«Ставки аренды могут вырасти на 10%». Тенденции рынка торговой недвижимости Минска

«Первые месяцы 2023 года на рынке розницы и торговой недвижимости прошли, скорее, спокойно: не было ярких положительных событий, но также не было негатива или каких-либо потрясений. Однако за квартал произошло немало: вернулось в работу большинство магазинов „Санта“ на площадях перешедших к этой сети объектов „Виталюра“; покупатели в реальности смогли познакомиться с нашим национальным ответом международным сетям товаров для дома; заметено, даже чисто визуально, продвигается строительство нескольких новых крупных объектов; появился „свет в конце тоннеля“ в судьбе ряда долгостроев», — перечисляет партнер, исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. Он объяснил «Про бизнес», что происходило на рынке ретейла в Минске, и поделился прогнозами.

Общие тенденции рынка торговой недвижимости

• Отрицательная динамика розничного товарооборота. В I квартале 2023 года продолжилась тенденция на сокращение РТО: в Минске в январе-феврале он сократился на 6,3% в сопоставимых ценах к уровню января-февраля 2022 года, а в целом по Беларуси — на 3,5%.
• Завершающая фаза наиболее громкого прошлогоднего M&A в отрасли. В течение I квартала завершились работы по включению магазинов экс-сети «Виталюр» в торговую сеть «Санта». 21 марта 2023 года «Санта» на своем сайте разместила таблицу с 77 вновь открытыми бывшими «Виталюрами». Это можно считать итогом слияния.
• Окончательное решение по МФК «Магнит Минска». В предусматривавшемся изначально торговом стилобате сохранится торговый центр с уклоном на реализацию белорусских товаров, а вот два корпуса-крыла будут переоборудованы под арендное жилье. Здание потеряет первоначальное сплошное витражное остекление.
• Импортозамещение. Открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall. Еще в 2022 году его появление в «Беллегпроме» анонсировали как альтернативу таким проектам, как Zara Home и Jysk. Спойлер: получилось достойно.

Предложение: новых объектов нет, но стройка активизировалась

В I квартале 2023 года на рынке торговой недвижимости не было открытий значимых объектов. Но в преддверии «большого строительного сезона» активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня.

Так, согласно предстоящей реконцепции МФК/ТРЦ «Магнит Минска», это будет МФК с торговым центром по продаже белорусских товаров и комплексом арендного жилья. Не вдаваясь в анализ новой концепции проекта, отметим, что на объекте появились строители: очень оперативно было демонтировано частично установленное ранее витражное остекление, а пролеты — заложены блоками. Из долгостроя объект постепенно превращается в ожидаемый на рынке в ближайшее время (поставлена задача завершить СМР до конца текущего года).

В устойчиво размеренном темпе идет строительство ТРЦ «Авиа Молл» (экс-«Мара Молл», в старом названии объект по-прежнему представлен на сайте проекта). В быстром завершении СМР элементарно нет смысла до тех пор, пока не закончено строительство новых станций метрополитена: парадный вход будущего ТРЦ «смотрит» на стройплощадку «Аэродромной». До открытия этой станции посетители просто не смогут попасть в ТРЦ. Однако сроки запуска новых станций метро неизвестны: сначала заявлялся срок «к 2023 году», но, поскольку он уже наступил, озвучена новая теоретически возможная дата — август 2024 года. На сайте ТРЦ Mara Mall дата ввода осталась в прошлом — 2022 год.

Очень заметно продвижение в строительстве ТРЦ на месте Червенского рынка. В объекте растут не только уровни, но и возводятся стены.

Также ведутся СМР по таким объектам, как МФК «Призма» на Партизанском проспекте, МФК «Сигма» на ул. Немига.

Примечательное событие текущего периода — одним очень знаковым долгостроем в Минске стало меньше: в феврале состоялся официальный ввод в эксплуатацию торгового центра «Сеница» (прежнее используемое название ТЦ «Торговая галерея «Сеница»). ТЦ расположен на внешнем кольце МКАД на пересечении с ул. Казинца. По объекту предстоит еще ряд работ, связанных с обустройством торговых мест будущих операторов площадей, поэтому начало эксплуатации начнется во II квартале 2023 годп. Девелопер датой официального открытия обозначил 1 июня.

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.

Спрос остается умеренным

Спрос на торговые площади остался в начале 2023 года умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности площадей, происходили только ротационные открытия, как, например, магазина «Да Дому» в ТРЦ «Дана Молл».

Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I квартала состоялись в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. Несколько ниже был интерес со стороны потенциальных арендаторов к таким объектам, как «Центрополь» и «Минск Сити Молл», где предложение площадей остается значительным.

Вакантность

Роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не происходило, поскольку в текущий период были нехарактерны такие закрытия, как в 2022 году. За счет новых открытий, пусть и не очень крупных магазинов, часть образовавшихся к концу 2022 года вакансий была ликвидирована.

Ставки аренды: ставки остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях

В I квартале рынок аренды в полной мере перешел на работу в условиях требований к установлению рублевых ставок аренды. Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала введения этих требований довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте сложилась весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования «еврономинала» была рублевой.

Ставки по договорам с фиксированным размером «штормило» несколько больше, поскольку в начале 2023 года такой курсовой стабильности рубля, как в прошлом году, не наблюдалось. Однако, поскольку очевидных предпосылок для роста ставок для новых арендаторов на рынке не наблюдалось, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях.

Прогнозы

• Спрос в наступающем квартале останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся.
• Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над текущими закрытиями объектов.
• Ввод новых площадей будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница».
• Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7−8%, по успешным объектам — до 10%.
• В I квартале Национальный банк дважды снижал ставку рефинансирования. Есть вероятность снижения стоимости потребительских кредитов и увеличения активности населения по их привлечению. Это должно активировать торговлю дорогостоящими товарами длительного пользования, что положительно отразится на динамике РТО.