Мнение Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 9 ноября 2021

«Людям не хватает «химии глаз» и синергии присутствия». Когда ожидать рост арендных ставок на офисы

Андрей Смолка. Фото из личного архива героя — Андрей Смолка. Фото из личного архива героя

Агент по операциям с коммерческой недвижимостью, партнер АН «Сильван-Инвест» Андрей Смолка считает, что сейчас хорошее время для инвестиций в этот сегмент рынка. По его мнению, на выходе из кризиса купленные активы могут прибавить в цене от 30% до 50%. Эксперт объяснил, что лучше покупать и почему.

«Фастфуд комфортно чувствует себя в кризис»

— У меня в брокериджском портфеле 500 000 м² коммерческой недвижимости, поэтому я крайне заинтересован в развитии предпринимательства в стране. Сейчас на Куфар Недвижимость размещено около 270 объектов АН «Сильван-Инвест» в разных городах Беларуси. Это торговые центры, офисы, склады, производственные помещения и объекты общественного питания. Общая сумма, за которую предлагаются эти объекты, — несколько сотен миллионов долларов.

На рынке — настоящий «шведский стол», предложений с хорошим потенциалом достаточно: многофункциональный комплекс «Журавинка» продают за $ 75 млн, гомельский ТРЦ «Секрет» — за $ 44 млн, ТЦ «ОМА» на Боровой — за $ 26 млн, склад в Щомыслицах — за $ 12 млн, торговый центр в Слуцке — за $ 11,5 млн, здание универсама «Центральный» на проспекте Независимости — за $ 9,8 млн.

Есть отличные варианты для развития разного бизнеса, особенного сетевого. Один из самых маржинальных сегментов, на мой взгляд, — помещения под фастфуд. Этот бизнес очень комфортно себя чувствует в кризис. Время выхода на окупаемость у таких объектов — около года. Сейчас интересные новые концепции заходят из России, Прибалтики.Фастфуду нужны топовые локации с серьезным трафиком, они готовы платить за аренду от € 20 до € 50 за квадратный метр.

Такие места близки к идеалу для приобретения. Предположим, вы покупаете помещение в 100 «квадратов» с таким арендатором, ставка аренды — € 25 (около $ 29), цена за метр — $ 2500. Вы окупите свои вложения через 8−9 лет полностью (в зависимости от того, кто будет покупать — юрлицо, ИП или физлицо, поскольку налоговая нагрузка будет разной). Конечно, при условии, что помещение не будет простаивать и стоимость аренды не упадет. Риск есть, но нашим предпринимателям не стоит спать в шапку. Успех нужно прогнозировать. Новые возможности приходят через людей.

Многие компании сейчас пользуются случаем и расширяются. Хороший пример — ритейлер «ПерекрестОК» с моей помощью вышел на рынок Минска через многофункциональный комплекс Centropol, где занял 4200 м².

Пандемия сильно качнула административную недвижимость. Здесь рынок, конечно, поломан. Сейчас он должен поглотить около 100 000 м²: когда такое количество вакантных площадей займут, ставки аренды вернутся на доковидный уровень (в начале 2020 года ставки в среднем составляли € 16−22 без НДС за 1 м² для помещений в зданиях класса В1, аренда в более дорогих офисах доходила до € 35 без НДС за 1 м² в месяц, — прим. ред.).

Как это произойдет? В ПВТ зарегистрировано 1054 резидента, работает 71 000 специалистов, экспорт в 2020 году составил $ 2,7 млрд То есть сфера развивается успешно. Исходя из того, что хороший показатель офисной площади на человека — 10 м², на тех площадях, которые сейчас свободны, разместятся 10 000 человек. То есть это место только для седьмой части работников ИТ-отрасли.

А спрос скоро должен стать выше. Я сужу по обратной связи от ИT-компаний: все говорят, что им не хватает «химии глаз», общей синергии присутствия. Понятно, что многие пока на «удаленке», но о возвращении в офисы уже серьезно задумываются. Андрей Курпатов доходчиво объясняет, в чем выгода нахождения в коллективе.

Чтобы заполнить вакантные 100 000 м², потребуется около двух лет. Рост же ставок начнется после поглощения этих площадей. Не теряя времени, дальновидные ИT-компании заходят в бизнес-центры и фиксируют за собой дисконтные привилегии примерно на два года вперед. После того как компания EPAM в марте освободила бизнес-центр «Красавiк», а в августе ушла еще из четырех офисов (среди которых крупные бизнес-центры «Орлан» и «Фортуна»), осталось 30 000 «квадратов» готовых к заселению площадей, которые подходят многим топовым компаниям. В итоге БЦ «Красавiк» уже сдал половину своих площадей, «Орлан» и «Фортуна» только вышли на рынок, но я считаю, что и они будут пользоваться спросом.

Что касается торговых центров, то в первые волны пандемии их доходы просели на 10−20%, примерно так же упали ставки аренды. Однако сегодня доходы ТЦ практически восстановились, а ставки аренды перестали падать.

Склады прошли этот период спокойно и чувствуют себя прекрасно, так как торговля подстроилась под обстоятельства и частично перешла в онлайн.

«Можно заработать на капитализации»

В кризисе заложен потенциал, скрытые возможности. Инвестор зарабатывает от капитализации. После отката в кризисное время цены купли-продажи недвижимости возвращаются к старым значениям, а могут и превысить их. Кризисы 2011 и 2014 годов подтверждают эту тенденцию. Главное — выбрать объект с потенциалом роста цены. Ваша недвижимость по выходу из кризиса может стоить на 30−50% больше. Нужно учитывать этот бонус.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Основные направления коммерческой недвижимости, перспективные, на мой взгляд, для инвестирования:

Торговые помещения с арендаторами, с чистой многолетней окупаемостью (пример: ТЦ «Маяк» в Слуцке).
Складская недвижимость с арендаторами, с чистой многолетней окупаемостью (пример: комплекс с офисными и складскими помещениями вблизи МКАД).
Офисы с готовым ремонтом, которые сейчас упали в цене, но потенциально востребованы арендаторами (пример: БЦ «Орлан» в Минске).
Инвестиции в недооцененную недвижимость, которая требует вложений, но в последующем будет востребована более маржинальным арендатором (пример: многофункциональный комплекс на Тимирязева напротив «Короны» в Минске).