Что будет с офисной недвижимостью Минска в 2017

2016 год запомнился не только кризисом в сегменте офисной недвижимости, но и формированием новых тенденций. Требования у покупателей и арендаторов выросли. Как эти предпосылки повлияют на рынок офисной недвижимости в 2017, рассказывает Юрий Попов, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

Что происходило на рынке офисной недвижимости в 2016

Стоимость аренды. На наш взгляд, ценовое дно арендных ставок в 2016 достигнуто. В ближайшее время могут наблюдаться лишь незначительные колебания. Арендные ставки в бизнес-центрах снизились:

• Класс «А» — на 24%
• Класс «В+» — на 15%
• Класс «В» — на 13%
• Класс «С» — на 12%.

В течение года можно было наблюдать колебания ставок (до 50%) в объектах «В» и «С» классов, возникшее по двум причинам.

• Во-первых, для компаний-арендаторов на первом месте находились качественные характеристики объекта
• Во-вторых, довольно часто бизнес-центры не соответствовали заявленной классности

Площади. За 2016 рынок офисных площадей Минска прирос на 71 тыс. м², достигнув в общей сложности почти 890 тыс. м²

В соответствии с классификацией, которую разработала наша компания, распределение по классности выглядит вот так:

Новые проекты. За 2016 год на рынок вышло 10 новых бизнес-центров:

• Шесть были построены по схеме долевого строительства (БЦ Premier, БЦ на ул. Платонова, МФК Riviera Plaza (2-й блок), БЦ «Парк» (2-я очередь), БЦ на пер. Кольцова, БЦ на ул. Пинской
• Четыре строились одним девелопером для последующей сдачи в аренду (БЦ «Красавiк», БЦ Dana Center, БЦ на пр. Жуковского и БЦ на ул. Амураторская)

Совокупная офисная площадь вышедших на рынок бизнес-центров составила порядка 70 тыс. м². В 2017 году ожидается ввод еще 40 тыс. м². офисных площадей, в том числе бизнес-центры Fortune и третий блок Riviera Plaza.

События. В 2016 рынок офисной недвижимости отмечен двумя крупными сделками. Еще до ввода в эксплуатацию был арендован целиком БЦ «Красавік» (16 380 м²), построенный с привлечением иностранных инвестиций, и БЦ «Орлан» (13 000 м²). Оба объекта заинтересовали одного из лидеров белорусского ИТ-рынка, компанию EPAM.

В Беларусь пришел сертификат BREEAM — международный «зеленый сертификат» на здание. Его получил БЦ Omega Tower.

Такой знак качества в Европе выданы на 12 000 объектов, в России — 89 объектам.

Чего ждать в 2017

Критерии выбора офиса в прошлом году стали более дифференцированными. Например:

• Для арендаторов помещений до 70 м² по-прежнему на первом месте находилась цена
• А для тех, кого интересовали объекты свыше 150 м², приоритетными были качественные характеристики

В течение года образовался дефицит помещений площадью от 500 м², требования к которым еще выше. Поэтому существует большая доля вероятности, что это может стать причиной роста ставок — на 5−6% в сегменте классов «А» и «В+».

Вакантность в объектах классов «А» и «В+» не будет превышать 7%.

Дифференцированный подход к выбору офисов в 2017 сохранится.

Наиболее сложно в 2016 было собственникам встроенных офисных помещений. В этом сегменте ставки постоянно снижались из-за избытка предложения и низкой востребованности.

«Встроенка» была интересна в основном небольшим компаниям, которые ориентируются на предоставление услуг, реже — торговлю.

В перспективе конкуренция среди собственников в этом сегменте только усилится. Находить арендаторов будут только качественные помещения с хорошим местоположением.

Объем вакантных площадей на рынке мы оцениваем в 60 тыс. м², что ниже ежегодного объема поглощения (аренды свободных помещений). Поглощение новых площадей в последнее время происходит в основном за счет миграции арендаторов в более качественные офисы.

Рынок долевого строительства офисов в 2016 практически не развивался. В 2017 изменений в этом сегменте также не ожидается. На приобретение готовых помещений в собственность спрос был незначительным. В основном они приобретались «для себя».

В 2017 подвижки в этом направлении возможны в том случае, если банки будут пытаться реализовать заложенные объекты недвижимости по ценам ниже рыночных.

Цены на рынке купли-продажи по отдельным объектам могут снизиться на 20%. Вырастет волатильность цен.