Недвижимость Вероника Малыщиц, «Про бизнес» 11 февраля 2022

Почему бизнес уходит из торговых центров Минска? Побывали в нескольких пустующих и узнали, что с ними не так

Новые торговые центры в Минске строятся быстрее, чем успевают заполняться арендаторами старые. Более того, из-за конкуренции, развития e-commerce торговые помещения постепенно пустеют — бизнес переезжает в более «злачные» места. В ТЦ все сложнее привлекать и бренды, и покупателей. Причем некоторые столкнулись со спадом трафика и оттоком арендаторов еще до пандемии. В чем же проблема? «Про бизнес» сам прошелся по ТЦ и вместе с партнером, исполнительным директором NAI Belarus Андреем Алешкиным выяснил, какие объекты всегда будут востребованы, а какие обречены на вымирание.

Для обзора мы выбрали четыре торговых центра. Все они по-своему интересны. Некоторые открылись давно и со временем потеряли арендаторов, а другие — накануне пандемии и пока заполнены далеко не на 100%.

ТЦ «Столица»

ТРЦ Palazzo

ТРЦ «Арена Сити»

ТРЦ Diamond City

Как торговым центрам решить свои проблемы

ТЦ «Столица»

В 2007 году не знали слова «хайп». Но иначе нельзя описать, что вызвало открытие первого крупного в Беларуси торгового центра «Столица». Арендаторы заселили его мгновенно, и трафик был сумасшедший — покупатели приходили толпами, со всех уголков Минска приезжали потусить подростки.

Но «золотые» годы длились недолго. В Минске построили десятки торговых центров. Почти в каждом районе появилось свое место для шопинга. Постепенно «Столицу» покинул и малый бизнес, и крупные ретейлеры. Еще больший отток арендаторов случился на фоне пандемии.

Но сейчас ТЦ выглядит не таким пустынным, как в 2020 году. По крайней мере верхний и средний уровни, которые заняли в основном магазины белорусских брендов. На всех уровнях мы заметили пустые помещения. На сайте «Столицы» указывают, что в аренду предлагаются павильоны, киоски и места площадью от 4,5 до 1248 квадратных метров.

Чем ниже уровень, тем более унылой становится картинка. Единичные покупатели, скучающие консультанты и продавцы — сделаем скидку на то, что мы приехали сюда в четверг и во время очередной волны заболеваний коронавирусом.

Но продавец ювелирных украшений на верхнем уровне говорит, что дело вовсе не в этих обстоятельствах. Посещаемость стала совсем непредсказуемой.

— До пандемии выходные всегда были активные. Сейчас день на день не приходится. Бывает наплыв, но редко. А то, что центр наполнили белорусскими магазинами, ситуацию не сильно изменило. Да и кто сюда теперь приедет? Торговый центр морально устарел.

ТРЦ Palazzo

Этот торговый центр открылся чуть больше двух лет назад. Планировалось, что он станет первым в стране, где упор будет сделан на развлечения. В течение лета 2019 года в центр постепенно приходили арендаторы. Большая часть времени функционирования центра, к сожалению, пришлась на пандемию. Вопреки этому, в центр удалось привлечь бренды, которых на белорусском рынке не было.

В центре, на самом деле, есть чем заняться и детям, и взрослым — батутный парк, детский развлекательный центр, аэротруба, игровая комната. К концу 2021 года здесь обещали открыть первый в стране кинотеатр IMAХ.

По ощущениям до полной загрузки центра еще далеко. Много помещений остаются не занятыми на втором этаже. Хотя потенциал у центра точно есть. Выглядит он современно. Радует и разнообразие магазинов. Часть трафика забирает на себя «Евроопт». Продавец косметики на цокольном этаже говорит, что с приходом этого ретейлера людей стало пусть и ненамного, но больше.

В отделе маркетинга ТЦ мы узнали, какие планы есть на свободные площади.

