Право «Про бизнес» 25 марта 2020

Хотите снизить арендную плату хотя бы на время — вот 3 сценария

Некоторые арендодатели готовы идти бизнесу навстречу и снижать арендную плату. Если понимания удалось достичь — оформляйте новые условия работы. Специалисты юридической компании «ФактотумКМ» предложили три сценария для оформления соглашения сторон о временном снижении арендной платы.

— Эти сценарии подходят, если и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы договориться. В большинстве случаев арендатору важно сохранить свой бизнес и снизить расходы, а арендодатель не хочет искать нового арендатора в непростой период.

**Алексей Кветень**
Начальник сектора сопровождения погашения проблемной дебиторской задолженности ООО «ФактотумКМ»

Маловероятно, что стороны внесут изменения в договор на весь срок аренды. Наиболее разумным видится заключение дополнительного соглашения на определенный срок.

Срок действия особых условий может быть ограничен периодом времени (например, на месяц) или фиксированной датой, установленной по соглашению сторон (но ее сложно назвать, когда неясно, как долго продлится, например, ситуация с коронавирусом). Также срок действия соглашения может заканчиваться при наступлении определенного события (например, две недели после отсутствия новых фактов заражения COVID-19 в Минске). То есть если наступило некое заранее оговоренное условие, стороны возвращаются к начальному договору.

Есть несколько вариантов, чтобы оформить временное снижение арендной платы. Ниже приводим три сценария, которыми можно воспользоваться, исходя из специфики вашего бизнеса и договоренности с арендодателем.

Сценарий 1. Арендные каникулы

Арендные каникулы на период рапространения COVID-19 подразумевают снижение арендной платы на какой-то определенный период. Оформлять полный отказ от арендной платы на время не рекомендуется. Контролирующие органы негативно относятся к сделкам по безвозмездному предоставлению права аренды между юридическими лицами.

Наиболее простое и разумное решение в такой ситуации — значительное снижение ставки арендной платы на определенный период. Также можно зафиксировать ставку арендной платы по отношению к евро или доллару по курсу, например, на 1 января этого года.

Сценарий 2. Привязка части арендной платы к доходам

Арендную плату можно «привязать» к доле доходов, которые арендатор получает в результате использования арендованного имущества или продукции (п. 2 ст. 585 ГК).

Есть возможность комбинировать различные способы расчета арендной платы. Например, можно оформить фиксированную часть платы и переменную, где последняя будет зависеть от каких-либо обстоятельств. Может быть следующий механизм установления арендной платы: небольшая фиксированная арендная ставка + переменная часть (процент от выручки).

В данной ситуации у арендатора может возникнуть соблазн скрыть часть выручки и уменьшить тем самым арендную плату. Однако юристы позволяют с легкостью избежать нарушений законодательства путем составления корректного договора.

Сценарий 3. Снижение ставки из-за изменения характеристик помещения

При выборе определенного помещения для аренды зачастую учитываются характеристики, которые не связаны непосредственно с помещением: трафик на улице/в ТЦ, платежеспособность местной аудитории, количество туристов и т.д.

Арендатор может потребовать уменьшить арендную плату, если условия пользования, указанные в договоре аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 585 ГК).

Если можно количественно подсчитать определенные характеристики (например, уменьшение трафика), возможно скорректировать арендную плату пропорционально их изменению. Например, если количество посетителей торгового центра снизилось на треть, то арендатор платит на 30% меньше.

Установить такие правила можно и по другим критериям, главное, чтобы их было возможно оценить конкретными количественными показателями.