Статистика и лайфхаки: как выбрать помещение для бизнеса в Минске. Обзор рынка коммерческой недвижимости от аналитика

«Где и как правильно выбрать коммерческое помещение для ресторана, магазина?». Вопрос кажется банальным, но, как известно, дьявол кроется в деталях. Именно об этих деталях на конференции «Коммерческая недвижимость-2025. Трафик и продажи» рассказал Андрей Чернышев, заместитель директора по аналитике портала Realt.by.

Актуальная статистика рынка коммерческой недвижимости (Минск)

Встроенные коммерческие помещения в жилых домах — это самый востребованный формат на рынке для большинства арендаторов. Условно их можно разделить на три типа:

1. Торговые помещения (магазины у дома).
2. Помещения сферы услуг (салоны красоты, химчистки и т.д.).
3. Общепит (кафе, бары, рестораны).

Что предлагается в аренду?

• На данный момент: 740 помещений общей площадью 72 тыс. кв.м.
• За последние 12 месяцев было опубликовано ~10 000 уникальных объявлений (без повторов), с начала 2025 г. — около 5 000.

Выбор огромен. Если сегодня вы не нашли подходящий вариант — он обязательно появится завтра. Главное — успеть быстро среагировать.

Структура предложения по площадям:
Подавляющее большинство предложений (во всех трех категориях) — это помещения до 200 кв.м. Практический совет для собственников: если у вас большое помещение (~250 кв.м.), выходящее за рамки массового спроса, рассмотрите возможность разделения его на несколько меньших. Эта практика последних 5-7 лет многих выручала.

Состояние помещений (отделка):

• Под косметический ремонт (требует обновления после прошлого арендатора).
• Под отделку (без чистовой отделки).
• С хорошим ремонтом (можно заходить и начинать бизнес).

Помещений с хорошим ремонтом — меньшинство. 

Рекомендация собственникам: даже базовая отделка значительно ускорит сдачу помещения и позволит арендовать его дороже.

Ставки аренды:

• Средние ставки варьируются в районе 15–20/кв.м (с учетом НДС).
• Меньшие площади (~20 кв.м.) — ближе к € 20.
• Бóльшие площади (~100 кв.м.) — ближе к € 15.

Примеры по ЖК:

• «Минск-Мир»: ставки в районе € 20, высокий спрос.
• «Левада»: ставки € 10–18. Несмотря на скептицизм (нет метро), спрос и интерес постоянные. С учетом планов по застройке района — это вариант для «длинных» денег с точки зрения окупаемости приобретенного для сдачи в аренду помещения.
   

  

   

Кейс: В доме между «Dana Mall» и ТЦ «Першы» помещение с выходом на проспект Независимости уходило за € 25-30 без проблем, а такое же помещение во дворе не могли сдать и за 10 евро. Локация внутри комплекса решает все.

Что предлагается в продажу?

• Этот сегмент гораздо меньше арендного.
• Пик предложений пришелся на конец 2024 г., сейчас идет на спад.
• ~80-90% объектов находятся на первых этажах.
• За 12 месяцев было опубликовано ~8000 уникальных лотов, с начала 2025 г. — ~4000.

Цены на продажу:

• Средняя цена укладывается в рамки $ ~1800 /кв.м. (с НДС), что сопоставимо со стоимостью квадратного метра в квартирах комфорт-класса.
• Маленькие помещения (до 50 кв. м) — $ ~2200-2400 /кв.м.
• Крупные площади (от 200 кв. м) — до $ 1000 /кв.м.

Важный нюанс: Квартиру продать легко и быстро, а на продажу коммерческого помещения можно потратить много времени. Это не ликвидный актив для быстрой продажи.

Данные по сделкам (реальные цифры)

• При ~4000 предложений с начала 2025 г. было заключено всего ~160-170 сделок.
• Даже с поправкой на данные Национального кадастрового агентства, общее число сделок с коммерцией не превышает ~600. Соотношение 4000 предложений к 600 сделкам говорит о низкой ликвидности рынка продаж.
• Цены сделок сильно «прыгают» и не поддаются четкой логике. Это доказывает, что на этом рынке всегда есть место торгу и можно аргументированно обсуждать цену.
  
  

Топ-10 практических рекомендаций

1. Выбор местоположения: трафик vs целевая аудитория.
Смотрите не только на проходимость («трафик»), но и на тип аудитории, которая гуляет рядом. Трафик может компенсировать недостаток целевой аудитории, но для максимальной эффективности нужен баланс.

2. Окружение может не работать на вас.
Кейс: Друзья открыли гриль-кебаб в новом доме «плечом к плечу» с «Варкой», «21vek.by» и пунктом выдачи OZON. Казалось бы, идеально. Но бизнес не пошел. Почему? Посетители «Варки» идут за эстетикой, а не за кебабом. В OZON приходят за конкретной покупкой и уходят. Они сделали ставку на «сильное соседство», но не учли, что их продукт не соответствует целям и настроению людей, идущих к соседям.

3. Первый этаж и отдельный вход.

• Для арендатора: при поиске помещения с отдельным входом, не игнорируйте помещения без указания такого. Среди них могут быть также подходящие помещения, например, всего лишь с единым тамбуром.
• Для собственника: сделайте вход презентабельным. Люди боятся шатающихся железных лестниц на второй этаж и могут предпочесть конкурента.
• Второй этаж (в стилобатах) и хороший цоколь — не приговор. А вот переделанные из квартир помещения с кустарными пандусами — да.
  
  

4. «Минск-Мир» — не панацея.
Да, это лидер по предложению и спросу, но там и высочайшая конкуренция, завышенные ставки и цены. Смотрите на другие комплексы — как новые, так и устоявшиеся. Считайте окупаемость.

5. Стоит ли рассматривать новые, развивающиеся ЖК?
Да, чтобы «застолбить» место и быть первым, но подходите с «холодной головой» и калькулятором. Часто ставка аренды в новом районе должна быть ниже, чтобы компенсировать недостаток трафика и жителей на старте. Сравнивайте с другими локациями.

6. Покупать помещение для бизнеса?
Если вы инвестор — да, это актив. Но если вы бизнес — осторожно. Тренд последних 10 лет: бизнес предпочитает мобильность. Деньги, вложенные в покупку, лучше направить на развитие. Продать коммерческое помещение сложно и долго, часто приходится демпинговать. Аренда дает гибкость.

7. Близость конкурентов — это минус или плюс?
Чаще — плюс, если вы умеете выделиться. Конкуренты формируют поток целевой аудитории. Аптеки или магазины уживаются рядом. Две одинаковые кофейни — проблема. Ваше уникальное преимущество — ключ к успеху.

8. Смотрите не только на ставку аренды.
Внимательно изучайте условия договора аренды, чтобы потом собственник не мог вас «отжать» на повышении ставки, пользуясь вашей привязанностью к месту.

9. Не спешите, но умейте вовремя среагировать.
Рынок обновляется постоянно. Если нет подходящего варианта сегодня — он появится завтра. Но как только он появился — действуйте мгновенно. Используйте сервисы моментального оповещения, чтобы быть первым.

10. Итог: главное правило.
Помните: выбор всегда есть. Ваша задача — найти лучший вариант, просчитав все риски и возможности, а не хватать первое попавшееся.