— Мы активно ведем переговоры с крупными международными брендами. В конце 2021 года у нас открылся флагманский магазин Samsung на 400 кв.м. Это первый магазин Samsung в Беларуси, в котором представлены не только мобильные телефоны и телевизоры, но и вся линейка бытовой техники. На сегодняшний день ТРЦ уже подписал договоры на 83% площадей, в скором времени ожидается открытие Детмира, кафе Golden Coffee и других. Условия аренды формируются индивидуально в зависимости от проекта, его сроков, площади помещения, локации внутри ТРЦ и категории арендатора, — рассказала директор по маркетингу ТРЦ Palazzo Светлана Королева.

По ее словам, открытие кинопространства MOOON c залом IMAX планируется этой весной. В зале IMAX уже смонтировано все оборудование, международные технические специалисты проводят его финальные настройки и тестирование.

ТРЦ «Арена Сити»

У торгового центра «Арена Сити» спорная с точки зрения удобства планировка. При входе на первом этаже довольно много магазинов, ресторан фаст-фуда и большой гипермаркет Green.

Ощущения пустоты нет, пока не заходишь вглубь центра, где расположен парк развлечений и ряды магазинов, которые будто обделены вниманием покупателей. Здесь мы заметили несколько пустых помещений. Угнетает еще и то, что на нижнем этаже и частично на верхнем не горит свет.

Продавец одного из «островков» на первом этаже утверждает, что некоторые покупатели и не в курсе, что дальше есть магазины.

— Весь трафик, думаю, держится за счет гипермаркета, кинотеатра и тренажерки. Но в них люди чаще идут целенаправленно. В центре они, можно сказать, не задерживаются. Вот и получается, что ТЦ вроде и большой (площадь 52,8 тыс. кв. м — прим. «Про бизнес»), а закрыть все потребности в плане покупок невозможно.

Последнее, с чем мы сталкиваемся — непонятная схема движения при выезде на улицу с подземного паркинга. Даже опытный водитель может запросто запутаться. Зато с местами в паркинге вопрос решен. Они не такие тесные, как раньше.

А еще у торгового центра есть приложение, в котором собрана вся информация о магазинах, скидках и акциях.

ТРЦ Diamond City

Еще один «молодой» торговый центр за МКАД, который легко можно было бы спутать с большим складом, если бы не вывески с брендами — Diamond City. Фасад под стать местности — серый. Но в целом выглядит стильно.

Первое время после открытия Diamond пустовал. Арендована была половина площади. Администрация ТРЦ видела своими потенциальными покупателями жителей регионов и близлежащий районов — Diamond находится возле густозаселенной Малиновки.

Внутри центра коридоры напоминают минские проспекты — они широкие и просторные. Если есть страх заразиться коронавирусом, но при этом очень хочется заняться шопингом, Diamond отлично подойдет: дистанция между посетителями возникает сама по себе. И людей здесь не так много, по крайней мере в будний день.

Из плюсов стоит подчеркнуть, что на втором этаже очень светло и минималистично. Все внимание акцентируется на торговых площадях. Вообще ТРЦ можно назвать «народным» — магазины здесь с доступными ценами на товары.

Мрачнее становится на самом нижнем этаже, где большую часть занимает строительный гипермаркет, а также на третьем. Последний занят всякими развлечениями и фудкортом. За четыре года работы центр так и не заполнился арендаторами на 100%. На всех этажах есть свободные площади. Благодаря баннерам, которыми их прикрыли, визуально центр не кажется пустым.

Как торговым центрам решить свои проблемы

Что же не так с некоторыми торговыми центрами? В каких наблюдается спад? Почему они становятся непривлекательными для бизнеса? У каких ТЦ есть реальный потенциал? Эти и другие вопросы мы обсудили с партнером, исполнительным директором NAI Belarus Андреем Алешкиным.

**Андрей Алешкин**
Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

— Есть несколько торговых центров, которые стали пустовать еще до начала пандемии — ТЦ «Столица» и ТРЦ «Арена Сити», у которых были изначально комплексные ошибки в проектировании, строительстве, навигации, зонировании, торговом плане, маркетинге, наполнении арендаторами, паркинге и так далее. С другой стороны, есть и те, заполняемость которых постепенно растет, например, ТРЦ Diamond City и Palazzo. Первоначально они пустовали, сейчас же у них все больше и больше растет процент заполняемости. Думаю, что к концу 2022 года они будут полностью заполнены арендаторами, потому как у них есть и неплохие планировочные решения, и концепции.

