Партнерский материал Юлия Шрамкова, «Про бизнес» 27 мая 2022

«Оживление в премиум-сегменте ожидаем к лету» — что происходит на рынке жилой недвижимости

Фото: архив компании «А-100 Девелопмент»

Рынок жилой недвижимости всегда одним из первых реагирует на любые изменения в экономической ситуации в стране. Ни для кого не стало сюрпризом, что в марте-апреле 2022 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось более чем на четверть. «Но такое затишье не может и не будет длиться вечно» — уверен партнер и риэлтер агентства недвижимости «Абсолют недвижимость» Эдуард Самойлов. О том, что происходит с ценами за квадратный метр и почему премиум-сегмент снова начнет расти в цене уже летом — в нашем материале.

**Эдуард Самойлов**
Эксперт по недвижимости АН «Абсолют недвижимость», аттестованный риэлтер

Что происходит со спросом на жилую недвижимость сегодня?

— Ряд волнений, вызванных сложной геополитической ситуацией, предопределил затишье на рынке жилой недвижимости. С конца февраля по вторую декаду апреля активность на рынке существенно снизилась. Со стороны покупателей заявки поступали в основном на жилье эконом-класса, а также на объекты на вторичном рынке, которые существенно потеряли в цене.

А цены на квартиры, в свою очередь, стали заметно ниже. По некоторым объектам на вторичном рынке снижение составило 10−15%. Кроме того, количество объявлений о продаже квартир сократилось практически вдвое.

В моей практике был беспрецедентный случай именно в этот период: состоялась сделка на 17% ниже от стоимости аналогичных объектов (продавцу срочно нужно было выйти на сделку для покупки трехкомнатной квартиры в новостройке при высоком курсе доллара).

Продажи новостроек также сократились. Основные факторы, которые повлияли на это:

изменение курса доллара и евро относительно бел. рубля;
сокращение возможностей для кредитования под покупку недвижимости;
общие опасения клиентов относительно ситуации на рынке и целесообразности покупки недвижимости — многие переживали, что застройщики не смогут выполнить обязательства и довести свои проекты до конца;
отток части платежеспособной аудитории из страны (бизнес, IT-сектор, предприниматели, креативный класс);
общее снижение уровня жизни и доходов населения на фоне кризиса и санкций.

Сколько строят жилья в Беларуси и Минске?

По итогам 2021 года в Минске введено в эксплуатацию 962 тыс. м² жилой недвижимости. Это рекордный показатель за последние 6 лет. Для сравнения, в 2020 году введено в эксплуатацию 697 тыс. м².

В Беларуси в 2021 году введено в эксплуатацию 1 778,6 тыс. квадратных метров жилья. По сравнению с 2020 годом объем подобного строительства вырос на 95,1 тыс. м².

При этом 1/3 от всего объема построенного жилья в Беларуси возведено с использованием государственной поддержки.

В 2022 году в Беларуси планируется построить 4,2 млн м² жилья.

Сколько стоит квадратный метр?

На начало мая цена квадратного метра в Минске в среднем составляет $ 1265. Но в различных сегментах недвижимости цены заметно отличаются:

новостройки эконом-класса — $ 800−1060 за м²;
новостройки стандарт-класса — $ 960−1150 за м²;
жилье комфорт-класса — $ 1050−1870 за м²;
жилые комплексы премиум-класса — $ 1360−3500 за м².

Какое жилье наиболее востребовано на рынке?

На сегодняшний день большинство среди молодежи предпочитает, чтобы одна комната была совмещена с кухней (так называемые квартиры-студии).

Преимуществом студийных квартир является их доступность — как правило, это квартиры меньшей площадью. Такое жилье условно рассматривается как «первая квартира» и приобретается с намерением продажи в будущем для покупки более комфортного жилья.Покупатели постарше предпочитают полноценные квартиры, с изолированной кухней и большей жилой площадью. Это уже недвижимость «для жизни», рассматривается на длительный период.

