Свободных офисов в Минске полно, но на всех может не хватить

Ежегодно Минск прирастает новыми бизнес-центрами, и на первый взгляд, этого более чем достаточно для столицы. Однако, по оценкам начальника отдела продаж «Твоя столица•Недвижимость для бизнеса» Сергея Войтова, объемы ввода новых офисных площадей сокращаются. И качественных свободных помещений становится все меньше. Особенно остро это могут почувствовать компании, которым надо разместить в офисе 100+ сотрудников.

— Сегодня объем офисных площадей по сравнению, например, с 2013 годом вырос в 2 раза и превышает 890 000 м².

При этом наметившаяся последние несколько лет тенденция к снижению темпов роста также приобрела вполне реальные цифры.

В 2017 году с учетом текущей стадии реализации проектов мы ожидаем ввод порядка 22 000 м² офисных площадей. А это почти в 3 раза меньше, чем в 2016.

Фактические и прогнозные объемы ввода офисных площадей в бизнес-центрах Минска, в м²

За последние несколько лет требования компаний к офисам значительно выросли. В частности больше внимания стали уделять качеству инженерных систем.

Кроме того, большинство арендаторов сегодня предпочитают рассматривать офисы, которые имеют чистовую отделку и не нуждаются в проведении даже косметического ремонта.

Факт 1. Сегодня складывается ситуация: на фоне, когда снижаются объемы ввода новых бизнес-центров, растет интерес крупных компаний к переезду на их площади.

Факт 2. Компании с численностью сотрудников свыше 80 человек в первую очередь также рассматривают новые бизнес-центры. Освобождение больших площадей в одном бизнес-центре — не столь частое явление. Поэтому для таких арендаторов предпочтительнее недавно вышедшие на рынок объекты, в которых еще есть достаточное количество смежных площадей.

Кроме того, в современных зданиях площадь типового этажа значительно больше, поскольку ориентируется чаще на крупного арендатора. Здесь проще адаптировать рабочее пространство под организацию работы. Меньше вопросов по инженерно-техническому оснащению и коммуникациям — и это далеко не все «за» в пользу помещений именно в новом здании.

Факт 3: ставки аренды перестали падать, а в отдельных сегментах даже появились предпосылки к росту.

По законам рыночного ценообразования, стабильность цен, как известно, зависит от баланса спроса и предложения. Сейчас мы наблюдаем наметившийся перевес в пользу спроса.

Средний ежегодный прирост офисных площадей за последние 4 года составлял чуть более 110 тыс. м², и к сегодняшнему дню все они практически поглощены рынком. И это несмотря на весьма непростые прошлые годы.

В то же время компаний, желающих сменить офис, немало, что подтверждается ежедневно поступающими заявками.

Выводы

1. В наиболее сложной ситуации будут чувствовать себя крупные компании. Хорошо, когда есть выбор: можно сравнивать по всем параметрам, торговаться и даже настаивать на некоторых из своих условий. Хуже, когда приходится брать то, что осталось на рынке.

С наибольшими сложностями предстоит столкнуться арендаторам с потребностью в 1000 м² и более.

Для крупных арендаторов такая перспектива в ближайшее время вполне реальна:

• Им нужны большие площади
• Эти площади должны соответствовать определенным требованиям. В качестве примера могу привести офисный wish-list одной крупной международной компании, который насчитывает более 80 пунктов — выполнить их все под силу только действительно продуманным до мелочей и современным бизнес-центрам

Для крупных компаний не спасут ситуацию и площади, освобождающиеся после переезда арендаторов — они все разрозненны, а значит снова будут сданы по частям среднему и небольшому бизнесу. А если большая площадь и освободится, то найти другого крупного арендатора, которому офис подошел бы по всем параметрам, практически невозможно и может потребовать огромных временных затрат. В то время как средние и небольшие компании будут готовы забирать отдельные этажи и помещения.

2. Из-за увеличения требований арендаторов к офисам, сейчас набирает обороты формат строительства бизнес-центра в формате built-to-suit, т.е. под требования конкретного арендатора.

3. Девелоперы, агентства недвижимости и другие представители рынка также будут реагировать на изменения спроса. Например, наша компания, чтобы упростить выбор офисов по расширенным характеристикам, а не только по цене и площади, запустила недавно интернет-каталог бизнес-центров Минска.