Терраса на крыше и отделка — чтобы въехать завтра. Оценили новый офисный центр WHITE, который сделали из бывшего детсада

Выкупить старое здание, провести реконструкцию — и запустить современный офисный центр. Специалисты утверждают: реализовать подобный проект иногда сложнее, чем строить с нуля. И стоит ли того результат?

Вместе с архитектором, HR и специалистом в сфере безопасности мы отправились в центр WHITE. В 1950-х здесь был детский сад, а сейчас — современное здание в шаговой доступности от метро с закрытой территорией и собственными парковками. Объект сдан с чистовой отделкой и ждет своего арендатора. Новые владельцы буквально за сутки могут въехать в новое пространство — достаточно привезти мебель и зонировать помещение.

Мы попросили экспертов оценить объект и проверить, соответствует ли он требованиям, предъявляемым к современному офисному пространству. Также во время экскурсии по офисному центру WHITE они расскажут, на что стоит обратить внимание будущим арендаторам.

Бизнес-инспекцию провели:

• Надежда Боярина — архитектор, 12 лет в сфере проектирования коммерческой архитектуры в Минске и по Беларуси в качестве руководителя, совладельца, соавтора творческого коллектива архитектурной студии.
• Екатерина Бутырская — HR, руководитель проектов по развитию персонала в ИТ-сфере.
• Игорь Хмельницкий — руководитель проектов ООО «УТП-Сервис», эксперт в сфере обеспечения охраны и безопасности зданий и сооружений.

Прилегающая территория

Чтобы лучше все рассмотреть, мы выбрали стоянку перед центральным входом.

Просторная закрытая территория возле офисного здания — большая редкость. Много зелени на территории и громадные окна в пол в трехэтажном здании. Да, здесь будет много света и воздуха.

Надежда Боярина:

— Огромное поле для творчества. Что мы видим сейчас: природу и аккуратный участок. Хорошо, но мало. Территория может работать и быть полезной для бизнеса. Пространство перед входом можно обустроить уличной мебелью, возможно, в виде модульных систем. Необходимо предусмотреть зоны отдыха и работы — переговоры, мозговые штурмы, удобные зоны ожидания для посетителей.

Территория может носить и представительскую функцию. Прямо на поляне перед фасадом можно проводить фуршеты и приемы с кейтерингом, брендированными фотозонами и музыкальным сопровождением на входе.

Обратите внимание, что хорошую основу для использования пространства застройщик уже заложил в виде эко-плитки, сохраняющей зеленый вид участка, при этом позволяющей ходить, не вытаптывая газон.

Екатерина Бутырская:

— Будет здорово найти место для Workout-зоны: оборудовать небольшую спортивную площадку с простыми тренажерами формата лесенок и брусьев. Как показывает практика, людям сложно пройти мимо, они начинают делать упражнения. Отличный способ для разгрузки работников.

Игорь Хмельницкий:

— Отмечу, что на территории уже задан базовый, важный уровень безопасности:

• огороженная собственная территория — как защита от непрошеных гостей;
• расстановка камер по периметру — грамотно. Объект просматривается со всех сторон.

Уровень безопасности уже достаточный для наблюдения за территорией. Здорово, что на двух парковках — как с главного хода, так и с противоположной стороны — тоже установлено видеонаблюдение. Если арендатор не заморочен на безопасности, базовой системы более чем достаточно.

Крыльцо и входы

Игорь Хмельницкий:

— В здании четыре входные группы, что позволяет распределять несколько потоков: вход для сотрудников, обслуживающего и технического персонала, клиентов. Я бы рекомендовал обеспечить их СКУД (система контроля управления доступом) — с помощью электронных ключей, пропусков, биометрических параметров: по отпечатку пальца, сетчатке глаза или по системе распознавания лиц.

До переезда было бы неплохо сделать ворота на приводе. Сейчас нельзя, нажав какую-то кнопку на пульте либо предъявив карточку, проехать на территорию. Мне кажется, это будет совершенно уместным и для доступа персонала, и для обслуживающего транспорта: вывоз мусора, курьерская доставка.

Заезд на территорию или гостевую парковку также можно настроить уже сейчас — скажем, шлагбаум может открываться только на автомобиль, номер которого занесен в базу.

Надежда Боярина:

—  В целом, устройство крыльца — это не самый дружелюбный и открытый ход. Вход с уровня земли более выгоден в этом плане. Но мы понимаем, что это реконструкция здания 1950-х годов и менять посадку было бы сложно.

Зато была возможность сделать окна в пол на первом этаже, что очень хорошо сказывается на эстетике фасада и внутренних пространств. Кроме этого, крыльцо оборудовано пандусом, так что удобство входа в здание обеспечено.

