Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 23 декабря 2022

Уход IT-компаний и модных брендов, странности с McDonald’s, а также рост промышленных площадей. Чем запомнился 2022 год в коммерческой недвижимости

2022 год был на удивление богат на различные события на рынке коммерческой недвижимости Минска: как ожидаемые и предсказуемые, так и полностью не поддающиеся прогнозу. Управляющий директор ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» Денис Четвериков помог «Про бизнес» составить подборку топ-событий года в целом для рынка коммерческой недвижимости и разных его сегментов. Мы не ранжировали события по значимости, а представляем наиболее заслуживающие внимания, по мнению экспертов, в почти хронологическом порядке.

четвериков — **Денис Четвериков**
Управляющий директор консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг»

Рынок в целом: уход Colliers International и новые ставки

1. В марте прекратила свою работу в Беларуси международная консалтинговая компания Colliers International, присутствовавшая на рынке с 2007 года. Это была первая профильная международная компания в Беларуси. В настоящее время все ключевые профессионалы Colliers International продолжают работу, белорусская команда выполняет все обязательства перед клиентами и партнерами в лице консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

2. Новые правила формирования арендных ставок начали действовать с 23 сентября 2022 года в связи с вступлением в силу статьи 4 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 года № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», в соответствии с которой до 1 января 2024 года приостановлено действие части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На наш взгляд, рынок коммерческой недвижимости относительно спокойно адаптировался к данному нововведению. На ближайшее время, по крайней мере.

Офисная недвижимость

1. В 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений). Начиная с 2020 года, вакантность офисных площадей увеличилась боле чем в 4 раза и к концу года, с учетом ввода новых объектов, составила 19,5% от общего стока, или более 200 тыс. кв. м. Причем в классе В1 вакантность превысила 28%. Причиной этому послужило, в значительной мере, сокращение численности IT-компаний и их сотрудников.

По данным «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», IT-компании в 2020 году в Минске занимали более 430 тыс. кв. м офисных площадей, в начале 2021 — 408 тыс. кв. м. За 2021−2022 гг. 7 крупнейших с точки зрения занимаемой площади IT — компаний освободили около 120 тыс. кв. м.

2. Впервые за историю анализа рынка коммерческой недвижимости Минска с 2007 г. компанией «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», ставки в офисах класса В опустились ниже 5 Евро за 1 кв. м/мес.

3. Несмотря на уход IT-компаний, 2022 год не обошелся без крупных сделок в сфере аренды коммерческой недвижимости.

При этом в 3 из 5 крупнейших сделок консультантом выступила компания «Коллиерз Интернешнл».

3. Весной и летом были введены в эксплуатацию 3 здания МФК на пр. Независимости в районе Белгосцирка: built-to-suite здание штаб-квартиры ОАО «Сбер Банк» и два здания бизнес-центра, получившего название «Проспект».

4. В ноябре «Сбер Банк» продал ООО «ЛОДЭ» ранее занимаемый комплекс зданий общей площадью 14,3 тыс. кв. м на бульваре Мулявина, 6, что является крупнейшей сделкой по продаже офисных площадей в Беларуси в 2022 году.

5. В 2022 году сток коммерческой недвижимости Минска пополнился 39,2 тыс. кв. м офисных площадей, из них 76% площадей класса В1. В процессе строительства в разной степени готовности находится почти 140 тыс. кв. м. Начато возведение трех башен Международного финансового центра «Минск Мир», арендопригодная офисная площадь которого составит около 100 тыс. кв. м.

Торговая недвижимость

1. В марте заявили об уходе с белорусского рынка H&M и JYSK, к лету их площади в большинстве заняли отечественные и российские профильные операторы. Уже осенью стало известно о закрытие магазинов Timberland, Calvin Klein и Tommy Hilfiger в ТРЦ «Замок». При этом ряд западных операторов остался на рынке Беларуси, хотя и приостановили развитие в большинстве случаев.

К приостановившим развитие относятся Inditex (бренды Zara, Zara Home, Bershka, Pull & Bear, Massimo Dutti, Stradivarius), LPP (бренды Reserved, Cropp, House, Mohito и Sinsay), Mothercare и Next. Продолжают развиваться в Беларуси бренды Mango и Jack&Jones.

2. После затишья первого полугодия, во втором в торгово-развлекательных центрах Минска происходили открытия новых объектов. Появилось новое дизайн-пространство WE ARE в ТРЦ «Дана Молл» и увеличилась площадь fashion-пространства TREND PARK в ТРЦ Galleria Minsk, открылись новые магазины fashion-сегмента в ТРЦ Palazzo, Galleria Minsk, Galileо, «Экспобел». Произошли новые открытия также среди арендаторов сферы развлечений: ледовый каток в ТРЦ DiaMond City, кинопространство Mooon и «Синемариум» в ТРЦ Palazzо, фудмолл «Конкорс» и кинотеатр Skyline Cinema в ТРЦ Galileo, музей популярной науки «Квантум 2.0» в ТРЦ «Титан».

