Огромный спрос и повышенные ставки. Почему бизнесу не хватает складов под Минском

Эксперты КОЛЛИЕРЗ подготовили отчет о рынке производственно-складской недвижимости в Минском районе в 2023 году. Среди главных тенденций: основной спрос формировали ритейлеры и маркетплейсы, сохраняются высокие ставки. Только новое предложение способно будет вернуть ставки к равновесным значениям предыдущих лет. Аналитик КОЛЛИЕРЗ Дмитрий Соловых подробно рассказал «Про бизнес» об основных изменениях на рынке и прогнозах на 2024-й.

Рынок арендодателя

Рынок производственно-складской недвижимости Минского региона (Минск+25 км от МКАД) в 2023-м продолжил рост и на конец года сток составлял 1612 тыс. кв. м или 82% от всего объема площадей I&L (производственно-складской недвижимости) в Беларуси.

За год сток вырос на 7%, и I&L недвижимость Минского региона находится на пике своего развития. Основные факторы: общемировая тенденция и дефицит внутреннего предложения. Результатом является падение вакантности ниже критического уровня и рост ставок выше равновесных значений. Состояние рынка характеризуется как рынок арендодателя.

Февраль-апрель 2023: в Минском регионе произошел резкий рост спроса на складские площади.

Апрель-Май 2023: ставки аренды начали осторожный рост, и тенденция их роста прослеживалась до конца года.

Март-июнь 2023: поглощение маркетплейсом Wildberries в ЛК «М21» 14 тыс. кв. м и ритейлером «Доброном» 26 тыс. кв. м в ТЛЦ «Прилесье».

Июнь 2023: вакантность в Минском регионе снизилась до 2%.

Осень 2023: торговые площади одного из ТРЦ (30,7 тыс. кв. м) перепрофилированы в складские помещения для арендаторов различного профиля и пополнили сток I&L недвижимости.

Ноябрь 2023: приобретение маркетплейсом Wildberries участка 27 га в Индустриальном парке «Великий камень» и анонсирование логистического центра площадью 125 тыс. кв. м; приобретение российским ритейлером «Торговая Сеть Технониколь» 15 тыс. кв. м торговой, офисной и складской недвижимости в Минске.

В 2023 году в Минском регионе новое предложение составило 99,6 тыс. кв. м производственно-складской недвижимости в семи объектах и впервые за свою историю не только за счет объектов нового строительства — 30,7 тыс. кв. м торговых площадей в одном из ТРЦ перепрофилированы и переведены в сток I&L недвижимости.

С учетом введенного в 2023 году склада № 5 ТЛЦ «Прилесье» является крупнейшим в Беларуси и в настоящее время насчитывает 112,4 тыс. кв. м I&L площадей, а в ближайшие два года может увеличиться до 200 тыс. кв. м.

Планы на 2024−2025 годы

В период 2024—2025 годов ожидается ввод более 300 тыс. кв. м I&L площадей, в том числе около 140 тыс. кв. м в 2024 году. Основной прирост стока в течение двух лет должен произойти за счет ввода ЛЦ Wildberries и пяти складских корпусов в ТЛЦ «Прилесье». Несколько проектов реализуются BFBgroup, Ascom group ведет строительство второй очереди СЛК «Хатежино». Идут работы на второй площадке Минского технологического парка и реконструкция корпусов для иновационно-производственного NeoПарка на ул. Куйбышева. В Индустриальном парке «Великий камень» планируется строительство складского корпуса, там же анонсирован проект нового ТЛЦ «Белтаможсервис». В Минском регионе анонсировано несколько новых проектов вблизи МКАД-2.

За год спрос значительно вырос, наиболее востребованы большие I&L площади (более 5 тыс. кв.м.). Как и ранее, основной спрос формировали ритейлеры и маркетплейсы, к которым добавились импортеры и производственный сектор.

Поступающие предложения площадей (от 2−4 тыс. кв. м) от компаний, специализировавшихся в бизнесе с западными странами, пока не способны удовлетворить востребованность качественных площадей, примером чему является перепрофилирование торговых площадей в складские.

Высокие ставки будут сохраняться

Рост средних ставок аренды I&L недвижимости за год составил 16% в классе А и 44% в классе В, при этом наибольший рост произошел по нижней границе — от 31% в классе А до 67% в классе В. Наиболее высокие ставки фиксируются на большие площади в новых объектах вблизи МКАД. Тренд высоких ставок будет сохраняться некоторое время, только новое предложение способно вернуть ставки к равновесным значениям предыдущих лет.

В связи с усилением спроса из-за внешних факторов (новые маршруты экспортно-импортных товаропотоков, адаптация бизнеса к новым реалиям, параллельный импорт, рост складских запасов промышленности) с начала 2023 года вакантность снизилась к середине года на 2 п.п. и сохранялась на данном уровне до конца периода. Ожидаемый ввод новых площадей в течение двух лет, а также влияние экономических и логистических факторов, способны увеличить вакантность до 4−6%.

В Минском регионе основные сделки (зарегистрированные с 01.01.2023 по 31.12.2023 года — прим. КОЛЛИЕРЗ) площадью от 500 кв.м. (цены указаны с НДС) осуществлялись с новыми и до 10 лет объектами I&L недвижимости, на которые пришлось 70% от стоимости всех сделок. При двухкратном росте количества, объем площадей в сделках снизился на 18%, а общая стоимость сделок выросла в 2,5 раза. Средняя цена 1 кв. м в сделках также выросла почти в 3 раза: со $ 157 до $ 446 с НДС. Данные показатели характеризуют рост интереса к качественным современным объектам в прошедшем году. За год капитализация I&L недвижимости снизилась на 0,5 п.п.

Наиболее востребованными, как по приобретаемой площади, так и по ее стоимости, в течение года были площади в комплексах «Королев Стан», «Прилесье» и Light Industrial Park.

Тенденции и общий прогноз

В прошедшем году I&L недвижимость переживает бум роста во всем мире. Однако в Минском регионе сток вырос всего на 7%. В результате спрос уже пять лет превышает существующее предложение. Увеличение стока за год на 100 тыс. кв. м не сильно отразилось на рынке: спрос не удовлетворен, вакантность снижается, а ставки растут, достигнув нижнюю границу офисного сегмента и превысив ставки в сопредельных странах.

Пока девелоперы ждут контрактов на строительство объектов под запрос или built-to-suit, операторы выстраивают альтернативные маршруты или приступают к собственному строительству. Ожидается, что Wildberries в 2024 году введет часть из более 120 тыс. кв. м складских площадей в своем объекте под Минском. Еще более 170 тыс. кв. м площадей будут введены в ближайшие два года в других проектах. Если существующий спрос не спадет, операторы только через два года получат столь востребованные сегодня площади. Как и в прошлом году, сегмент производственно-складской недвижимости вызывает интерес для инвестирования.

В предстоящем году, если девелоперы упустят окно возможностей, ситуация может кардинально переломиться:

1. Выстроенные альтернативные логистические цепочки снизят спрос на складские помещения.
2. Ввод крупных объектов значительно увеличит объем предложения.
3. Ожидается усиление давления на ставки и снижение вакантности, которые со второго полугодия 2024 года начнут возвращаться к равновесным значениям. В этом случае вакантность вернется к 4% или даже превысит ее, а ставки откатятся к нормальным значениям в 4,0−6,0 евро/кв. м в месяц в зависимости от класса и качества объекта.