Colliers International: Сделать в Минске все, как в AKROPOLIS – не решение проблемы девелоперов. Меняйте бизнес-процессы

9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог». Ее участники говорили об острых проблемах, с которыми столкнулся рынок – падение арендных ставок, рост вакантности, снижение оборотов у арендаторов. О том, что происходит сегодня на рынке офисной и коммерческой недвижимости и как работать в этой ситуации, в своем выступлении рассказали Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в Беларуси и Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.

Что происходит в сфере офисной недвижимости

Вот несколько проблем, с которыми столкнулись девелоперы сегодня:

1. Рост конкуренции. Мы ожидаем, что по итогам 2016 в Минске может быть более миллиона квадратных метров офисной недвижимости. Сейчас в стадии реализации – строительство и запуск объектов общей площадью 276 тыс. м².

При этом мы заметили, что из заявленных объемов вводятся примерно 30%.

Фактические и прогнозные показатели по объему офисных площадей в Минске, в м²

Много это или мало? Можно взять такой параметр, как количество офисных площадей на одного занятого жителя. И получится, что в Минске не так много офисов. Но если посмотреть сферы, в которых работают жители столицы – заметно, что объем офисных площадей «обгоняет» потребность в них.

Вакантность офисных помещений

Ситуация по вакантности очень сильно отличается. Некоторые офисные здания стоят полупустые. Но у девелоперов, которые смогли совместить свои бизнес-планы со ставкой аренды, удобной арендаторам, объекты загружены практически на 100%.

2. Арендные ставки не поднимутся до прежнего уровеня

Самый главный вопрос: будет ли аренда снова по 40 евро? Или хотя бы по 25? Конечно, будет. Но, как мы считаем, не в Минске.

Динамика сmавок аренды офисной недвижимости, в € (без НДС)

Высокая цена сегодня – плохо для бизнеса, и она неадекватна, если смотреть на качество помещений. Единственное, к чему «имеет отношение» высокая арендная ставка: себестоимость строительства. Она в Беларуси очень высокая. Факты показывают, себестоимость строительства у нас выше, чем в Москве на 30%, если взять склады или офисы. Почему? Дорогая страна. Высокие ставки по кредитам.
3. Бизнес-центры работают практически в одном сегменте – остается неудовлетворенным спрос на класс А

Бизнес-центры почти все одинаковы. Девелоперы не думают, как будет зонироваться пространство, сколько офисных слоев в здании. Где будут кухни, душевая, велопарковка. Они не думают о конечном потребителе.

Мы полагаем, что с качественной точки зрения офисы с 1998 года почти не изменились. Конечно, улучшилась отделка, инженерия. Но в целом динамика не впечатляет.

Согласно нашей классификации, в Минске только одно здание – бизнес-центр на ул. Интернациональной – можно условно отнести к классу А. Это 2% от рынка. И то в этой оценке сделана небольшая «поблажка». Анализ нашей компании основан на международных стандартах и рекомендациях. Здания класса А анализируются по 116 параметрам (баллам). Бизнес-центр на ул. Интернациональной набирает 77 баллов. По нашим оценкам, белорусские бизнес-центры – это на 67% класс B2, на 30% – B1. По данным же специализированных интернет-порталов, маркетинговой информации, в Минске на класс А претендуют от 15 до 20 зданий. К чему это приводит? К несоответствию заявленного качества ожиданиям клиента. Международный арендатор приходит и говорит: мы хотим класс А по всем своим требованиям. Но он может быть не в курсе, что на белорусском рынке есть собственные стандарты оценки. И происходит дисбаланс – ни в одном здании Минска, к сожалению, характеристики, нужные международному арендатору, не собраны в одном месте. 

Что делать девелоперам?

1. Наш основной посыл – проблема заключается в бизнес-процессах девелоперов. Очень редко, когда они анализируют рынок по разным параметрам. С 2008 года мы ни разу не видели нормального формализованного анализа рисков: юридических, правовых, организационных, финансовых. Когда мы спрашиваем об этом, в ответ звучит: а зачем? Есть много методик, много литературы, касающейся бизнес-процессов. Хотелось бы, чтобы все это начало реализовываться, включая и связанные с постановкой бизнес-процессов действия – оптимизация, подходы к снижению себестоимости.

