Как иностранные инвесторы и банки оценивают недвижимость

Какую недвижимость предлагать в качестве залога иностранным банкам при получение кредита? Как иностранные инвесторы оценивают объекты? Рассказывает Татьяна Вильчик, директор департамента оценки Colliers International (Беларусь). Этим опытом Татьяна поделилась во время конференции: «Банки: проблемные активы, залоговая недвижимость».

— Оценка недвижимости для инвесторов требуется, как правило, для получения кредитов в иностранных банках, для проведения переговоров по цене, оформления сделок купли-продажи, принятии других управленческих решений.

Наиболее востребованными для залога, а также в качестве объекта инвестирования является, конечно же, ликвидная коммерческая недвижимость. В первую очередь это объекты в столице либо в городах с населением более ста тысяч для торговой недвижимости (если речь идет о белорусском рынке, например). К таким объектам могут быть отнесены:

• Многофункциональные комплексы — тренд, характерный сегодня в целом для развитых рынков. Его преимущество — наличие жилья в составе многофункционального комплекса

• Бизнес-центры классов А-В1, востребованных размеров 5−20 тыс. м² GLA, расположенные в столице в пределах второго кольца. Желательно в пешей доступности от станции метро
• Небольшие торговые центры с супермаркетами (GLA 10−15 тыс. м²), размещенные в спальных районах либо крупные торгово-развлекательные центры, размещенные вне зоны конкурентов и охватывающие густонаселенные платежеспособные районы. Торговые центры, к которым могут проявить потенциальный международные торговые операторы
• Объекты крупных сетевых ритейлеров, производственных компаний

Как оценивается стоимость

В Беларуси, например, инвестирование в проекты коммерческой недвижимости осуществляли последние несколько лет такие банки и инвесторы, как Bank Gospodarstwa Krajowego (Польша), Rietumu Banka (Латвия), Сбербанк в лице дочерней инвестиционной компании «Сбербанк-Капитал» (Россия), Эксимбанк (Экспортно-импортный банк) Китая, China Merchants Group (Китай), Инвестиционный фонд Вооруженных сил Государства Катар, Fishman Group (Израиль), Amtel Group (Россия).

Базой оценки залоговой недвижимости для зарубежных банков выступают:

Рыночная стоимость (market value). Это расчетный показатель стоимости объекта на открытом и конкурентном рынке.

Ликвидационная стоимость (liquidation value). Ее определяют при вынужденном отчуждении и рассчитывают с применением скидок к рыночной стоимости. Предпосылка оценки — вынужденная продажа, если, например, банк реализует имущество в сжатые сроки при невозврате кредита. Скидка к рыночной стоимости может достигать 20%, а в некоторых случаях и больше. Для такой цели, как кредитование ликвидационная стоимость является менее рискованной стоимостью объекта. Кейсы по работе с прибалтийскими банками в 95% случаев включают в себя обязательное определение двух видов стоимости недвижимости (рыночной и ликвидационной стоимости).

Другие виды стоимости по индивидуальному запросу. Например, кредиторы могут руководствоваться нормами собственного законодательства в области оценки. Например, китайский банк может запросить расчет стоимости девелоперского проекта — Gross Development Value (в терминологии национальных стандартов этот вид стоимости схож с рыночной стоимостью готового объекта — «объект, который поступит в будущем»).

А вообще, все иностранные инвесторы, независимо от вида стоимости, безусловно, хотят видеть максимально объективную картину рынка.

Что важно зарубежным банкам?

При проведении оценки для зарубежного банка делаем акцент на следующее:

1. Методология. При работе с иностранными инвесторами за последние несколько лет можно отметить преобладающий взгляд на оценку объектов (прежде всего коммерческой недвижимости) с позиции дохода.

Затратный подход для расчета стоимости объектов недвижимости для цели залога используется как исключение. Рыночный (сравнительный) подход применяется в зависимости от типа объекта оценки и уровня развития рынка на дату оценки (в период кризиса и стагнации на рынке данный подход является менее надежным).

Например, в прошлом году одна из белорусских компаний оценивала свои автосалоны. Продажи аналогичных объектов на неактивном рынке отсутствовали, поэтому эксперты после анализа рынка отразили в отчете информацию об уровне цен условно близких объектов-аналогов. Однако вывод об итоговой стоимости объектов оценки формировался с учетом генерируемого объектами дохода.

Подобная практика оценки часто используется, например, в Прибалтике, где объекты недвижимости оцениваются с учетом привлекательности их для покупателей прежде всего в качестве источника будущих доходов.

2. Анализ ситуации на рынке. Анализ рынка оцениваемого имущества является ключевым для иностранных банков. При этом оценщик исследует тренды и тенденции на локальном рынке (цены, ставки аренды, уровень вакансии и прочие параметры) и отражает их в отчете, а банк во время проверки оценки может провести собственный анализ и сопоставить эти ключевые показатели с ситуацией на рынке недвижимости соседних стран. Такая проверка помогает кредитору понять риски, связанные с объектом залога, а также устранить некачественные оценки.

Полученные оценщиком данные из рынка и входные параметры расчетных моделей оценки должны быть согласованы, а показатели рынков соседних стран — логично сопоставимы.

Большое внимание к показателям рынка недвижимости международные эксперты наблюдают со стороны всех внешних пользователей отчетов по оценке, однако наиболее пристально «изучают рынок» проверяющие из стран ближайших соседей (России, Украины и Прибалтики).

3. Практика оценки на локальном рынке, опыт консультанта или эксперта.

На что еще обращают внимание инвесторы?

Кредиторы обращают дополнительное внимание на анализ стоимости объекта или проекта, предмета будущего залога. Из нашей практики интересны следующие направления:

1. Прогноз стоимости проекта в будущем с учетом динамики и специфики местного рынка.

2. Анализ факторов, влияющих на стоимость (Sensitivity Analysis).

Анализ стоимости, в частности, актуален для китайских кредиторов и инвесторов, проявляющих активный интерес к белорусскому рынку недвижимости.

Вывод:

При оценке недвижимости мы рекомендуем обратить внимание на следующее:

1. Детальный и узкоспециализированный анализ локального рынка недвижимости и факторов, влияющих на стоимость объекта.

2. Понимание перспектив рынка и потенциала каждого конкретного объекта исходя из особенностей его местоположения, набора потребительских качеств и прочего.

3. Обсуждение применяемых подходов к оценке с учетом специфики объектов и уровня развития рынка.

4. Внимание к расчетам стоимости объектов или проектов с позиции дохода.