«К сожалению, нас не услышали». Что ждет риэлторов после того, как правительство изменило для них правила работы

1 ноября 2023 года Совет министров Беларуси принял постановление № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги», которое содержит ряд новшеств при оплате услуг риэлторов. «Про бизнес» узнал суть изменений и спросил участников рынка, как, на их взгляд, нововведения повлияют на работу агентств недвижимости.

История вопроса

С 1 апреля 2008 года в Беларуси действовал порядок оплаты риэлтерских услуг, утвержденный постановлением Совета министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 года № 386 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20 июля 2009 № 957). Если до вступления в силу постановления № 386 при совершении сделки купли-продажи недвижимости чаще всего комплексную услугу агентства недвижимости оплачивал покупатель, то с момента вступления в силу данного документа эта обязанность возложена на продавца. Согласно ранее действовавшему постановлению, плата за комплексную услугу агентства производилась в размере 1−3% в зависимости от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Так, например, при стоимости объекта до 4 200 базовых величин (включительно) ставка отчислений риэлтерской организации за содействие при заключении, исполнении и прекращении договора купли-продажи была максимальная и составляла 3%. При стоимости объекта свыше 16 500 базовая величина снижалась до 1%. То есть чем выше была стоимость объекта, тем ниже становилась процентная ставка. Тарифы распространялись на все объекты недвижимости.

Постановлением также была предусмотрена возможность оплаты риэлтерских услуг по фиксированным тарифам, исчисляемых в базовых величинах. Они могли быть использованы при оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим (консультация о состоянии на рынке недвижимости, организация и размещение рекламы, подбор варианта объекта недвижимости, организация и согласование условий предстоящей сделки, помощь в подготовке и оформлении документов, помощь в регистрации объекта недвижимости и др.).

По сложившейся в Беларуси практике риэлтерскую услугу оплачивали обе стороны: продавец — в процентах, а покупатель — в базовых величинах. Но были и исключения. Например, в ходе многоступенчатой сделки и продавец, и покупатель оплачивали услугу по тарифам в базовых величинах.

Что изменилось

После официального опубликования постановления № 754:

• На услуги установлены предельные максимальные тарифы. Согласно приложению к постановлению № 754 на риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей), установлены предельные максимальные тарифы. Они касаются жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест. Кроме того, предельные максимальные тарифы распространяются на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости.
• Тарифы агентства устанавливают сами, но не выше предельных. Постановлением утверждено Положение о порядке установления и применения тарифов на риэлтерские услуги, согласно которому риэлтерские организации наделены правом самостоятельно устанавливать тарифы на риэлтерские услуги. Правда, есть одно существенное «но»: уровень этих тарифов не должен превышать предельных максимальных.

Так, например, за консультацию (в письменной форме) по сделкам с объектами недвижимости предельный максимальный тариф составляет 3 базовые величины, или 111 белорусских рублей. Услуги по подбору вариантов сделки с квартирой (комнатой, долей), а также дачей, садовым домиком обойдутся в 45 базовых величин, или 1665 белорусских рублей, жилым домом (долей дома) — в 60 базовых величин, или 2200 белорусских рублей, земельным участком — в 40 базовых величин, или 1480 белорусских рублей.

Предельный максимальный тариф за услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов по сделке с квартирой, земельным участком установлен в размере 30 базовых величин, или 1110 белорусских рублей, с жилым домом — 45 базовых величин, дачей, садовым домиком — 35 базовых величин, или 1295 белорусских рублей.

Тарифы на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, как и ранее, установлены в процентах от сделки. Например, при стоимости объекта недвижимости до 4200 базовых величин (включительно), или 155 400 белорусских рублей, процент от суммы сделки самый высокий — 3. При стоимости объекта недвижимости свыше 16 500 базовых величин он самый низкий и равняется 1.

• Оплачивать услуги риэлтеров будут только продавцы. Согласно документу, риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости оплачивает продавец объекта недвижимости. Не допускается оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), и продавцом, и покупателем.
• Агентства недвижимости могут предоставлять скидки на тарифы. Компании имеют право предоставлять скидки по тарифам, которые они установили. Для многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер скидки не может быть меньше 50% размера тарифов.
• Услуги по аренде жилья оплачиваются только по факту. Положением урегулирован вопрос оплаты за оказание риэлтерских услуг по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости и подбору вариантов сделки с объектом недвижимости по найму жилых помещений. Данная услуга оплачивается только по факту подбора варианта для потребителя, что подтверждается договором и актом оказанных услуг.

«Риэлторы 7 лет ждали этот документ». Мнение бизнеса

— Риэлторы 7 лет ждали этот документ, давали свои предложения. Но, к сожалению, нас не услышали.

