Инвестиции в коммерческую недвижимость для многих остаются весьма перспективным вложением. Но вкладывать финансы без тщательной подготовки — путь к потере денег. Необходимо просчитать не только стратегию, но и учесть все риски, в том числе — наиболее верно выбрать объект. Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко рассказал «Про бизнес», на что обращать внимание при инвестировании, как принимать решения, и поделился лайфхаками, как можно упростить данный процесс.

В 2021 году в недвижимость России инвестировали 395 млрд российских рублей (чуть более $ 7 млн) — это исторический рекорд. Очевидно, такие инвестиции считаются перспективными. И учитывая, что санкции будут способствовать развитию местных производств, спрос на коммерческую недвижимость не должен падать. С чего начинать, если вы тоже решили вложиться в эту сферу?

Шаг первый. Определите цель и стратегию

Перед тем как инвестировать, важно поставить цель: какой доход хочется получить. Затем — определиться со стратегией.

Без цели и стратегии инвестор действует интуитивно и хаотично, и это редко приводит к успеху.

Стратегии бывают разными: в зависимости от критерия. Перечислим основные и сразу скажем: необязательно выбирать левый или правый вариант, можно выбрать промежуточный.

Стратегия в зависимости от готовности к риску:

Стратегия в зависимости от срока инвестирования:

Стратегия в зависимости от затрат сил и времени:

Чтобы просто сохранить накопления, подойдет консервативная, долгосрочная, пассивная стратегия. Можно купить квартиру в перспективном районе и держать долгие годы даже без арендаторов. Если понадобятся деньги — продать.

Чтобы получать регулярный доход, нужна долгосрочная и консервативная, но более активная стратегия. Вариант: купить готовый арендный бизнес на первом этаже новостройки.

Чтобы быстро заработать, понадобится спекулятивная, краткосрочная и активная стратегия. К примеру, можно найти объект в сильно запущенном состоянии, купить, капитально отремонтировать и сразу продать. Если повезет с ситуацией на рынке — прибыль будет хорошей.

Основной принцип такой же, как в любых инвестициях: чем выше потенциальная доходность, тем выше риск — и наоборот.

Пример выбора стратегии. Инвестор накопил несколько миллионов и хочет, чтобы они приносили ему регулярный и стабильный дополнительный доход. Стабильный — значит нужна консервативная стратегия. Регулярный — значит долгосрочная. Дополнительный — значит не слишком активная. Покупка квартиры для быстрой перепродажи или посуточной сдачи не подойдет.

Шаг второй. Выберите тип недвижимости

У жилых и коммерческих объектов свои особенности.

Жилая недвижимость для большинства частных инвесторов понятнее — ее проще купить, поскольку в среднем размер чека ниже. В нее можно въехать самому или переселить детей, когда вырастут. На стоимость жилья влияет стоимость аналогичных квартир или домов в том же районе, которая в свою очередь зависит от спроса и предложения.

Коммерческая недвижимость делится на множество разновидностей: складскую, торговую, офисную, гостиничную, производственную. У каждой своя специфика, которую важно понимать. Объекты бывают и размером с квартиру, но чаще они более крупные.

На стоимость коммерческой недвижимости в первую очередь влияет доход, который она может генерировать.

Рассчитаем примерный срок окупаемости и доходность для двух реальных объектов.

Объект 1. Однокомнатная квартира в новостройке в подмосковном поселке рядом с МКАД, 30,5 м²:

• Стоимость — 6,1 млн российских рублей (около $ 109 тысяч).
• Расходы на ремонт и мебель — 500 тысяч российских рублей (около $ 9 тысяч).
• Доход от сдачи в аренду — 35 тысяч российских рублей в месяц (около $ 625).
• Оплата капремонта и содержания жилья — 1,5 тысячи российских рублей в месяц (почти $ 27).
• Налог на доход — 4%, если оформить самозанятость.
• Срок окупаемости без учета непредвиденных расходов — 17,1 года.
• Доходность — около 5,8% годовых.

Отмечу, что вокруг этой новостройки развитая инфраструктура. Тут есть не только квартиры, но и кафе, магазины, фитнес-центры, прогулочные зоны.

Объект 2. Помещение с арендатором-супермаркетом в Московской области, 1494 м²:

• Стоимость — 196 млн российских рублей (около $ 3,5 млн).
• Дополнительные вложения не требуются.
• Чистая операционная прибыль от арендного потока при полной заполняемости — 23,9 млн российских рублей (почти $ 426 500) в год, примерный прирост — 5% ежегодно;
• Cap Rate (ставка капитализации — чистая арендная доходность) — 12,2%.

Договор с якорным арендатором — местным супермаркетом — подписан на 10 лет. Он занимает 80% объекта. Рядом с кассовой зоной размещаются небольшие арендаторы.

В среднем по стране доходность инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем в жилую.

С другой стороны, знаний, времени и денег она тоже требует в среднем больше.

Шаг третий. Учтите риски инвестиций

Рынок недвижимости стабильнее, чем фондовый. Он устойчив в кризисы и лучше защищен от инфляции, так как рост цены частично ее покрывает. Но и здесь хватает рисков, которые важно замечать и понимать. Ниже приведены некоторые из них.

Объект не достроят. Например, инвестор покупает его на этапе котлована, а вскоре у застройщика заканчиваются деньги, и стройку замораживают. Покупатели остаются в подвешенном состоянии.