2. Выбирайте форматы, которыми рынок не заполнен. И последовательно реализовывайте эти проекты.

3. Нужно ориентироваться на конечного потребителя. Кто будет арендовать, какие требования предъявляют компании к пространству, какие планировочные решения им нужны, какая будет высота этажа и пр.Но в подавляющем большинстве случаев девелопер находит хорошего проектировщика примерно так: слушай, есть тут у меня деньги, сможешь красиво «нарисовать» и быстро согласовать проект? Но кому это все будет нужно, кто будет работать в офисе, не учитывается. 4. Обеспечить качественное управление зданиями – с помощью специализированных компаний.

5. Устанавливать рыночный уровень арендных ставок, при необходимости – проводить предварительные исследования.  Время объявлений о сдаче в аренду и разговоров по телефону: «здравствуйте, я могу предложить то, что вам нужно», ушло.  Необходимо уметь вести переговоры. Сейчас арендатор, услышав про ставку в 30 евро, уходит – ему даже не интересна возможность торга, которая предусмотрена.

6. Количество собственников здания: не более 3.

Что происходит на рынке торговой недвижимости

К середине 2017 мы ожидаем в Минске более 1,4 млн м² торговых площадей. При этом в 2016 для запуска заявлены 17 объектов.

Среднее количество реализуемых проектов – 30-40% от всех заявленных.

Фактические и прогнозные показатели по объему торговых площадей в Минске, в м²

Торговые центры сталкиваются с рядом проблем, которые типичны для всего рынка коммерческой недвижимости. Вот их особенности.

1. Заполняемость

• Растет вакантность: с характерных 6-7% до 10%. Есть объекты, где вакантно 20-30% площадей
• Увеличился период экспозиции. С момента открытия якорного арендатора и до запуска галереи, где представлены более мелкие арендаторы, проходит не 2-3 месяца, а 6-8 и более. Бывает, что галереи не заполняются

Знакомая ситуация: если девелопер побывал в AKROPOLIS, он считает, что знает, что сделать в Минске: залить каток, «посадить» двух якорных арендаторов, закольцевать аллею. И тогда примерно за 3 года он «отобьет» все деньги. Этому плану девелоперы продолжают следовать до сих пор. Но катки не очень-то у нас, может, и работают...

Что деелать девелоперам сегодня?

2. Падение арендной ставки. Когда нас спрашивают, какие средние ставки аренды в ритейле, в ТЦ – могу сказать, что такого понятия нет. Каждый объект уникален. При этом заметно, что арендные ставки продолжают падать.

Изменение арендных ставок на торговую недвижимость, в €

Что делать в этой ситуации? 

Предложить арендатору схему арендных платежей, при которой он платит определенный % от своего оборота в месяц. Многие пошли на комбинированные решения, и не надо этого бояться. Есть юридический механизм, который все прописывает.

Если девелопер создал правильный объект, в нем много потребителей – арендатор будет получать много чеков. И, соответственно, платить большую аренду.

3. Вопрос который звучит уже несколько лет – почему Zara никак не придет в Беларусь?

ИП как арендатор давно теряет позиции. Девелоперам важно привлекать популярные бренды в качестве операторов. Особенно международные.

Проблема в том, что подавляющее число объектов у нас маленькие. Это значит, что там не будет Inditex (бренды Zara, Bershka и др.) и компаний, который представляют другие популярные международные бренды.

У нас есть 5 крупных, относительно качественных торговых центров, в которых могут размещаться бренды мирового уровня. В этом году ожидаем появления еще 3.

Но уже можно сказать, что среди этих объектов представители Inditex выбрали только 2 торговых центра. Это примерно 70 000 м², где есть вероятность появление брендов этой компании. 

Среди ключевых требований арендаторов формата Zara, H&M, RESERVED можно выделить:

• Сдаваемая площадь не менее 35 тыс. м²
• Соседство с конкурирующим брендом по международному уровню
• 2 этажа максимум. Более 150 магазинов
• Якорные арендаторы: тоже международные бренды

Международные ритейлеры видят, что мы красиво одеваемся, и значит, есть фундамент для развития. Кроме того, на рынке торговой недвижимости уже есть объекты, которые можно показывать международным ритейлерам. Шаг вперед сделан.