3. В июне в Минске состоялось открытие первого за два года торгового центра — ТРЦ Green Time арендопригодной площадью 13 тыс. кв. м с якорным гипермаркетом «Green». В октябре расширил на 32,3 тыс. кв. м площади ТРК «Экспобел», где в новое здание переехали продавцы с открытого рынка. В декабре введен в эксплуатацию ТРК «Минск Сити Молл». Также новые открытия происходили и в регионах республики: ТЦ «Гринвич» в Могилеве, ТЦ «Бульвар» в Мозыре, ТЦ «Дарида молл» в Дзержинске, ТРЦ «Лида Парк» в Лиде, небольшой ТЦ «На Замковой» в Гродно, на 24 декабря запланировано открытие ТРЦ N3 PLAZA в Солигорске.

4. Летом определилась судьба одного из минских долгостроев. На месте ТРЦ «Гулливер» на ул. Притыцкого появится жилой комплекс. После громких заявлений, так и не стало больше ясности в отношении МФК «Магнит Минска» на пр. Независимости, 134 и торгово-гостиничного комплекса Novotel Minsk Mayakovskaya (ул. Маяковского, 31). В первом сначала анонсировали создание крупнейшего торгового объекта по реализации товаров белорусской промышленности, но потом объект выставили за 4 млн долл. США на торги, которые не состоялись. Торгово-гостиничный комплекс Novotel Minsk Mayakovskaya в октябре также безрезультатно выставлялся на торги за 2,8 млн долл. США. Будем ждать продолжения их истории в следующем году.

5. 6 октября была опубликована Директива № 10 «О недопустимости роста цен», 19 октября — постановление Совета Министров № 713 «О системе регулирования цен», которое в настоящее время является базовым нормативным актом в сфере государственного ценового регулирования. За месяц действия постановления в МАРТ поступило более 8 тыс. обращений субъектов хозяйствования, были опубликованы и другие изменяющие, дополняющие или разъясняющие правовые акты к постановлению № 713. Директиву № 10 не отменили, при этом только за первые недели действия этого документа были возбуждены десятки уголовных дел о завышении цен.

Недвижимость HoReCa

1. После объявления Hesburger и Papa John`s в марте об уходе с рынка, первые покинули его в июне, вторые — к сентябрю. Уже осенью в «Дана молл» на месте Papa John`s открылось первое в Минске кафе сети «Одесса-мама». McDonald’s в Беларуси заявил о приостановлении деятельности в ноябре.

2. В августе, в дополнение к существующим «Песочнице», К21 и «Лидбир двору», открылась стритфуд-локация «Лучшая улица» рядом с Парком Челюскинцев и проработала полтора месяца.

3. В 2022 году, впервые за три года, в Минске открылись гостиницы, причем сразу три: бутик-отель Zalkind Hotel 4* на 26 номеров в феврале, в сентябре — The Basilian Minsk 4* (Curio Collection by Hilton) на 39 номеров и в ноябре после смены владельца и ребрендинга — Robinson-City (экс-Mercure 4*) на 127 номеров. Но не обошлось без потерь. В октябре о «временном прекращении деятельности» проинформировала гостиница «Славянская» 3*, что сократило сток на 120 номеров.

4. Пока нет ясности с бывшими ресторанами сети McDonald’s. По крайней мере, часть зданий в Минске, в которых располагались объекты сети, по-прежнему принадлежат сингапурской компании «КСБ Виктори Ресторантс ПТЕ. ЛТД».

Логистическая и индустриальная недвижимость

1. В январе состоялся ввод в эксплуатацию 2 пускового комплекса 3-й очереди строительства комплекса объектов Минского городского технопарка, реконструкция которого продолжалась с 2013 года, площадью 16,1 тыс. кв. м, что позволило увеличить площадь комплекса до 36,9 тыс. кв. м. В течение года, кроме локации «Мотовелозавода» на Партизанском пр., технопарку добавлены две локации на ул. Центральной в Минске.

2. В марте Duisburger Hafen AG (Германия), реализовывавшая с оператором парка «Великий камень» совместный проект «сухого» порта, заявила о выходе из проекта и продаже своей доли в нем. В июле начата процедура расторжения инвестиционного договора с бельгийской компанией AOI, предусматривавшим создание логистического парка на основе универсальной инфраструктуры Национального аэропорта «Минск». А уже в ноябре РУП «Белтаможсервис» сообщил о плане создания транспортно-логистического центра на базе парка «Великий камень», который «расположится рядом с Национальным аэропортом «Минск» и будет «универсальным мультимодальным терминалом, способным консолидировать и обрабатывать различные категории грузов».

3. В июле обнародован Указ о сокращении в два раза, до 25 тыс. кв. м, складских площадей в реализуемом проекте мультимодального промышленно-логистического комплекса «Бремино-Орша».

4. По состоянию на декабрь в Минском регионе введено в эксплуатацию четыре индустриально-логистических объекта общей площадью 105,0 тыс. кв. м и общий сток в регионе составил 1509 тыс. кв. м, из них 59% площадей класса А и 41% — класса В.