Что об оценке имущества нужно знать бизнесу

Зачем компаниям оценка имущества? Кто и как ее проводит? Какие заблуждения существует в этой сфере? Об этом рассказал совладелец компании «Инновационный консалтинг» Александр Шуст.

— Под «оценкой имущества» чаще всего подразумевают оценку недвижимости, но это далеко не так. Объектом оценки может быть любое дорогостоящее имущество, к примеру, оборудование или транспорт.

При этом методика расчетов и конечный результат могут различаться в зависимости от:

• Целей оценки. Определяется разный вид стоимости, используются разные методы оценки.
• Опыта оценщика. Независимая оценка — это экспертное мнение конкретного специалиста, под которым он ставит свою подпись и личную печать. При прочих равных допускается разбежка +- 20% в стоимости одного и того же объекта оценки у разных экспертов.

Когда и кому нужна оценка имущества

Вот основные причины, по которым компании делают оценку имущества:

• Получить финансирование в банках и других финансовых институтах
• Реализовать неиспользуемое и ставшее ненужным имущество
• Приобрести нужные объекты по разумной стоимости
• Привлечь новых партнеров и инвесторов
• Оптимизировать налоговую нагрузку в своих организациях
• Привести в порядок бухгалтерский учет на своем предприятии
• Провести реструктуризацию своего бизнеса.

Юридическим лицам оценка чаще всего интересна в случаях передачи в залог (ипотеку), продажи без проведения аукциона либо продажи на аукционе (по конкурсу); внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица и т.д. То есть при любом действии, подразумевающем под собой смену собственника имущества.

Если говорить о кредитовании и оценке для залога, то важно понимать разницу в интересах банка и кредитополучателя:

Чего хочет банк? Банк хочет, чтобы имущество, передаваемое в залог, стоило как можно дешевле: в случае невыплаты кредита его можно быстро и без особых усилий продать.

Чего хочет кредитополучатель? Кредитополучатель же, наоборот, заинтересован в максимальной стоимости залогового имущества.

А между этих двух огней — оценщик:)

Пример. Для получения кредита в 100 рублей нужно обеспечение залога 80 руб. Есть 3 помещения, которые можно передать в залог. Один оценщик оценит каждое в 30 рублей, второй — в 40 рублей. В итоге в первом случае заложить придется все 3 объекта, а во втором — только 2. Вот такая разница. 

Как работают оценщики

Все оценщики Беларуси проходят аттестацию и работают по абсолютно одинаковым и очень жестким стандартам оценки, которые разрабатывает РУП Институт недвижимости и оценки, а вводит Государственный комитет по имуществу. Методы, формулы расчета, структура и содержание отчетов, прочая методология не позволяют никаких вольностей. Но разница в конечном результате всегда зависит от конкретного эксперта: его знаний, опыта, квалификации, умения применить или не применить необходимые корректировки и коэффициенты, непосредственно влияющие на конечную стоимость объекта оценки.

Как выбрать оценщика. Довольно частая ситуация: собственник бизнеса решил взять кредит и в качестве залога в банк предлагает свой офис. Практически любой банк предложит ему список рекомендуемых оценщиков.

Этот перечень действительно может помочь сориентироваться человеку, который ранее никогда не сталкивался с необходимостью что-то оценивать. Но нужно понимать — это рекомендуемый список, он ни к чему не обязывает.

Оценку, выполненную в соответствии с белорусским законодательством и стандартами, регулирующими оценочную деятельность, банк не имеет права не принять

Выбрать исполнителя оценки можно в соответствии со своими пожеланиями — стоимость услуг, срок выполнения и прочее.

Однако несколько лет назад появилась порочная практика: банки стали создавать дочерние оценочные организации, в которые напрямую отправляли своих клиентов. После того как на эти факты обратило внимание Министерство антимонопольного регулирования и торговли, банки получили предупреждения о недопустимости такой ситуации, а некоторые — даже немалый штраф. Именно после этой истории во всех перечнях появилось слово «рекомендуемые».

По нашему мнению и мнению наших коллег, эта практика скоро уйдет. Некоторые банки уже просто регламентируют определенные требования к оценщикам. Например, у Белагропромбанка они такие:

• Организация существует на рынке не менее 5 лет
• Штатных оценщиков не менее 5
• От 4-х направлений в оценке

Государственные или коммерческие оценщики?

На самом деле они практически ничем не отличаются. Кроме сервиса, сроков и стоимости услуг. Есть Указ № 615, полностью регулирующий оценочную деятельность. Согласно ему все оценщики Беларуси проходят аттестацию в порядке, определяемом Советом Министров, получают именные аттестаты и личные печати сроком на 3 года с правом последующего продления.

