Партнерский материал Анна Руденко, «Про бизнес» 30 сентября 2021

«Офис — это не квадратные метры, а инструмент для бизнеса». Поговорили с архитектором о пространствах, где сегодня не работают, а «живут»

Офис компании — не просто место для работы людей. Это и инструмент бизнеса — чем эффективнее его настройки, тем больше «прибыли» он приносит, — и пространство для комфорта сотрудников 24/7. Поговорили с известным белорусским архитектором Юрием Таубкиным о том, каким сегодня должно быть офисное пространство и на что обратить внимание при поиске нового офиса. Разобрались, каким должен быть современный белорусский бизнес-центр, в совместном проекте «Про бизнес» и одного из крупнейших белорусских девелоперов — группы компаний «ТАПАС» на примере минского бизнес-центра класса А «Аякс».

**Юрий Таубкин**
Художник, дизайнер и архитектор

Юрий Таубкин живет и работает в Вильнюсе (Литва), Минске (Беларусь). Опыт работы — 20 лет. Окончил архитектурный факультет Белорусской государственной политехнической академии, EASA. Основатель студии «Arch&dsgn» и организатор «Minsk Design Week».

Реализовал более 30 проектов. Разрабатывал интерьеры для Coca-Cola, EPAM, консульства Королевства Нидерланды, ВИП-зоны аэропорта «Ставрополь», множества ресторанов, офисных пространств, магазинов и частных жилых объектов, в том числе за рубежом.

— В последние десятилетия очень серьезно изменилась среда, которую обеспечивают для бизнеса. Развиваются общество и технологии, прогрессирует дефицит времени — люди все больше времени проводят на работе, — констатирует архитектор Юрий Таубкин.

Мнение архитектора: что обязательно должно быть в современном бизнес-центре

— Он технологически должен быть оборудован с учетом климатических особенностей: все системы вентиляции, обогрева в зданиях класса А должны соответствовать высоким стандартам, — уверен Юрий Таубкин. — В Минске работает много представительств иностранных компаний (и речь не только об ИТ-сфере) — у них есть очень четкие требования к помещениям.

Я сталкивался с этим при работе с посольством Королевства Нидерланды, с одной из крупных ИТ-компаний. Серьезный заказчик очень щепетильно подходит к характеристикам офиса — даже сверх того, что заложено в обязательные критерии бизнес-центра класса А.

Крупным компаниям важны, например, также хорошая звукоизоляция перегородок, возможность реализовать различные требования по освещению в разных зонах — опен-спейсе, комнате изоляции, кухне и переговорке, они для комфортной работы и отдыха могут и даже должны быть разными. Заказчик хочет, чтобы в помещении — и на 30, и на 300 «квадратов» — одинаково качественно работала система вентиляции.

Обязательны наличие адекватных сетей подключения (вода, канализация — это базовые вещи), достаточные мощности электричества и оптоволоконных линий. Для арендатора сегодня важны определенные параметры качества связи и интернета: для любой крупной компании офис — это инвестиции долгосрочные, владельцы хотят современных и качественных коммуникаций.

Для компаний, которые снимают офисы в современных бизнес-центрах, важен технологический потенциал помещений: например, возможность удобной разводки кабелей — ее обеспечивают подвесные потолки или «плавающие» полы (которые можно накрыть снова и спрятать все внутри).

Некоторые показатели прописаны в требованиях к классу, другие — прописаны, но не регламентированы, поэтому очень важно, чтобы и застройщик был готов к любым разумным и современным требованиям арендатора в части его комфорта.

Организация пространства внутри офиса: опен-спейсы еще в моде?

— Арендодатели, владельцы зданий практически во всем мире предлагают помещения с открытым пространством. У всех компаний — от маленьких до крупных — есть свои планировочные и организационные решения, чаще всего арендаторы приходят со своим интерьером. Владельцы помещений во всем мире — если только здание не строится под конкретного заказчика — сдают их практически без перегородок, в разных центрах есть минимальные индивидуальные особенности вроде колонн — но для арендатора лучше всего, когда нет и их.

Большинство компаний ИТ-сегмента работают с опен-спейсами. Изредка кто-то пытается изменить концепцию проекта — но, честно скажу, обычно до реализации изменений не доходит. У меня тоже была такая история: в проект минского офиса для крупной международной компании заложены открытые площади — организация пространства такая же, как и в офисе их европейских коллег. Мы встречаемся с минским заказчиком, показываем концепцию — и он говорит, что программисты просят отдельные комнаты. Немного экзотическая история, но, видите, бывает. Тогда мы объясняли заказчику, что сегодня так не работает почти никто в мире. Сама философия опен-спейса — это же не прихоть архитекторов или дизайнеров, это не про экономию на перегородках, а про работу в команде.

Офис — не только для работы

— Основной ресурс, которым оперирует человечество, — время. Поэтому офисы перестали быть просто местом для работы — теперь в бизнес-центрах стараются организовать пространства, в которых можно почти жить. Это не квадратные метры — это экосистема, объединяющая определенное сообщество.

