Мнение Наталья Литовская, «Про бизнес» 26 октября 2021

Топ-5 вариантов в Минске для выгодных инвестиций в жилую недвижимость

Один из проверенных способов сбережения средств — покупка квартир для сдачи их в аренду. Доходность в этом случае небольшая — 5−6,5% годовых, но стабильная. Зарабатывать можно и на перепродаже жилья: то, что на дне рынка стоит $ 50 тысяч, на пике продается за $ 70 тысяч. Такие колебания цен цикличны и в последние месяцы цифры приближаются к дну: время инвестирования в «бетонометры» не худшее. Эксперт по рынку жилой недвижимости Наталья Литовская поделилась мнением о том, какие локации в Минске и ближайшем пригороде она считает наиболее перспективными для инвестирования и за какое время окупятся вложения.

**Наталья Литовская**
Эксперт по рынку жилой недвижимости

1. Сталинка в центре

Однокомнатная квартира с потолками в 3 метра в историческом центре, но требующая ремонта, стоит от $ 55 тысяч, «двушки» там же — от $ 75 тысяч. Предложений немного, поэтому все выставленное по реальным ценам уходит быстро. Это еще раз подтверждает, что такой вариант инвестирования — самый популярный.

Сдать однокомнатную в центре легко за $ 350, двушки на $ 100−150 дороже. Можно пробовать просить и больше, но придется поискать «своего» жильца. В перспективе, когда пандемия закончится и в Минск вернутся туристы, на квартире получится зарабатывать больше.

Минус у сталинок в центре только один — дороговатый капремонт квартиры.

Но спрос на них стабильный: эти апартаменты уникальные, количество их ограничено. И так будет всегда.

2. Хрущевка / девятиэтажка у метро

Старый жилфонд сейчас самый доступный. Цены приближаются к цифрам предыдущего дна в 2017 году, в том числе на квартиры у метро. Они также популярны как инструмент сохранения и преумножения средств.

Минимум проблем будет с квартирами в домах, переживших капремонт. Не видевшие капремонта могут не увидеть его еще очень долго. Риск потопа из-за прогнивших труб — лишние хлопоты и траты. Увы, предложений в отремонтированных домах, да еще переживших тепловую модернизацию, мало.

Купить аккуратную квартиру в «откапиталенном» доме хрущевской эпохи в шаговой доступности от метро можно за $ 43−45 тысяч.

За те, что со свежим ремонтом, хотят от $ 47 тысяч. «Полуторки» в хрущевках стартуют с $ 51 тысячи, со свежим ремонтом — на $ 5−8 тысяч дороже.

Аккуратные двухкомнатные квартиры в панельных домах советской эпохи (площадью 46−49 м²) в шаговой доступности от метро в массе выставлены в диапазоне $ 60−65 тысяч. Это популярный сегмент, его приобретают не только под сдачу, но и семьи — для жизни.

Однокомнатную аккуратную квартиру в пешей доступности от метро влет можно сдать за $ 220−250, двухкомнатную — за $ 260−280. И на $ 50 дороже, если квартира «инстаграмная». Или если удастся найти «своего» жильца.

3. Квартира в новом доме у метро

Такой тип квартир предпочитают молодые и хорошо зарабатывающие минчане. Купить однокомнатную квартиру, готовую к сдаче, можно за $ 60−65 тысяч (в панельном доме) и за $ 62−67 тысяч (в монолитно-каркасном). Сдать легко за $ 320, труднее — на $ 30−50 дороже.

Двухкомнатные сейчас сдаются по $ 400−450, но и найти готовую к сдаче дешевле $ 95 тысяч пока очень и очень сложно.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Вариант строительства квартиры под сдачу менее интересный — придется потратить время на ожидание сдачи дома, на ремонт — итого минус год, а то и два (если сдачу не задержат). И плюс к общей цене (а метр в квартире площадью около 40−45 «квадратов» — $ 1250−1350) нужно добавить $ 10−15 тысяч на отделку, технику, мебель — то, без чего сложно сдать жилье приличному арендатору. Цены на строящиеся метры сейчас далеки от дна — тогда в однокомнатных метр стоил $ 1100−1150. Так что этот вариант инвестирования логичней отложить на потом.

4. Новостройка в «Минск-Мире»

«Минск-Мир» — самый крупный жилой комплекс в столице. Тут как с новостройкой у метро, только расчеты немного другие. Изначальная цена метра в 40-метровой квартире в доме, готовящемся к сдаче, — около $ 1000−1100. Но сами квартиры — полуфабрикаты. Отделка (сначала черновая, затем чистовая) добавляет к цене покупки 30−50%, уравнивая затраты на метры со стандартными новостройками у метро. Занимает доведение метров до жилого состояния от полугода.

Еще стоит учитывать, что половина долгостроев столицы — в «Минск-Мире». И даже готовый с виду дом может «зависнуть».

В «Минск-Мир», на мой взгляд, стремятся доверчивые «инвесторы» из регионов. Уже сейчас там предложение арендных квартир превышает спрос — только двушек предлагается больше трех десятков. Дальше ситуация будет усугубляться. Там, где высокое предложение, сильно проседает цена.

