Недвижимость Елена Масловская, «Про бизнес» 7 февраля 2022

«Ставки аренды в 2022-м вырастут, если новых объектов не будет». Чего ждать бизнесу на рынке коммерческой недвижимости

В 2021 году минский рынок коммерческой недвижимости был нестабилен. Сток не пополнился ни в сегменте офисов, ни в торговле. Айти-компании съезжали с арендуемых площадей, уходили с рынка известные бренды. Вакантность и арендные ставки то снижались, то росли. Правда, с меньшими потерями закончился год для складского рынка. Он развивался и привлекал к себе инвесторов. Тенденции рынка прошлого года и перспективы его развития в 2022-м «Про бизнес» обсудил со старшим аналитиком компании Colliers Сергеем Сенкевичем.

**Сергей Сенкевич**
Старший аналитик компании Colliers

Рынок офисов: нулевой сток и пустующие площади

В 2021 году на столичном рынке офисов не было введено ни одного спекулятивного бизнес-центра, который можно было бы включить в сток офисной недвижимости. Это несмотря на то, что был введен ряд объектов, даже таких качественных, как, например, БЦ «14 А» на ул. Смолячкова. Вводились и новые офисы-лофты в результате реконструкции индустриальных объектов. Однако все они по своим параметрам или использованию не попали в сток — общий метраж рыночных офисных площадей. Это, пожалуй, основная тенденция, которая характеризовала рынок в 2021 году, говорит Сергей Сенкевич.

Аналитик также отмечает, что прошлый год запомнился и отказами от больших по размеру офисных площадей. Прежде всего, за счет освобождения бизнес-центров, ранее целиком арендуемых компанией EPAM. Сначала в этом списке появился «Красавiк», затем «Фортуна», «Орлан» и другие. За счет этого существенно выросла вакантность офисных помещений.

— Если рынок встречал 2021 год с вакантностью на уровне ниже 4% от предложения, то уже к середине года среднерыночная вакантность возросла в два раза и достигла около 8%. После освобождения ряда объектов компанией EPAM произошел всплеск вакантности. В классе В1 она подскочила до 20% от стока, а в классе В2 — почти до 9%. Однако это был краткосрочный всплеск. К началу декабря «Красавiк» был арендован уже более чем на 70%. Нашлись новые арендаторы на все освобожденные помещения в БЦ «Рам Глобал», было арендовано или забронировано порядка 50% площадей в БЦ «Фортуна». Поэтому уже к концу 2021 — началу 2022 года средняя вакантность на рынке офисов Минска сложилась на уровне 10−12%, — уточняет Сергей Сенкевич.

Сегодня в этом сегменте ситуация такова: есть как случаи релокейта, так и прироста компаний (например, в ПВТ растет число новых резидентов), в том числе за счет компаний с зарубежным капиталом, говорит эксперт. С другой стороны, раньше в Беларуси регулярно появлялись достаточно крупные IT-компании, что в наше время стало редкостью.

Случаев, когда компании полностью закрывали минские офисы и целиком перемещали их в другие государства, стало меньше. Даже, скорее, это исключения. Чаще работодателями предлагалась возможность сотрудникам при желании ехать работать в зарубежные офисы или представительства. Оценить масштабы такого релокейта сложно, никто особо цифры не афиширует.

— Более очевидным является слабая динамика по развитию белорусских офисов у ряда крупных IT-компаний: приоритет отдается расширению и развитию бизнеса в других странах (Украина, Польша, Прибалтика). Кроме того, практика удаленной работы все же внедрена в ряде компаний, что также приводит к сокращению спроса на офисы, — комментирует процесс аналитик.

Эксперт также говорит о том, что по классификации, используемой Colliers в Беларуси, на рынке не стало объектов класса А.