Кроме того, вне зависимости от предпочтений в форматах жилья, есть несколько ключевых факторов, на которые люди обращают внимание при выборе жилой недвижимости:

Локация. Как и прежде, наиболее востребованы квартиры, которые находятся в спальных районах, желательно вблизи метро. Минск является относительно небольшой столицей, людям очень удобно передвигаться и добираться до места работы с помощью метро, в связи с чем большинство людей хотят жить неподалеку от станций метрополитена.
Инфраструктура. Важно, чтобы рядом с домом была доступна парковка — для жителей и их гостей. Также большими плюсами станут качественное озеленение у объекта недвижимости, наличие детских площадок, школ и садиков, спортивных комплексов, зон для отдыха, транспортных развязок.
Качество строительных работ в новостройках. Очень важно выбирать дома, в которых строительные работы будут выполнены на должном уровне. Лучше всего покупать у надежного застройщика, который дорожит своей репутацией и следит за качеством строительных работ. Также важно внимательно провести осмотр помещения перед либо в процессе приобретения, чтобы сообщить застройщику о недочетах, после чего договориться об их оперативном устранении либо скидке.
Соседи. В новостройке почти нереально узнать своих соседей просто потому, что люди еще не заселились. А вот при покупке квартиры на вторичном рынке определить соседей не так уж сложно, главное — быть внимательными и вежливыми. Самый простой способ узнать соседей — это познакомиться с ними лично. Рекомендация: перед приобретением жилой площади следует узнать у соседей о жителях, состоянии дома, наличии иных немаловажных факторов.

Что будет дальше?

В апреле ситуация на рынке стала постепенно меняться, приходить в более благоприятное состояние, пошли звонки по объектам, показы, сделки.

У продавцов, покупателей и девелоперов прошел первый шок. А недвижимость была и остается одним из самых консервативных и надежных вариантов вложения средств.Для тех, кто собирается продолжать жить в Беларуси, жилье все равно остается одной из ключевых потребностей.

Рынок недвижимости в очередной раз подтверждает, что самые надежные инвестиции — «в бетон». Да, расстановка сил меняется. Например, Минск уже не показывает взрывного роста и огромных цифр. Но это по-прежнему самая подходящая локация для сохранения капитала и получения пассивного дохода. Для стратегии перепродажи на первый план выходят новые микрорайоны.

Для тех людей, кто давно хотел улучшить свои условия для жизни — сейчас самое время продавать свою недвижимость и покупать новую по сниженной цене, но более высокого класса — например, перескочить из «стандарта» в «комфорт», а из «комфорта» в «премиум».

К слову, именно премиум-сегмент сейчас становится наиболее «лакомым куском» рынка. По моим ожиданиям, премиум-сегмент жилой недвижимости в новостройках Минска может ожидать «оживление» ближе к лету. На рынке достаточное количество VIP предложений, которые так или иначе найдут своего покупателя. Сейчас на рынке доступны десятки интересных предложений жилой недвижимости в новостройках премиум-класса, которые с учетом нынешней ситуации, скорее всего, не потеряют свою стоимость, а в долгосрочной перспективе — могут и вырасти.

Что считать премиум-сегментом?

Далеко не всю «дорогую» недвижимость стоит относить к премиум-классу. Существует мнение, что в Беларуси рынок премиума все еще формируется.А то, что называют «премиумом» — в лучшем случае бизнес-класс. Потому что премиальный объект не может быть реализован из дешевых материалов, не иметь качественного благоустройства, архитектуры и сервиса.

Поговорили с дизайнером интерьеров KOS studio и основателем концепт-стора Moonlight Room Светланой Коледа о том, что такое настоящий премиум и есть ли такое жилье в Беларуси.

**Светлана Коледа**
Дизайнер интерьеров KOS studio, основатель концепт-стора Moonlight Room

— В Беларуси вообще есть премиум-жилье?

— Это очень непростой и многогранный вопрос. Со мной часто советуются при выборе места для жизни. Многие сомневаются, а стоит ли выбранный вариант заявленных денег и оправданы ли такие инвестиции? Является ли дорогой объект премиальным?

Минск формируется хаотично. Появляются отдельные дома, которые можно назвать премиум-жильем, но обычно это все-таки скорее компромисс. Потому что классно построенный и продуманный дом легко может соседствовать с неблагополучным. Или не иметь соответствующей инфраструктуры.

По мировым меркам, в Минске, наверное, нет практически ни одной застройки, которая бы соответствовала эталонному стандарту премиум на 100%. Но все же этот сегмент развивается. И каждый новый проект в этой категории стремится поднять планку выше.

— Какие признаки у жилья премиум-сегмента? Что его отличает от, например, комфорт-класса?

— Ранжировать проекты важно по оценке целого комплекса показателей:

расположение;
архитектурное решение;
инженерное обеспечение;
инфраструктура и благоустройство территории.

Также нужно обратить внимание на высоту потолков, площади и отделку квартиры, наличие паркинга, остекление, отделку мест общего назначения и систему безопасности.
В жизни мы скорее сталкиваемся с объектами «промежуточных» классов и собственными стандартами застройщиков. Но давайте разбираться:

1. Дома премиум-класса часто находятся рядом с достопримечательностями, в престижных районах города, пусть и необязательно в центре. Но строительство на центральных улицах сегодня практически невозможно — нет места. Поэтому тот застройщик, который смог получить землю в таком лакомом месте, будет стремиться максимально ему соответствовать.

