Как поменяется рынок коммерческой недвижимости, когда кризис закончится – 8 трендов

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Какие европейские тренды, скорее всего, придут на наш рынок офисной и торговой недвижимости к 2020 году, рассказывает руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов.

– Недавно в качестве члена жюри от Беларуси мне довелось поучаствовать в Инвестиционном форуме по коммерческой недвижимости в Центральной Европе. Мероприятие проходило в Варшаве и собрало экспертов со всего континента. Основной посыл – рынок меняется. В кризис денег становится меньше, а риски возрастают. При этом усложняется структура проектов. Девелоперы сосредоточились на внедрении новых технологий, снижающих эксплуатационные расходы.

Вот какие мировые тенденции могут коснуться рынка коммерческой недвижимости Минска:

1. Падение доходности

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Так, доходность офисной недвижимости в Лондоне составляет не более 4%, в Варшаве – 6-7%. Созданием объектов занимаются инвесторы, готовые осилить длительный срок окупаемости проекта.

Правда, ситуация в странах Евросоюза отличается от той, что в Беларуси:

1. Европейские банки выдают кредиты на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости под 1,2-1,3%. В Беларуси кредитуют под гораздо более высокие проценты. Чтобы вернуть деньги банку и при этом извлечь прибыль, работающим в нашей стране инвесторам приходится закладывать в проекты высокую доходность. 

2. В европейских городах спрос на коммерческую недвижимость более стабилен и предсказуем.

В Минске рынок «перегрет» рекордным объемом новых площадей, введенных в условиях снижения бизнес-активности.

2. Переориентация инвесторов

В кризис инвесторы ищут «тихие гавани» и предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Популярны направления:

Страны «старой Европы» (Германия, Франция, Великобритания). Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты.

Более доходные, но и более рискованные рынки – Чехия, Венгрия, Сербия и та же Польша.

Румынский рынок офисной недвижимости. Интерес к которому обусловлен следующими факторами:

• Большое число ИТ-компаний в Бухаресте и других румынских городах.
• Открытие в Румынии колл-центров международных компаний.
• Относительно низкая стоимость рабочей силы, что стимулирует развитие бизнеса.
• Дефицит качественных офисных площадей – спрос там превышает предложение.

Приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда – высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью.

3. Сокращение числа новых бизнес-центров

Многие застройщики и инвесторы в Беларуси отказываются от проектов, находящихся на начальной стадии проектирования.

Через 3-5 лет отказ от проектов  приведет к тому, что на белорусском рынке возникнет дефицит предложения. Открываться будут лишь те офисные объекты, которые начали возводиться до 2015 года.

Последствия очевидны: на рынке вновь наступит «эпоха арендодателя», а ставки на офисные площади могут возрасти.

4. Переход на «зеленые» технологии

Девелоперы бизнес-центров в Европе массово переходят на «зеленые» технологии, которые позволяют максимально использовать природные ресурсы и минимизировать затраты по эксплуатации здания. Вот что получают офисные объекты:

Солнечные батареи. Бизнес-центр проектируется и строится так, чтобы использовать энергию солнца в течение светового дня.

Системы для сбора дождевой воды. Она поступает в подземные резервуары, нагревается от энергии земли, после чего возвращается в здание для технических целей. Тем самым удается сократить затраты на водоснабжение на 30-40%.

Энергосберегающие лампы. В «зеленом» бизнес-центре не применяются обычные лампы накаливания.

Естественная вентиляция. От проектировщиков требуют по максимуму использовать возможности естественной вентиляции и по минимуму задействовать мощные системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

Естественное освещение. Панорамное остекление обеспечивает солнечным светом даже отдаленные от окна рабочие места.

Зеленые насаждения. Их разбивают на крыше, балконах, в фойе и порою даже коридорах бизнес-центров. Часто они определяют планировку здания.

«Зеленые» технологии сегодня стали доступны не только на развитых, но и на развивающихся рынках. Такие объекты уже есть в Польше, причем не только в Варшаве. А вот в Минске «зеленые» технологии появятся не раньше 2020 года – застройщиков отпугивает высокая себестоимость таких проектов. Правда, государство может стимулировать «зеленое» строительство, если ослабит налоговую нагрузку для собственников таких объектов.

5. Внедрение «умных» решений

Почти во всех бизнес-центрах Европы внедрены автоматизированные системы – Building Management System.

Датчики собирают информацию о протекающих в здании процессах, а диспетчер в режиме реального времени отслеживает ситуацию. Все это позволяет обеспечить арендаторов максимальным уровнем комфорта и безопасности:

Регулируется отопление, влажность и освещение в зависимости от времени суток и наличия людей на том или ином этаже.

Ведется видеозапись с камер наблюдения, а также учет всех посетителей.

Система контроля доступа исключает вероятность проникновения в бизнес-центр случайных людей, а также сама вызывает лифт, который автоматически поднимается на нужный этаж.

Круглосуточный противопожарный контроль и т.д.

В Минске автоматизированные системы используют лишь единичные бизнес-центры. Но интерес к «умным» технологиям в столице высок – с их помощью девелоперы рассчитывают повысить интерес к объектам, а также снизить эксплуатационные расходы.

6. Расширение функциональности

Девелоперы стараются внести в проекты добавленную ценность, чтобы выиграть конкурентную борьбу за арендатора.

В бизнес-центрах, как правило, имеются:

• Объекты общепита (кафе, бары и рестораны).
• Оздоровительные центры (фитнес-залы и спа-центры).
• Места для электромобилей с возможностью подзарядки аккумулятора.
• Велопарковки и душевые. Без них в Амстердаме или Копенгагене не обходится ни один современный бизнес-центр.

7. Усиление развлекательной составляющей

Торговые центры также находятся в поиске новых форматов. Галереи бутиков устаревают, и даже огромные атриумы уже не гарантируют поток покупателей. Чтобы обеспечить трафик, владельцы европейских моллов все больше пространства отводят под объекты развлечений, которые могут занимать до 50% площадей торгового центра. 

Торгово-развлекательные центры Минска идут той же дорогой и открывают:

•  Детско-развлекательные центры (ТРЦ «Титан», «Тивали»)
• Кинотеатры (ТРЦ «Титан», «Замок», Galileo, ARENAcity).
• Фудкорты (ТЦ Galileo, ARENAcity, «Замок»).
• Контактные зоопарки (ТРЦ «Титан», «Тивали»).
• Скалодромы (ТЦ «Скала»).
• Ледовые катки (ТРЦ «Замок»).

Меняются и потребности посетителей: торговый комплекс становится местом для семейного отдыха, в котором можно интересно провести время. Собственники объектов, которые верны подходу «только шопинг», начинают терять операторов.

8. Развитие крупных ТРЦ в регионах

В Беларуси большинство торговых центров строится в столице. В Европе ситуация иная: девелоперам интересны локальные города, где конкуренция не так высока. В небольшом европейском городе с населением в 200 тыс. человек можно найти торговый центр площадью 150 тыс. м² Причем расположен он будет вблизи центра города.

Девелоперы таких торговых центров еще на этапе проектирования понимают, какие арендаторы к ним придут. В результате даже в провинциальных городах представлены почти все международные бренды. 

В нашей стране крупные торговые центры с брендовыми сетями могут прийти в регионы Беларуси после 2020 года.