1-й этаж: «С белыми коридорами можно делать что угодно»

Екатерина Бутырская:

— Однозначно отмечаю нескользкое покрытие — пол на входе застелен специальными плитками. Мы все знаем, что уже в первые снегопады вы заходите в офис и сразу наступаете на скользкий пол. Совсем не мелочь, которая явно демонстрирует заботу.

Надежда Боярина:

— Мы заходим, а вид сразу на лестницу, что хорошо для навигации, но плохо… если важно произвести впечатление. Взгляд нужно поймать чем-то эффектным. К счастью, тут есть пространство для отличного небольшого лобби с витражным остеклением слева от входа и стеной для фирменных знаков и элементов дизайна.

Двигаемся по первому этажу. Нет четкой структуры пространства, повороты, углы, расширяющиеся пространства. Понятно, что на планировку наложила отпечаток конструкция старого здания. И это также особенность, с которой можно работать. Например, в расширениях оборудовать зоны ожидания перед переговорными, можно добавить элементы дизайна.

Представитель собственника замечает, что в коридорах можно сделать выставку современного искусства. Это действительно так! Пространство подойдет для сменных экспозиций. И такое сочетание может быть и элементом статуса объекта, и поводом для привлечения посетителей, и повысит качество рабочей среды. Может быть, белый цвет и не идеальный фон для предметов искусства, но он определенно работает и позволит выжать из этого пространства весь потенциал.

Игорь Хмельницкий:

— В зависимости от потребностей будущего арендатора доступ в здание может быть оборудован разными способами: турникетами или СКУД.

Если персонала не очень большое количество — смысла ставить турникеты нет. При небольшом числе сотрудников и клиентов можно ограничиться системой контроля доступа по предъявлению карты на входах. Если людей больше, может появиться необходимость в турникетах.

Для будущего арендатора можно сделать систему учета рабочего времени — человек, заходя в здание и выходя из него либо за его территорию, будет «отбиваться» по карточке или отпечатку пальца.

Если есть необходимость, можно ограничить время доступа по обязанностям. Например, технический персонал, уборщицы, сантехники имеют доступ только в нерабочие часы и только через определенные входные группы.

С правой и левой стороны от центрального входа есть помещения, в которые можно зайти через отдельные двери с улицы. Здесь тоже можно подумать об отдельном доступе.

Если требования арендатора будут более жесткими к обеспечению безопасности и соблюдению конфиденциальности — структурные подразделения компаний можно разместить на разных этажах, ограничить доступ как поэтажно, так и покабинетно. Для этого в здании есть все возможности.

Кровля — она же будущая терраса

Инспекцию здания собственник предлагает продолжить на кровле и оценить вид сверху. Действительно, впечатляет! Вид разнообразный: с одной стороны, мы видим зелень, с другой — промышленную застройку. Как минимум, нескучно.

Екатерина Бутырская:

— Выходишь в темноте на работу и возвращаешься тоже затемно. Как минимум полгода людям в нашей стране достаются лишь крохи солнца. В этом случае терраса, которую здесь можно устроить, — действительно классное место, где сотрудникам можно разгрузиться, порадоваться солнечному дню. В московском офисе Яндекса, где я работаю, очень хорошо используется верхняя терраса, в том числе для обеда. Люди с удовольствием выходят туда перекусить, попить кофе.

Здесь можно разместить и традиционные кресла-мешки, и хочется увидеть стационарные, большие элементы мебели. На крыше нужна защита от жары или дождя.
Будет здорово оборудовать зоны для клиентов и место, где в тишине можно спокойно посидеть с ноутбуком.

Проводят ли на крыше встречи с клиентами? Это не общепринятая практика, но многое зависит от вида деятельности компании и от обустройства: если здесь будет, чем удивить клиентов, то почему бы и нет в хорошую погоду.

Кроме того, терраса — свежее место для проведения летних корпоративов. Как минимум два сезона такая локация не надоест сотрудникам.

Надежда Боярина:

— Эксплуатируемая кровля — один из любимых запросов при проектировании и бальзам на душу самих проектировщиков. Кроме того, это полезная площадь в здании. Можно сделать не только зоны отдыха, но и рабочие пространства для переговоров, планерок, семинаров.

Если говорить конкретно об этой кровле: отличное пространство, его прямо хочется использовать! Но сейчас мы стоим наверху в более-менее спокойную погоду, а любой порыв ветра сдувает бумаги, разливает кофе. Пространству необходимо зонирование и защита от ветра и атмосферных осадков.

Кроме этого, нужно отгородиться от инженерного оборудования, тут мы видим вентустановки и наружные блоки кондиционеров, необходимо исключить шум. Для этого подойдут шумозащитные стенки-ширмы, их места размещения и нужные слои конструкции можно рассчитать.