2. Премиальные жилые комплексы строят по проектам наиболее известных бюро или иностранных архитекторов.

3. Фасады домов облицовывают натуральным камнем или кирпичом.

4. В холле первого этажа обязательна лаунж-зона, лобби, кладовые, детский клуб и места отдыха только для жителей.

5. Во дворах — ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами, например, зоны отдыха украшают фонтанами или создают сады камней. Мы не можем себя изолировать от внешнего мира красотой и престижностью своего интерьера. Окружение, соседство, обустройство дворов влияет на общее восприятие нас в своем пространстве.

6. Подземная парковка обязательна.

7. Площадь квартир — от 65 м², кухонь — от 25 м². В квартирах много дополнительных помещений. Например, гардеробная, еще одна ванная в спальне или мини-прачечная.

8. Требования к инженерии повышенные: для отопления — конвекторы, встроенные в пол, вода очищается до питьевой, в кухне — отдельные вентблоки под вытяжку.

9. Потолки от 3 метров.

10. Отделка предлагается «под ключ» по готовым дизайн-проектам или white box. Есть также варианты, когда квартира частично меблирована. Например, лежит напольное покрытие, плитка в санузлах и мини-постирочной, установлена сантехника, уже готовы премиальная кухонная мебель и техника. Тогда покупатель такой недвижимости получает почти готовую к проживанию квартиру, но все еще может придать ей индивидуальность за счет дизайнерских решений и мебели. Это позволяет владельцу въехать в квартиру в течение месяца или даже быстрее.

Приобретение премиум-квартир с дизайном «под ключ» характерно для жителей крупных городов — Майами, Нью-Йорк, Лондон и т.д. Обычно девелоперы таких проектов работают с профессиональными бюро по дизайну интерьеров и готовят для покупателей предложения, каждое из которых уникально и соответствует самым современным трендам и концепциям. Такие решения «под ключ» предполагают, что в квартирах будет все — вплоть до посуды, текстиля и декора.

— Премиум-недвижимость — для кого она? Какие люди в основном ее приобретают?

— Премиум-недвижимость — это жилье для тех, кто ценит качество жизни, стремится получить максимум комфорта и эстетики. Для тех, кто дорожит своим временем и небезразличен к тому, как его проводит. Нельзя ограничить портрет покупателя такой недвижимости принадлежностью к какой-то определенной профессии. Но это точно прогрессивные, современные успешные люди, которые стремятся к лучшему.

— На ваш взгляд, премиум-сегмент не теряет в цене с годами?

— Действительно, не теряет. Мест для премиум-недвижимости не становится больше. Применительно к Минску их практически не осталось.

Недавно мне под руки попалась большая статья в Financial Times Weekend Edition, которая была посвящена трендам на рынке недвижимости. Если коротко, то во время пандемии цены на жилье взлетели и будут только расти.— И все-таки, есть ли в Минске примеры премиум-жилья?

— Думаю, квартал Depo по праву может считаться премиум-жильем. Он соответствует основным характеристикам: центральное месторасположение, застройка от престижного бюро, высокий уровень строительства и отделки, готовые дизайн-проекты. Безусловно, продуманная инфраструктура. Это по сути город в городе. Рядом набережная и центр в шаговой доступности. Уникальное место для жизни в городе.

О квартале Depo:

Квартал Depo строят у площади Победы. Еще в XIX веке на этом месте находился конный рынок, а к 30-м годам прошлого века здесь пустили первые трамваи, вслед за которыми пришло время троллейбусов. Всего в квартале построят 21 жилой дом по проекту известного архитектора Сергея Скуратова. Концепция квартала предполагает тихие, закрытые, утопающие в зелени дворы с зонами для отдыха и занятий спортом. Также будут открыты магазины, рестораны, кафе, фитнес-клуб, частный детский сад и образовательный центр. Сквозь квартал пройдет пешеходная улица с искусственным прудом.

В квартале будет подземный паркинг с местами для зарядки электромобилей и лифтами из домов на каждый уровень, кроме паркинга в подземной части комплекса будет этаж с кладовыми. Первые три дома отличаются форматами отделки: предчистовой отделкой white box, отделкой white box и инженерным пакетом и черновой отделкой. Квартиры включают просторные комнаты с «окнами в пол», мастер-спальни с гардеробными и дополнительными ванными комнатами.

В общей сложности в жилом комплексе запроектировано 557 квартир различной площади и планировки. На территории квартала будет подземный паркинг на более чем 800 машиномест.