Почти в каждом офисе обязательно будут кухня (если позволяет площадь — и полноценная столовая зона), помещения для отдыха, переговоров и т.д.

В офисном здании — дополнительные «плюшки»: кофейни и рестораны, тренажерный зал или фитнес-клуб и т.д. Все это уже даже не ради комфорта, которым HR-ы арендаторов потом так любят соблазнять работников, — это наше время. Мы можем спуститься в ресторан поесть или провести деловую встречу, пойти в кофейню — и удаленно работать оттуда, чтобы иметь возможность в течение 10 минут вернуться на митинг в офис.

Эти точки общепита в бизнес-центрах во всем мире рассчитаны именно на арендаторов и их гостей, а не случайную вечернюю заполняемость, — значит, владелец здания никогда не пустит к себе плохую кухню и плохой сервис. Нам важно приехать на авто — и поставить его на подземной или крытой парковке бизнес-центра — потому что муниципальные парковки в хороших локациях обычно платные, — или за пару минут добежать до офиса от метро. Мы не хотим тратить время на дорогу до спортзала — и ради арендаторов владельцы зданий все стараются аккумулировать вокруг: и им выгодно — площади не пустуют, и арендаторам — сотрудники компаний тратят время только на дорогу домой.

Эти тренды отчасти задают климатически близкие нам «богатые» страны — например, скандинавские, где климат такой же сложный, как в Беларуси. Вся нужная тебе инфраструктура собрана под крышу, чтобы ты не шел из машины на работу, с работы в ресторан по снегу, грязи, а все имел в шаговой доступности в чистом теплом сухом здании.

Что важнее всего учитывать компании при поиске офиса:

Доступность общественного транспорта и наличие парковки, в том числе гостевой

Качественная работа сетей и бытовой комфорт: каждому сотруднику и гостю и в +36 ⁰С, и в −25 ⁰С должно быть хорошо

Возможности помещения для решения задач бизнеса: планировочная структура здания должна давать возможность организовать опен-спейс или трансформируемое пространство. Стоит понимать, что вам нужно, уже на этапе выбора здания — и тогда же приглашать дизайнера интерьера

Инфраструктура — это тоже про комфорт: в шаговой доступности, в идеале — в самом БЦ, должны быть как минимум ресторан и кофейня с качественным кофе и комфортным обслуживанием.

Давайте смотреть на примере

Локация — бесспорный плюс столичного бизнес-центра «Аякс»: он расположен на стыке всех транспортных систем — рядом с высотным зданием на столичной улице Могилевской (в границах улиц Суражской и Чкалова) есть метро — до него две минуты ходьбы, железнодорожная станция, остановки общественного транспорта.

Паркинг. Крытый, четырехэтажный, на 146 машино-мест, с лифтами для людей и даже машин. Для клиентов и гостей компаний-арендаторов есть уличные парковки на 220 машин.

Инфраструктура. В холле бизнес-центра есть кофейня сети BLACK COFFEE и лаунж-зона, на первом этаже здания работает ресторан iLunch, где заказ готовится… за одну минуту, а в меню есть супы, вторые блюда и салаты. В октябре в бизнес-центре откроется фитнес-клуб X-fit. Работающие в «Аяксе» сотрудники уже покупают абонементы, а владельцы клуба обещают специальные условия для корпоративных клиентов.

Что можно арендовать? Около 75% помещений в бизнес-центре уже заняты. Сейчас в аренду здесь сдаются офисы на 1−5 этажах площадью от 115 квадратных метров. Доступны три этажа площадью по 850 м², два помещения площадью 115 и 155 м². В аренду можно взять до 3400 м² — на нескольких этажах. Высота потолков — от 3 метров, арендная ставка — $ 15/м².

Все помещения свободной планировки с черновой отделкой: арендатор сможет разработать уникальный дизайн интерьера и распланировать пространство с учетом потребностей своих сотрудников — выделить кухонную и досуговую зону, переговорки и т.д.

Бизнес-центр оснащен современной системой кондиционирования Daikin, автономным отоплением Viessmann, вентиляцией Systemair. Кстати, одно из важнейших преимуществ «Аякса» — улучшенная поэтажная система вентиляции с максимальной производительностью вентустановок. Воздуха будет в 3−5 раз больше, чем в других бизнес-центрах. Это позволит арендаторам обеспечить комфортное пребывание сотрудников в офисах, улучшить их самочувствие и работоспособность. Также в бизнес-центре организовано электроснабжение первой категории, функционируют оптоволоконная сеть и бесшумные пассажирские лифты KONE. При остеклении применена энергоэффективная система AGС с повышенной степенью отражения УФ-лучей.

Бонус. Рекламный медиафасад бизнес-центра площадью 2000 м² c SMD-диодами как в LED-дисплеях и видимостью изображения с расстояния 1 км — тоже к услугам арендаторов: для них предусмотрены специальные условия по продвижению товаров и услуг.