натуральным камнем или кирпичом.
4. В холле первого этажа обязательна лаунж-зона, лобби, кладовые, детский клуб и места отдыха только для жителей.
5. Во дворах — ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами, например, зоны отдыха украшают фонтанами или создают сады камней. Мы не можем себя изолировать от внешнего мира красотой и престижностью своего интерьера. Окружение, соседство, обустройство дворов влияет на общее восприятие нас в своем пространстве.
6. Подземная парковка обязательна.
7. Площадь квартир — от 65 м², кухонь — от 25 м². В квартирах много дополнительных помещений. Например, гардеробная, еще одна ванная в спальне или мини-прачечная.
8. Требования к инженерии повышенные: для отопления — конвекторы, встроенные в пол, вода очищается до питьевой, в кухне — отдельные вентблоки под вытяжку.
9. Потолки от 3 метров.
10. Отделка предлагается «под ключ» по готовым дизайн-проектам или white box. Есть также варианты, когда квартира частично меблирована. Например, лежит напольное покрытие, плитка в санузлах и мини-постирочной, установлена сантехника, уже готовы премиальная кухонная мебель и техника. Тогда покупатель такой недвижимости получает почти готовую к проживанию квартиру, но все еще может придать ей индивидуальность за счет дизайнерских решений и мебели. Это позволяет владельцу въехать в квартиру в течение месяца или даже быстрее.
Приобретение премиум-квартир с дизайном «под ключ» характерно для жителей крупных городов — Майами, Нью-Йорк, Лондон и т.д. Обычно девелоперы таких проектов работают с профессиональными бюро по дизайну интерьеров и готовят для покупателей предложения, каждое из которых уникально и соответствует самым современным трендам и концепциям. Такие решения «под ключ» предполагают, что в квартирах будет все — вплоть до посуды, текстиля и декора.
— Премиум-недвижимость — для кого она? Какие люди в основном ее приобретают?
— Премиум-недвижимость — это жилье для тех, кто ценит качество жизни, стремится получить максимум комфорта и эстетики. Для тех, кто дорожит своим временем и небезразличен к тому, как его проводит. Нельзя ограничить портрет покупателя такой недвижимости принадлежностью к какой-то определенной профессии. Но это точно прогрессивные, современные успешные люди, которые стремятся к лучшему.
— На ваш взгляд, премиум-сегмент не теряет в цене с годами?
— Действительно, не теряет. Мест для премиум-недвижимости не становится больше. Применительно к Минску их практически не осталось.
Недавно мне под руки попалась большая статья в Financial Times Weekend Edition, которая была посвящена трендам на рынке недвижимости. Если коротко, то во время пандемии цены на жилье взлетели и будут только расти.— И все-таки, есть ли в Минске примеры премиум-жилья?
— Думаю, квартал Depo по праву может считаться премиум-жильем. Он соответствует основным характеристикам: центральное месторасположение, застройка от престижного бюро, высокий уровень строительства и отделки, готовые дизайн-проекты. Безусловно, продуманная инфраструктура. Это по сути город в городе. Рядом набережная и центр в шаговой доступности. Уникальное место для жизни в городе.
О квартале Depo:
Квартал Depo строят у площади Победы. Еще в XIX веке на этом месте находился конный рынок, а к 30-м годам прошлого века здесь пустили первые трамваи, вслед за которыми пришло время троллейбусов. Всего в квартале построят 21 жилой дом по проекту известного архитектора Сергея Скуратова. Концепция квартала предполагает тихие, закрытые, утопающие в зелени дворы с зонами для отдыха и занятий спортом. Также будут открыты магазины, рестораны, кафе, фитнес-клуб, частный детский сад и образовательный центр. Сквозь квартал пройдет пешеходная улица с искусственным прудом.
В квартале будет подземный паркинг с местами для зарядки электромобилей и лифтами из домов на каждый уровень, кроме паркинга в подземной части комплекса будет этаж с кладовыми. Первые три дома отличаются форматами отделки: предчистовой отделкой white box, отделкой white box и инженерным пакетом и черновой отделкой. Квартиры включают просторные комнаты с «окнами в пол», мастер-спальни с гардеробными и дополнительными ванными комнатами.
В общей сложности в жилом комплексе запроектировано 557 квартир различной площади и планировки. На территории квартала будет подземный паркинг на более чем 800 машиномест.
21 ноября
«Создать успешное агентство — как выиграть в казино», сооснователь WakeApp Эдуард Лебедев
19 ноября
Особое признание: Betera с двумя наградами престижной премии ADMA
19 ноября
Республиканский DemoDay – победители «Стартап-марафона» определятся в ближайшее время
19 ноября
3Х-кратный рост мясоперерабатывающего предприятия благодаря внедрению «1С:ERP Управление предприятием 2» компанией Академ и К
19 ноября
Бесплатные БелВЭБ-Кассы от Банка БелВЭБ!
18 ноября
Специальная партия SERES | AITO M5 уже в Минске: ваш рациональный выбор здесь и сейчас!
18 ноября
Международный форум ЭДО в Москве 2024: Взгляд на будущее электронного документооборота
18 ноября
Вторая жизнь рекламных баннеров: компания МТС презентовала уникальный мерч