Вход на кровлю удобный, организован с главной лестницы, добавить еще ограждение по периметру — и пространство будет полезным и обитаемым.

3-й этаж: «В офисе надо быть не в шоковом состоянии, даже если оно позитивное»

Продолжаем инспекцию и по второй лестнице спускаемся на третий этаж.

Надежда Боярина:

— Есть отличный композиционный прием, который сейчас стал жертвой экономической целесообразности. Он заключается в том, чтобы делать акценты на транзитных местах: в коридорах, на лестницах. Например, классные виды из окон или элементы оформления интерьера. Это хорошо подчеркивает переход к функциональным пространствам. Кажется, так делали начиная с эпохи Возрождения. Кроме коридоров, в WHITE в этом ключе можно отметить лестничную площадку с огромным окном и видом на деревья — она точно станет спонтанным (или организованным) местом телефонных или рабоче-задушевных разговоров.

Надежда Боярина:

— Доказано, что человеку наиболее комфортно чувствовать себя в помещении, если он видит и поверхность земли, и сам интерьер, и небо. Это особенность нашего восприятия. Когда такой обзор нарушается, возникают интересные ощущения. В небоскребе на Манхеттене вам будет и классно, и одновременно вы испытаете легкий шок.
В офисе, если мы говорим о рабочих процессах, важно быть не в шоковом состоянии, даже если оно позитивное.

Екатерина Бутырская:

— Что важно для сотрудника и работодателя? Эстетика офиса — насколько мне комфортно, красиво, удобно. И функциональность — чтобы человек не просто пришел и сел за стол. Офис должен быть максимально оборудован под специфику работы; гигиена и ощущение безопасности.

На языке HR это называется «ценностное предложение работодателя». Мы знаем такие компании: обалденный офис, классные бонусы, отличная культура, невероятные корпоративные мероприятия. Вот это и есть сформированное рынком мнение о ценности компании для соискателей и сотрудников.

Офис — это не только часть HR-бренда, это хорошая точка контакта с соискателем. Человек может сказать: «Я хочу выполнять эту работу, но, сорри, не готов сидеть в подвале. Ведь я знаю, что провожу на работе минимум треть своей жизни». Хотите привлечь сотрудников в офис — да, будьте готовы поднимать уровень комфорта.
Дома могут мешать шум, дети, собаки, соседи. Ваш офис должен быть просторным, светлым, тихим и удобным.

Если привязываться конкретно к этому зданию, однозначно французские окна очень сильно играют в плюс, работодатель создал естественное освещение в красивых кабинетах. Здесь ты чувствуешь себя нужным и важным.

Собственник приглашает в самое большое и, по его мнению, самое красивое помещение офисного центра WHITE и предлагает найти 10 лучших способов его использования.

Надежда Боярина:

 — Что может быть в этой локации, кроме кабинета руководителя? Если компания заточена на продажи — это может быть переговорная. Для создания дизайна помещения, эффектного расположения мебели здесь все условия есть.

Если фишка компании — какие-то внутренние мозговые штурмы, обучения, — это тоже хорошее пространство. Оно достаточно масштабное, объемное. Здесь может быть много людей, но это не то пространство, которое задавит слишком большими масштабами.

Как минимум, здесь может быть open space на 10−15 комфортных мест. Хотя можно разместить и намного больше сотрудников.

Екатерина Бутырская:

— Свет и солнце, окна в пол — обстановка прямо просит поставить кресла-мешки и показать сотрудникам кино.

Если здесь будет зал для совещаний, небольших конференций, обучения, белая стена поможет долго и счастливо жить в этой комнате проектору, и не надо будет покупать под него экран.

Окно можно использовать как место для записи идей, не наклеивая на стену магнитных досок. Я видела компании, где стекла расписаны какими-то пожеланиями друг другу, милыми замечательными поздравлениями: «До корпоратива 10 дней», «Замечательная встреча», «У тебя была классная презентация».

Мне кажется, от этого помещения может быть больше пользы, чем просто прием гостей. Здесь можно сделать кабинет для сотрудников, которые заняты одним делом: дизайнеров, конструкторов. Это пространство, чтобы делиться мыслями, проводить мозговые штурмы.

Можно попробовать эксплуатировать помещение, используя механику шеринга: одно и то же рабочее место используется разными работниками в течение суток в зависимости от продуктивности, задач и обязательных коммуникаций. Днем за рабочим местом находятся менеджеры по продажам, общаются с клиентами. Представители творческих профессий — дизайнеры, например, могут работать во второй половине дня.