Следует отдельно сказать про оценку государственного имущества. Ее имеют право проводить государственные оценочные организации и организации, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, а также организации, созданные Белорусской торгово-промышленной палатой. Многие ошибочно полагают, что если в ОАО пакет акций принадлежит государству, то и оценку они должны делать только у государственных оценщиков. Это не так: в Законе о хозяйственных обществах четко прописаны критерии, по которым организация относится к государственным — это РУП, ГП, КУП. В то время как ОАО — это частная форма собственности вне зависимости от того, кто является акционером.

Переоценка имущества

Для начала разберемся, для чего ее делают. Есть балансовая стоимость имущества, которое принадлежит юридическому лицу (речь о дорогостоящих активах — недвижимость, оборудование, транспортные средства). Исходя из этой стоимости формируются, в том числе, налоговая нагрузка и амортизационные отчисления, что влияет и на себестоимость продукции.

Ежегодная переоценка по состоянию на 31 декабря текущего года – это единственная возможность для компании изменить балансовую стоимость.

Пример 1. У организации есть здание, купленное или построенное в 2011 году и поставленное на баланс по этой стоимости. На данный момент его реальная рыночная стоимость может быть в 2 раза ниже, соответственно, ниже будет и налог на недвижимость. Поэтому компания решает сделать переоценку. Сумму снижения налога можно просчитать даже по минимальным данным о здании (обычно это адрес, площадь, год постройки, текущая стоимость).

Пример 2. У организации есть несколько объектов недвижимости, которые ставились на баланс в разные годы (например, сеть магазинов). Не понятно, где завышенные стоимости, где наоборот — заниженные. Такая история бывает, если поменялось несколько главных бухгалтеров и уже никто не помнит, как и почему эти стоимости вообще были сформированы. Тогда производится предварительный анализ по всем объектам и для переоценки выбираются те, которые отвечают поставленным целям (законодательство это позволяет).

Не всегда именно снижение стоимости является целью, все зависит от планов собственника на текущий год. Некоторые сделки требуют «красивый баланс». Можно проанализировать состав основных средств и на основании этого уже принимать решение: что-то менять или оставить как есть.

Что такое предварительный анализ? Это очень важный момент при оценке недвижимости.

Пример: организация хочет продать здание, у нее уже есть покупатель, и они обо всем договорились. Оценка в этой ситуации — больше формальность, чем необходимость. Но где гарантия, что цифра в заключении об оценке будет совпадать с той ценой, о которой договорились стороны? И какой смысл платить за оценку, которой все равно не сможешь воспользоваться? Чтобы избежать таких ситуаций, делается предварительный анализ — при предоставлении минимальных данных по объекту недвижимости считается приблизительная рыночная стоимость объекта недвижимости.

Если не согласны с результатом оценки...

Что делать в такой ситуации? Результат оценки можно обжаловать в суде. Нормы действующего законодательства говорят о том, что «результат независимой оценки может быть признан недостоверным только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к исполнителю оценки». При этом будущий покупатель, к примеру, не является заинтересованной стороной, если не выступал в роли заказчика оценки.

Еще можно провести экспертизу достоверности оценки, в результате которой заключение и отчет об оценке будут проверены на соответствие всех норм законодательства. Но важно знать, что экспертиза не поможет доказать, что «оценщик очень занизил стоимость нашего здания», она просто укажет на допущенные ошибки и обяжет их устранить.

Практические советы

1. При выборе оценщика, кроме опыта самой оценочной организации, обращайте внимание на квалификацию сотрудника, производящего оценку: стаж, количество выполненных аналогичных вашему проектов, отзывы и прочее. Опыт конкретного специалиста по оценке легко проверить, посмотрев количество его аттестатов, даты их выдачи и продления на сайте Госкомимущества.

2. Грамотно составленное задание на оценку — залог успеха! Четко сформулируйте, что вы хотите получить на выходе, для какой цели планируете использовать отчет об оценке, какого результата ожидаете.

3. Давайте максимум информации — позвольте оценщику ознакомиться со всеми документами, которые есть у вас в распоряжении. Чем больше информации, тем быстрее и проще получить необходимый итог.

И маленький лайфхак: «как не переплачивать за услуги по оценке». Недавно Ассоциация оценочных организаций и БНТУ провели исследование порядка ценообразования на рынке услуг независимой оценки, результатом которого стал калькулятор стоимости услуг, размещенный на сайте ассоциации. Вносите туда данные об объекте оценки, получайте среднерыночную стоимость и сравнивайте с поступившими вам предложениями. Результат может сильно удивить.