Пример. 176 семей купили квартиры в ЖК на этапе застройки, чтобы сэкономить. Но потом выяснилось, что дом строили по фиктивным документам. Когда он был готов на 60%, администрация города его снесла. Семьи жалуются в разные инстанции и пытаются вернуть деньги в судах, но администрация объясняет: раз стройка была нелегальной изначально, покупатели не попадают в категорию пострадавших участников строительства.

Просчеты при анализе локации. Например, инвестор покупает помещение под небольшой магазин или аптеку, а потом выясняется, что арендаторы не готовы платить арендную ставку, на которую рассчитывал инвестор, или напротив объекта построили торговый центр, или банально количества жителей вокруг не хватает для успешной работы магазина, который будет вынужден просить скидку. Вариантов может быть множество.

Пример. ТРЦ построили далеко от метро и вдобавок на «неправильной» стороне проспекта. Большой поток автомобилистов проезжает мимо него в сторону центра утром, когда людям не до шоппинга и развлечений. А вечером, когда они были бы рады остановиться, к ТРЦ подъехать проблематично — удобных и быстрых разворотов рядом нет.

Простои в аренде. Например, инвестор сдает квартиру возле университета студентам. Они съедут в июне, а следующие заедут только в конце августа, летом дохода не будет. Или инвестор сдает помещение под кафе. Если случится новый локдаун, кафе съедет, и найти новых арендаторов будет непросто.

Пример. Девушка заселила квартирантов и уехала на стажировку за границу. Однажды ночью жильцы позвонили и сказали, что съехали. Хозяйка квартиры не брала залог и осталась без дохода до возвращения домой.

Арендаторы испортят помещение. Например, жильцы устроят вечеринку и зальют вином обои и диван. Или арендаторы пункта выдачи заказов будут пользоваться некачественными электрическими приборами, однажды проводку замкнет, и случится пожар. Впрочем, от этого риска хотя бы можно застраховаться.

Пример. Арендодатель сдавал офис фирме-поставщику импортной мебели. Фирма уложила в офисе ламинат, и стоимость ремонта вычли из арендных платежей. Когда она съезжала, арендодатель подписал акт приема-передачи помещения без осмотра. И только потом увидел, что арендатор вынес весь ламинат.

Снижение стоимости объекта. Например, инвестор покупает квартиру с видом на море, не изучив генеральный план застройки района, а через несколько лет перед окнами возведут многоэтажку, которая загородит вид. Или напротив магазина откроется новый торговый объект, и арендаторы станут просить скидку, потому что часть клиентов уйдет к конкурентам.

Когда в 2017 году в Москве началась реновация, резко подешевели объекты стрит-ретейла внутри сносимых кварталов — некоторые в два раза. Сами объекты никто сносить не собирался, но они потеряли коммерческую привлекательность на несколько лет, пока вокруг не возведут и не заселят новые многоэтажки.

Шаг четвертый. Выберите подходящий объект и время покупки

От выбора объекта зависит будущий спрос на него, доход от аренды и перепродажи, ликвидность. От выбора времени покупки зависит цена и срок до получения дохода.

Сверяйтесь с целью и стратегией. Если инвестируете на долгий срок — можно выбрать локацию, где транспортные развязки и удобные подъезды только в проекте.

Сравнивайте много объектов. Если собираетесь купить квартиру и хотите сдавать молодой семье — изучите максимум вариантов там, где есть детские сады и школы, развитая инфраструктура. Не берите первый попавшийся.

Учитывайте дополнительные вложения. Если в новом офисе нужно установить охранную и пожарную сигнализации, выясните заранее, сколько это стоит.

Покупайте объект в подходящее время. Недвижимость — очень цикличный рынок, важно покупать не на пике, после фазы бурного роста, когда все вокруг кричат про рост цен. Намного лучше инвестировать после охлаждения рынка или в момент нарастающего дефицита предложения при росте спроса.

Можно инвестировать коллективно

Изучать рынок, выбирать объект и время, учитывать риски и затем работать с арендаторами — головная боль при инвестициях в недвижимость, особенно в коммерческую. Можно нанять агентов, но их цели вряд ли будут соответствовать стратегии инвестора.

Однако есть способ снизить риски, избежать хлопот и получать доходность выше среднерыночной. Речь о платформах коллективных инвестиций, которые последние несколько лет развиваются в России.

Работают они так:

• специалисты платформы постоянно отслеживают тенденции на рынке коммерческой недвижимости, изучают сотни объектов и отбирают только перспективные;
• для покупки каждого объекта платформа привлекает деньги инвесторов, которые хотят владеть долей в нем;
• после покупки платформа за комиссию управляет объектом и работает с арендаторами, а инвесторы регулярно получают часть арендного дохода пропорционально вложениям.

Даже если у инвестора хватает денег, чтобы купить супермаркет или склад самостоятельно, платформа коллективных инвестиций позволит диверсифицировать вложения: разместить ту же сумму не в одном объекте, а в нескольких.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Читайте также

• «Цены на машины будут расти и дальше». Операционный директор «Атлант-М» — о том, как компания справляется с кризисом на автомобильном рынке

• Реструктуризация кредита для бизнеса: практические советы, как избежать «плохих» долгов

• «Я попрощался с иллюзиями». Большое интервью с основателем Rozum Robotics после ухода из компании