Сотрудник-жаворонок хочет приехать в 7 утра и поработать в офисе один. А кому-то будет удобно доделать работу поздним вечером. Вашим сотрудникам можно пользоваться офисом в удобное время. Человек знает, что он не привязан к жесткому режиму работы, и понимает, что можно приехать в комфортный офис — назначить клиенту встречу, поработать, когда это будет наиболее продуктивно. Это позволяет еще и оптимизировать число рабочих мест. Похоже, офисный центр WHITE позволяет организовать работу без каких-либо ограничений.

Собственные здания по-прежнему востребованы?

Надежда Боярина:

— Да, такой запрос сохранился. Конечно, несколько лет назад он был шире. Компании выходили на наш рынок, искали комфортные площади и, понимая, что готовых моно-офисов нет, а строить под себя, не будучи опытным застройщиком, — это путь длиною в жизнь со всеми необходимыми этапами и процедурами, снимали несколько этажей в бизнес-центрах. Но там возникает необходимость согласовывать каждый шаг с товариществом собственников, соблюдать ограничения (от пользования инженерными системами до дизайна и времени работы). Это не всем удобно.

Сейчас сильно сузился сегмент как застройщиков, так и потребителей, арендаторов. Но потребность все еще актуальна. И востребованы как раз объекты индивидуальные, интересные.

Игорь Хмельницкий:

— Отмечу, что внутри проделана колоссальная, хотя и незаметная работа по созданию необходимых условий: электрическая разводка и розетки, качественные точки подключения сантехники, системы водоотопления, лифт и т.д. Лестницы, пролеты, санузлы сделаны в том числе и для потребностей людей с ограниченными возможностями.

Интересный вопрос с интернетом. Если говорить про места для серверов, размещения оборудования для поддержки ИТ-систем — все будет зависеть от дизайна, который выберет заказчик. Небольшой шкаф 600*400 мм можно незаметно разместить в углах, возле лестниц. В здании есть подвал — там наверняка найдется помещение, где легко расположится серверная инфраструктура.

Надо также понимать, какими ИТ-сервисами будет пользоваться организация. Если это тяжелые, высоконагруженные системы, беспроводная сеть может стать слабым местом.

Что можно сделать в этом случае:

• разводка сетей и дизайн позволяет дооснащать помещения подвесными лотками и тянуть по ним линии с проводами в помещения;
• можно присмотреться к технологии бесшовного Wi-Fi. Система состоит из нескольких точек доступа, и, перемещаясь между этажами, вы не почувствуете сбоя сигнала.

Надежда Боярина:

— Можем ли мы обеспечить все необходимые рабочие процессы в пространствах WHITE? Да, вполне. Мы видели много хорошо адаптируемых пространств. Есть и изолированные помещения с хорошей звукоизоляцией для сосредоточенной работы, и помещения для переговоров и демонстрационных залов.

Пространство задает отличный базовый уровень для творчества. Креативность и генерирование идей должно быть на высоте.

Есть место для корпоративной кухни, оборудованное подсобным помещением, водой, канализацией, отдельным входом с улицы — пригодное и для места кофе-брейков, и для корпоративного кейтеринга, и для небольшого кафе.

Все есть и для эффективной работы с клиентами. Здесь важна интуитивная понятность маршрута: парковка, вход, навигация по зданию. Чтобы все это считывалось быстро и не вызывало желания развернуться и уехать.

А дальше все зависит от компании. На первом этаже есть интересные помещения с отдельными входами с крыльца и красиво просматриваемые с улицы. Если фишка компании — открытость и потоковость, — там могут быть помещения для работы с клиентами.

Если вектор на конфиденциальность и приватность — вход клиентов может вообще быть организован отдельным, в здании четыре полноценных входа и лифт, это удобно, переговорные процессы могут сместиться наверх, куда также может быть организован ограниченный доступ сотрудников и удобный доступ клиентов по белым спискам с автоматическим открыванием дверей, ворот.

Универсальность достаточная как для финансовых и юридических сфер, так и для производственных компаний. Адаптация под бизнес-процессы может уложиться в дизайн-проект и не займет много времени.

Стоимость и условия аренды

Для всех трех этажей реконструированного, а по сути, нового здания застройщик ищет одного большого арендатора и на долгий срок.

Конкретная цена устанавливается на переговорах. И судя по тому, что здание уже готово к заселению, соответствует, пожалуй, любым запросам и фантазиям арендатора, стоимость будет соответствовать высокому уровню будущих сотрудников и их клиентов.

Всю информацию можно узнать по телефону +375 29 880 90 48.

Потенциальных арендаторов собственник приглашает на экскурсию, чтобы поделиться всеми интересными деталями и ответить на вопросы.