Спад популярности сейчас наблюдается у ТЦ «Замок», причиной которому, безусловно, стала более агрессивная конкурентная среда. Во-первых, «Замку» приходится вести битву за посетителей с ближайшими конкурентами — ТРЦ Galleria Minsk и Palazzo, а во-вторых, на рынке в принципе продолжается тренд перераспределения потребителей в наиболее близкие для них торговые центры.

В целом рынок торговой недвижимости в Минске развивается и, безусловно, становится более конкурентным: накаляется борьба за потребителя. Например, вдохновившись активным развитием ТРЦ Dana Mall, «Экспобел» не остался в стороне и затеял большую реконструкцию и строительство новой очереди.

ТРЦ Green City также вынашивает новые планы по еще одной очереди строительства, понимая, что строящийся рядом Mega Park внесет коррективы в распределение потоков и предпочтения потребителей.

— Почему ТЦ становятся непривлекательными для бизнеса?

— Поменялась арендная модель на рынке, не до конца, конечно, но уже можно сказать о ее главных особенностях: если ранее все ставки были исключительно фиксированными и высокими, то сейчас все чаще применяется комбинированная схема расчета арендной ставки — фиксированная часть и процент от товарооборота.

Те торговые центры, которые по-прежнему применяют только фиксированные ставки, теряют своих текущих арендаторов, а новых найти уже точно будет очень сложно. Потому что все новые форматы и новые операторы, которые недавно зашли или еще только планируют выйти на рынок, рассматривают исключительно комбинированные ставки.

Более того, некоторые крупные международные игроки рассматривают только процент от товарооборота, поэтому всем торговым центрам необходимо пересмотреть свои подходы, чтобы не потерять арендаторов или найти новых, более привлекательных с точки зрения увеличения потока посетителей и арендного дохода в целом.

Из хороших примеров преобразований отмечу ТРЦ Galileo, который изменил формат с casual center на fashion mall, полностью изменил внутренний дизайн (освещение, напольная плитка, перила), а также заменил ряд арендаторов. Например, здесь будет новый оператор кино Skyline Cinema. Кроме того, будет увеличена торговая площадь за счет целого этажа паркинга, который превратится в первый в стране фудмолл Конкорс — уникальное гастрономическое пространство, которое объединяет под одним брендом магазины, корнеры, фермерские лавки, профессиональную гастростудию для мастер-классов, бар, сцену для мероприятий и концертов. Есть и другие примеры в Минске, так что все не так плохо на этом рынке.

— Какие торговые центры всегда будут актуальными, а какие обречены на вымирание?

— Актуальными останутся те, кто будет постоянно меняться, а не стоять на месте. Нет единой формулы успеха: необходимо жить объектом, постоянно мониторить обороты арендаторов, заменять тех, кто не генерирует трафик, а паразитирует на нем, следить за новыми тенденциями в ретейле и так далее.

Думаю, что та же «Столица» превратится в нечто другое. Возможно, в выставочный центр с художественной галереей, книжной выставкой, а вот ТРЦ «Арена Сити» еще можно спасти, но необходимо провести полную реконструкцию и изменить паркинг (как подземный, так и надземный).

— Насколько вообще реально заполнить нынешние пустующие ТЦ?

— Все реально. Необходимо пересмотреть бизнес-модели, попробовать договориться с финансирующими организациями. Не секрет, что все объекты строились за счет заемных средств, и иногда именно кредиторы не дают снизить аренду или ввести процент от оборота при расчете арендной ставки.

Торговый центр — это живой организм, который обречен на постоянные изменения. Но могу сказать, что единой рекомендации нет: все объекты уникальны по-своему, и в каждом из них есть свои особенности и сложности. А бывают и вовсе скрытые преимущества, которые не видит текущая команда и которые могли бы существенно улучшить показатели торгового центра.