— Наша классификация довольно строгая. До текущего года в Минске был лишь один бизнес-центр класса А. Но с момента ввода его в эксплуатацию прошло уже 10 лет, поэтому каким качественным он бы ни был, по некоторым параметрам и технологиям он начал уступать уже даже представителям класса В1, введенным в эксплуатацию 2−3 года назад, — уточняет эксперт.

Если говорить об арендных ставках, то, по словам аналитика, в 2021-м они, как и вакантность, на протяжении года менялись.

— Невысокий суммарный спрос, ротационные явления, которые потом вылились в освобождение упомянутых бизнес-центров — все это приводило к тому, что собственники вакантных помещений вынуждены были идти на снижение ставок. Но к концу года, когда основная масса образовавшихся вакансий была или заполнена, или забронирована, собственники на оставшиеся площади начали выставлять ставки предложения на докризисном уровне. Это, в принципе, объяснимо: вакантность для них не стала критичной, а рынок не пополнился новыми площадями, — уточняет Сергей Сенкевич.

В целом разбежка в арендных ставках стала очень существенной, что характерно для рынков в периоды нестабильности. Например, у всех на слуху было нестандартное для рынка предложение офисов в БЦ «Орлан» за 5 евро с НДС. В то же время у отдельных представителей класса В1 появились предложения по 25−28 евро без НДС. Средний же уровень ставок для офисов В1 находится в диапазоне 10−15 евро без НДС.

— Хочется надеяться, что 2022 год не окажется настолько непродуктивным в плане ввода новых объектов, тем более что есть проекты на высокой стадии строительной готовности. Но если что-то пойдет не так, то образуется дефицит предложения, а это не принесет ничего хорошего рынку. Те вакансии, что образовались в результате освобождения нескольких бизнес-центров, уйдут с рынка довольно быстро. И в этом нет ничего удивительного. Еще совсем недавно платили очень высокие ставки за офисы даже без черновой отделки, а тут и ставки приемлемые, и офисы готовые, осуществляй переезд и работай, — говорит Сергей Сенкевич.

По мнению аналитика, в целом ничего прорывного в этом году на рынке офисов не ожидается. Есть ряд проектов в высокой степени строительной готовности, ввод которых ожидается. С одной стороны, резкого роста спроса тоже не прогнозируют. Если ухудшатся условия ведения бизнеса для IT-компаний, то, наоборот, это негативно повлияет на спрос, практика удаленной работы в ряде компаний сохранится. С другой стороны, некоторое оживление все же возможно: у ряда арендаторов истекают договоры аренды, заключенные в докризисные времена, кто-то переезжает в офисы меньшего размера либо более дешевые.

— Конечно, есть факторы, которые добавляют неопределенности на рынке офисов. Например, референдум по внесению изменений в Конституцию и последующие за этим события в общественно-политической жизни страны. Каким образом это может повлиять на рынок офисов, предсказывать сложно. Все будет зависеть от развития событий, — заключает эксперт.

Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов

Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.

Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.

— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.

2021-й не блистал открытием новых, не представленных ранее на рынке брендов, но и нельзя сказать, что их не было. В прошлом году был открыт супермаркет российской парфюмерной сети «Золотое яблоко». Это, в принципе, первый объект данной сети за пределами Российской Федерации. Накануне Нового года открылся первый в Беларуси магазин испанского ювелирного бренда TOUS. Новым для рынка стал и открывшийся магазин товаров для дома Familia Home, также принадлежащий российской сети.

Среди значимых потерь для рынка можно выделить уход из Беларуси компании Leroy Merlin. Уже весной стало известно, что его место займет гипермаркет белорусской сети «Материк». А совсем недавно появилась информация, что Leroy Merlin ликвидирует юрлицо «Леруа Мерлен Бел», которае отвечало за развитие проектов компании на нашем рынке.

Эксперт также отмечает, что были потери и среди национальных сетей. В прошлом году прекратили свое существование Bigzz, «Копилка», «Домашний». К слову, Bigzz был «пионером гипермаркетизации» в Беларуси. Все гипермаркеты были якорными арендаторами в торговых центрах.

