Кто арендует офисы в бизнес-центрах класса А в Минске

Подробности о столичных БЦ премиум-уровня и компаниях, которые там работают, рассказал Константин Каряпин, старший консультант консалтинговой компании Colliers International в Беларуси.

– Сегодня в Минске работает 2 бизнес-центра класса А. БЦ «Велком» открылся в начале 2012,  БЦ «Рам-Глобал» – летом 2014.

К вводу в эксплуатацию в этом году были заявлены еще 2 объекта, но сроки были перенесены на 2015 год. В процессе строительства эти проекты могут претерпеть изменения. Поэтому присвоение классности будет уместнее делать, увидев, что получилось в итоге.

Вот что известно об уже работающих бизнес-центрах, их девелоперах и арендаторах.

Площади и арендные ставки

У бизнес-центра «Велком» два собственника. Каждый выработал собственную стратегию управления недвижимостью:

• Компания «Велком» строила проект по принципу built to suit (возведение объекта под собственные потребности). Сейчас в бизнес-центре находится головной офис компании. Часть невостребованных на сегодня помещений (1,95 тыс. м²) сдаются в аренду.
• Второй собственник, компания «Пруденко Инвестментс», изначально инвестировал в строительство бизнес-центра с целью сдачи офисных помещений (4 тыс. м²) в аренду.

Вакантность площадей в БЦ «Велком» сегодня не превышает 5%.

В бизнес-центре «Рам-Глобал» арендопригодная офисная площадь составляет порядка 13 300 м².  В аренду сдано около 50% помещений.
Высокий уровень вакантности обусловлен исключительно тем, что здание введено в эксплуатацию всего несколько месяцев назад.

Стоимость аренды:

• Ставки варьируются в зависимости от метража. Арендатор офиса на этаже платит один размер ставки, арендатор всего этажа целиком платит другую сумму. При аренде офиса средняя ставка составляет порядка €33 за м². При аренде этажа средняя ставка – около €27 м².
• С течением времени стоимость может понижаться. В БЦ «Велком» в самом начале цена была около €42 за м², затем ее снизили до €38 м².

Почему компании арендуют дорогие офисы

Наша компания занималась сдачей в аренду помещений в бизнес-центре «Велком». Вначале были сомнения в
успехе, поскольку стоимость аренды была самой высокой в городе. Но мы смогли заполнить его менее чем за год. Вот какие выводы можно сделать:

• В бизнес-центрах класса А сегодня размещаются крупные иностранные компании и их представительства. Менеджмент, который принимает решение об аренде того либо иного объекта, уже привык, что офисы в разных странах размещаются в топовых локациях.
• Среди арендаторов в бизнес-центре «Велком» расположены также компании из ИT-сферы. Из-за конкуренции на рынке труда им важно заботиться не только о том, чтобы платить сотрудникам большие зарплаты. Это могут позволить себе многие другие представители ИТ-сектора. Поэтому компаниям важно поддерживать и остальные стимулирующие аспекты. Помимо «плюшек» и чая,  дорогой мебели и проведения корпоративов, важна и сама инфраструктура офиса и бизнес-центра. Менеджмент стремится, чтобы каждый сотрудник чувствовал себя уютно и комфортно, имел самые лучшие условия труда. Тогда он будет думать о работе, а не о том, как ему лучше добраться домой, параллельно принимая предложения от конкурентов, которые активно практикуют хедхантинг.
• В зданиях класса А присутствуют также и компании, которые занимаются внешне-экономической и инвестиционной деятельностью.

Арендаторы часто расширяются, происходит замена одного другим. Поэтому мы не всегда имеем актуальную информацию, какая конкретно новая компания заехала в бизнес-центр или кто конкретно арендовал дополнительные офисы. Можно сказать, что компании из ИT-сферы занимают около 50% площадей, иногда и больше.

Почему компании не арендуют дорогостоящие офисы

Многие успешные иностранные и белорусские компании не стремятся именно в класс А, предпочитая более дешевый, но не всегда значительно менее качественный, класс B1. Это заметно по вакантности в классе B1, пулу арендаторов и проведенным сделкам Colliers International. Вот что наблюдается на рынке сейчас: 

• разрыв в качественных показателях офисной недвижимости между двумя классами невелик;
• количество компаний, готовых платить большие ставки аренды в офисах класса А не растет.

Можно сделать вывод, что при сохранении нынешних ставок аренды либо даже их увеличении строительство новых проектов, претендующих на класс А, приведет к росту вакантности офисов данного уровня. «Пока еще не созданы все условия, позволяющие именитым компаниям инвестировать столь большие деньги в офисные помещения», – резюмирует Константин Каряпин.