Доходность коммерческой недвижимости приемлемая. Тогда что мешает инвесторам: мнение Владимира Давидовича

Доходность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, несмотря на кризис, сегодня не такая уж и низкая. Сегодня остаются возможности для развития новых торговых центров и офисов — если ими грамотно воспользоваться. И если будут устранены несколько проблем. Подробнее об этих проблемах рассказывает руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович.

— Мы наблюдаем тенденцию — сокращение инвестиций на рынке недвижимости. Но учитывая даже факт, что мы находимся в условиях кризиса, доходность инвесторов на этом рынке в общем-то приемлемая. О которой в Европе многие мечтают (8 — 9% годовых на вложенные средства, до уплаты налогов). Вопрос: почему тогда в эту гавань — инвестиции на рынке недвижимости — все реже заходят корабли?

Анализируя рынок, мы выделили несколько проблем и их причин, которые мешают инвесторам работать на рынке коммерческой недвижимости. Расскажем об этом подробнее.

Общая причина проблем

В Беларуси есть две схемы реализации инвестиционных проектов в коммерческую недвижимость: с участием государства и без его участия. У этих схем есть общий большой недостаток: отсутствие в нашей стране частной собственности на землю.

Это усиливает риски, повышает стоимость финансовых ресурсов. Ведь если у инвестора нет других активов, в начале работы ему нечего заложить в банке.

Инвестиционные договоры с государством

Вот основные проблемы (кроме бизнес-рисков) при реализации инвестпроектов с участием государства:

• Отсутствие инвестиционного пакета (эскизное проектное решение, прозрачная «дорожная карта» и пр.) при представлении проекта инвестору
• Отсутствие партнера-девелопера, способного комплексно управлять проектами
• Защита от бюрократических проволочек

Остановлюсь подробнее на риске бюрократического торможения, из-за чего инвестпроект может закончиться неудачей. Когда рынок рос, наиболее рискованные инвесторы на это махали рукой. Сейчас, когда рынок «тяжелый» и экономика «тяжелая», этот риск очень сильно пугает.

В чем причина риска. Государство является и одной из сторон инвестдоговора, и в то же время арбитром. Представьте футбольную команду, которая проводит матч с командой арбитров. Если что-нибудь случается во время игры — именно арбитры определяют, нарушены правила или нет. Это «тормозит» инвесторов при входе на рынок коммерческой недвижимости.

В чем решение проблем, о которых я рассказал?

1. Страхование бюрократических рисков государственной страховой компанией. Понятно, что структуру управления и принятия решений поменять невозможно. Но зато можно вывести на рынок относительно независимого игрока — например, государственную компанию, которая бы страховала риски. В частности, риск бюрократизации.

Чем это может помочь? Сейчас все настолько запутанно, что чиновник, от которого зависит продвижение документа, необходимого инвестору для работы, может действовать абсолютно в правовом поле — и одновременно, ничем не рискуя, «пинать» этот документ туда-сюда, не принимая окончательного решения.

В итоге проект входит в дедлайн, а нужных согласований или решений со стороны государства инвестор не получает. Процесс замедляется. Если бы была угроза, что инвестор может обратиться в суд и доказать, что он добросовестно выполнял свои обязанности по договору, но наступил страховой случай — риск бюрократизации, то инвестору выплачивалась бы какая-то сумма. Государство несло бы ущерб, начиналось бы разбирательство Я думаю, что даже угроза разбирательства в причинах могла бы немножко ускорить работу чиновников.

2. Более тесное частно-государственное партнерство до этапа поиска инвестора. Проработка концепции проекта до этапа поиска инвестора позволит сформировать более конкретное предложение. В составе команды, которая затем станет работать с инвестором, будут специалисты, хорошо знакомые с проектом.

Проект без участия государства: инвестор и девелопер

Это классическая сделка, когда есть инвестор и есть девелопер, который развивает участок, выделенный под строительство объекта коммерческой недвижимости. Между ними обычно заключается договор.

Рынок, на котором реализовывались инвестпроекты, рос достаточно хорошо многие годы, вплоть до 2014. Сейчас, как известно, появилось достаточно много замороженных проектов.

Кроме объективных причин, сыграло злую шутку, что девелоперы не изучают структуру спроса. Они ее не понимают.

В итоге, запрос рынка есть — а предложений, которые бы отвечали на этот запрос, нет. И это пугает.

В результате, в Минске например простаивают полупустые офисные объекты.

Построены невостребованные торговые помещения.

И в то же время, нужных рынку (арендаторам) объектов не хватает.

Как можно решить проблему. Выход один: в сотрудничестве. У нас нет культуры взаимодействия между девелоперами и консалтинговыми компаниями. Поэтому необходимо более тесное взаимодействие инвестором и девелоперов с теми, кто занимается изучением спроса на объекты коммерческой недвижимости. Может его прогнозировать на ближайшие 2−3 года.

Чего ждать рынку коммерческой недвижимости

Сформировавшийся сегодня подход девелоперов на рынке коммерческой недвижимости: «Мы нашли инвестора и начали строить объект. А уже потом ищем клиента (арендодатора)».

Но сейчас, пока на рынке кризис, этот подход будет меняться. Будущее, по нашему мнению, за объектами built-to-suit: строительство недвижимости под потребности конкретного покупателя или арендатора. То есть, сначала должен быть инвестор, затем надо найти клиента (арендатора) под конкретный проект. И уже потом запускать его строительство.