Что касается сектора street retail, то в целом ко второму полугодию 2021 года он «совсем оклемался»:

— В последние годы в секторе происходила трансформация операторов. Сокращалось количество торговых объектов и росло количество объектов общественного питания. Первые волны коронакризиса, затем события августа-осени 2020 года несколько выбили из общей колеи работу общепита, особенно в центре. Но с 2021 года сектор начал приходить в себя, отмечался существенный рост товарооборота предприятий общественного питания, рынок отмечался сокращением числа закрытий и ростом числа открытий новых заведений. Все это в итоге привело к тому, что значительно сократилась вакантность и стабилизировались ставки аренды. По сути, эти показатели начали возвращаться к доковидному уровню.

Аналитик надеется, что 2022-й не окажется совсем «пустым» в плане ввода новых торговых площадей. Несколько объектов очень скоро будут готовы: ТРЦ «Мега Парк», «Минск Сити Молл», Green Time.

Говоря о ретейле, эксперт отмечает, что на традиционную розницу особенно будет влиять сектор е-commerce:

— Мы еще отстаем от многих стран, в том числе даже соседних. По итогам 2021 года долю интернет-торговли в розничном товарообороте (РТО) оценили только в 5,8%, но темпы увеличения доли e-commerce более внушительные, чем рост РТО в целом. Будет идти дальнейшая гибридизация традиционной розницы и e-commerce, что мы и теперь наблюдаем: многие сети создают собственные интернет-магазины и службы доставки, многие начинают выстраивать партнерские отношения со специализированными службами, — дополняет Сергей Сенкевич.

Новые складские комплексы не дали упасть рынку

Аналитик отмечает, что рынок складской логистики был одним из немногих секторов коммерческой недвижимости, где прошлый год оказался продуктивным: во многом благодаря той же рознице и e-commerce, которым необходимы были качественные и мощные распределительные центры. Кто-то из инвесторов строил самостоятельно, кто-то реализовывал built-to-suite проекты с привлечением профессиональных девелоперов. В частности, в 2021-м новыми современными логистическими (распределительными) комплексами обзавелись такие компании, как «Парфюмбытхим» (сеть «Мила»), «Белвиллесден» (сеть «Гиппо»), OZON в Беларуси и другие.

Поскольку на рынке сложился высокий спрос, о росте вакантности речи не шло. Она как была на уровне статистической погрешности 2,5−3%, такой и осталась. Падения ставок также не произошло, и не только к концу года. Они вообще не снижались. Наоборот, есть факты аренды некоторых специализированных складов по ставке, эквивалентной $ 15 за 1 кв. м.

Что касается производственного сектора, то на рынке были примеры переоборудования помещений под иные цели. В первую очередь это касается старых промышленных объектов, расположенных в центральной части Минска.

— Говоря о рынке офисов, мы отметили, что было несколько примеров их открытия на базе реконструированных промышленных цехов или административно-бытовых корпусов бывших фабрик и заводов. Сейчас реализуются несколько проектов такого типа. Можно отметить Furnitura Hub на ул. Старовиленской, бизнес-квартал New Place на пр-те Машерова, бизнес-центр IT max на ул. Я. Коласа, — уточняет аналитик.

Что касается перспектив развития этих сегментов рынка, то Сергей Сенкевич говорит следующее:

— Не будем загадывать о масштабах их развития, однако выскажем умеренный оптимизм: хотя бы по тем проектам, которые сейчас в высокой стадии реализации, и тем, ввод которых даже ждали в 2021 году, мы увидим «свет в конце тоннеля» и они будут завершены. «Свежая кровь» в виде новой и качественной недвижимости очень нужна рынку. Когда нет обновлений, кризисные явления на рынке только усугубляются.

Чего можно ждать от инвесторов

Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.

С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.

Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.

Как выглядит белорусский рынок на фоне зарубежных

— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.

В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.