В цифрах, которые мы видим, ничего не поменялось. Но постановление содержит в себе момент, который может очень негативно сказаться на наших потребителях, в первую очередь покупателях. Дело в том, что если покупатель не будет заключать договор с агентством, то он не сможет рассчитывать ни на какую страховку. Потому что по законодательству о страховой деятельности страхуется ответственность по договору на оказание риэлтерских услуг. На практике случаи возникновения страховых случаев при оказании риэлтерских услуг были. Как минимум о десяти и более нам точно известно. Сам Белгосстрах публиковал эту информацию и доводил ее на разных встречах до риэлтерских организаций.

Повлияет ли новый документ на сокращение доходов агентств недвижимости? По всей видимости, нет. Скорее всего, покупатели для страхования своих рисков будут обращаться за дополнительными услугами в другие риэлтерские компании. То есть по сделке будут работать два агентства. Одно — с продавцом, другое — с покупателем. Ведь прямого запрета на то, чтобы покупатель не мог обратиться за риэлтерской услугой, нет. Хотя в проекте постановления он был. Министерство юстиции уже не один год говорит о том, что нельзя потребителя понуждать к заключению договора. Это на самом деле так. Но покупатели сами хотят заключить договор. Они прекрасно понимают, что покупают не булку хлеба. Покупка квартиры — это очень существенное, пожалуй, самое важное и дорогое в жизни человека приобретение. Поэтому здравый смысл восторжествовал. В ходе работы над документом различных министерств, ведомств и при участии самих риэлтеров, этот запрет был снят. Тем не менее, данное нововведение осложнит работу агентств.

Что касается установления предельных максимальных тарифов, то их размер не поменялся. Хотя риэлторские организации вообще выступали за отмену тарифов. Кстати, тарифы, остаются только в отношении квартир, домов, дач, садовых домиков, земельных участков, гаражей, машино-мест, найма жилых помещений, реконструкции, переустройства и перепланировки жилых помещений и перевода жилых помещений и нежилые, оказываемых сугубо физическим лицам. В отношении коммерческий недвижимости и любых объектов недвижимости с юридическими лицами, они отменены.

Риэлторская услуга — это не социально значимый товар. В Минске порядка 100 агентств недвижимости, и потребитель сам может определиться, с кем ему работать, сам договориться о цене услуги. Понятно, что потолок цен, наверное, нужен. Но размер этого потолка в 3% — очень странный. Его невозможно обосновать. Если, допустим, дача стоит 5 тысяч долларов, риэлтерская услуга обходится в 150 долларов. Для того чтобы продать дачу, нужно только раз 10−15 выехать за город на показы. Расходы на бензин, зарплата агенту, риэлтору. Все ложится на плечи агентства. И где тут экономика? Кто захочет заниматься такими сделками?

Что касается скидок, которые могут предоставлять агентства, то какие-то, по всей видимости, будут. Например, постоянным клиентам риэлторской компании.

Постановлением установлен запрет на оказание информационных услуг потребителям по аренде жилья. Сейчас они будут получать вознаграждение только по факту заселения по заключенному договору и акту выполненных работ. Это правильно.

— Мы знали о проекте постановления, знакомились с ним, писали свои обоснованные возражения. Дискуссия по вопросу тарификации началась давно и шла долго. Документ вышел практически в прежней редакции, с небольшими корректировками. Когда тебя не слышат, то это вызывает разочарование.

Мы предлагали не запрещать агентствам работать с покупателями и продавцами в одной риэлторской компании. Обосновывали это тем, что существует такое понятие, как свобода договора. Сейчас же получилось так, что покупателям запретили получать услугу в одном агентстве с продавцом.

Министерство юстиции всегда настаивало на том, что риэлторские организации не могут оказывать одни и те же услуги двум сторонам по сделке. И с этим трудно спорить. Это логично. Наша позиция заключается в том, что хоть услуги и называются одинаково, но их суть разная для продавца и покупателя. Для того, чтобы выйти из этой коллизии, мы предлагали ввести и тарифицировать иные услуги, пользующиеся реальным спросом у покупателя. Например, это услуги по проверке истории объекта, сопровождению покупателей с кредитными средствами, при покупке объектов в лизинг, использованию материнского капитала, снятию с регистрации бывших собственников, освобождению объекта, контролю за оплатой коммунальных платежей бывшими собственниками. Но, к сожалению, наши предложения и возражения не были учтены. Хотя эти услуги всегда были и будут востребованы покупателями.

Мы имеем новый документ, анализируем последствия для рынка. Есть много вопросов, которые требуют разъяснений. Например, пока не понятно, что делать покупателям, которые хотят иметь страховую защиту, а это возможно только при наличии договора на оказание риэлторских услуг покупателю.

Постановление есть, его надо исполнять. Риэлторские организации, безусловно, потеряют часть доходов. По всей видимости, в сделке придется работать двум агентствам, если будет такая необходимость. Повысит ли это качество риэлтерских услуг? Время покажет.