Ну и будущее самого высокоплотного микрорайона мало предсказуемо. Продать квартиру за вложенное и заработать можно будет только в том случае, если реально появится Международный финансовый центр. Не только здания, которые возведет застройщик, но и международные компании, которые разместятся в этих зданиях и будут развивать экономику. Когда вспоминают, что «есть же Манхэттен», стоит напомнить, что сначала возник деловой центр, а уж потом появился активный интерес к жилой недвижимости. Сам застройщик комплекса возлагает большие надежды на МФЦ и считает, что проект сильно повлияет на развитие экономики страны.

5. «Пирс» и «Зеленая гавань»

Жилые комплексы «Пирс» и «Зеленая гавань» — за пределами Минска. Оба люди рассматривают прежде всего как место для жизни семьей. Арендуют жилье в «Пирсе» в 90% случаев ради теста: проверяют, стоит ли покупать там квартиры.

Сейчас в «Пирсе» цена продажи двухкомнатных квартир в панельках с отделкой — от $ 90 тысяч, однокомнатных — $ 60−70 тысяч. Цены на аренду — как в столичных новостройках у метро. Предложений (по сдаче) квартир в аренду мало. Но и спрос во время кризиса прогнозировать очень сложно (а 2020-й по владельцам квартир в «Пирсе» ударил серьезно: часть уехала из страны, часть не приступила к ремонтам и еще решает, что делать — ремонт или объявления о продаже), так что доходность тут не высчитывается.

С «Зеленой гаванью» тоже любопытная ситуация. Новый район стартовал с коттеджей и таунхаусов, первые многоквартирные дома только строятся. Интерес к жилому комплексу у состоятельной молодежи высокий, и арендные квартиры, которые помогут сомневающимся протестировать качество жизни за городом, будут пользоваться повышенным спросом.

Но готовых квартир в «Зеленой гавани» нет, сейчас можно вступить в строительство того, что сдадут в эксплуатацию в 1 квартале 2023 года.

При стопроцентной оплате однокомнатная — $ 65 тысяч. Выставить как арендную ее получится не раньше 3 квартала 2023-го, доложив в отделку еще порядка $ 15 тысяч. За сколько — вопрос открытый. Так что и тут доходность и окупаемость не предсказуемы.

Загородный комфорт-класс создан для верхушки среднего класса, для молодых креативных предпринимателей и топ-менеджмента IT-сферы. Если эти категории в ближайшие год-два перестанут видеть перспективы для развития IT-бизнеса и начнут массово покидать страну, цены продажи и аренды тут заметно снизятся. Инвестиции логичны лишь при позитивном сценарии: если эти люди останутся в стране, а экономика будет если не расти, то хотя бы не падать. В отличие от жилья в городе. В Минске и при худших сценариях будет востребовано арендное жилье в удобных локациях. Правда, его доходность будет проседать.

Так сколько получится заработать?

Обычно для просчета выгодности вложений используется термин «окупаемость» — за сколько времени квартира себя «отобъет». Понятно, что в расчетах много переменных, включая амортизацию. Но главная переменная — за сколько квартира будет сдаваться в ближайшие 10−15 лет. Средняя цена аренды в отдаленной перспективе — тайна, но доходы населения начнут когда-нибудь расти, а следом — цена аренды. И она в валютном эквиваленте будет выше нынешней.

Тогда аккуратная однушка в хрущевке, пережившей капремонт, недалеко от метро, купленная сегодня за $ 45 тысяч и сдающаяся (еще раз подчеркну — в среднем) за $ 250, окупится за 15 лет.

Двухкомнатная сталинка в центре (или новостройка у метро), купленная за $ 75 тысяч, отремонтированная за $ 15 тысяч (итого $ 90 тысяч) и сдающаяся за $ 500, окупится за те же 15 лет.

Через 15 лет все три варианта будут востребованы — можно дальше сдавать, получая чистую прибыль, можно продать. Причем дороже, чем сейчас.

Окупаемость квартир в «Минск-Мире» просчитывается труднее — все-таки квартиры-полуфабрикаты нельзя сразу сдать. Отделка займет полгода-год, и этот год квартира не «зарабатывает». Сложно определить, какова будет цена аренды при повышенном предложении. В позитивном сценарии однокомнатная, которая «итого» обошлась в $ 60 тысяч, будет сдаваться за $ 350 в месяц. Окупаемость (с учетом простоя) — те же 15 лет.

Каков будет статус «Минск-Мира» через 15 лет — вопрос открытый. Если район будет восприниматься как высокоплотный и непрестижный, продать квартиру будет сложней, чем типовую новостройку у метро «Грушевка» или «Малиновка». Однако если район будет развиваться именно так, как сейчас утверждает застройщик (то есть с экономически активным Международным финансовым центром), цена на квартиру будет высокой.

В «Зеленой гавани» расчеты тоже сложные. 44-метровую однушку можно построить за $ 65 тысяч, сдадут ее в 2023-м. Значит, к концу 2023-го, вложив в скромный ремонт еще $ 15 тысяч (итого квартира обойдется в $ 80 тысяч), ее можно будет сдать. За сколько — вопрос открытый. Позитивный сценарий — квартира сдается за $ 450 в среднем. В итоге окупаемость — около 16 лет. А продать эту квартиру будет, скорее всего, легко, поскольку сам проект необычный и при растущей экономике точно найдет своего покупателя.