Top.Mail.Ru
Probusiness Youtube
  • 3,23 USD 3,233 -0,0079
  • 3,51 EUR 3,5075 -0,0053
  • 3,51 100 RUB 3,5121 +0,0171
  • 10 CNY 4,4761 -0,0005
Недвижимость «Про бизнес» 20 апреля 2023

«Ставки аренды могут вырасти на 10%». Тенденции рынка торговой недвижимости Минска

«Первые месяцы 2023 года на рынке розницы и торговой недвижимости прошли, скорее, спокойно: не было ярких положительных событий, но также не было негатива или каких-либо потрясений. Однако за квартал произошло немало: вернулось в работу большинство магазинов „Санта“ на площадях перешедших к этой сети объектов „Виталюра“; покупатели в реальности смогли познакомиться с нашим национальным ответом международным сетям товаров для дома; заметено, даже чисто визуально, продвигается строительство нескольких новых крупных объектов; появился „свет в конце тоннеля“ в судьбе ряда долгостроев», — перечисляет партнер, исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. Он объяснил «Про бизнес», что происходило на рынке ретейла в Минске, и поделился прогнозами.


алешкин
Андрей Алешкин
Партнер, исполнительный директор NAI Belarus

Общие тенденции рынка торговой недвижимости

  • Отрицательная динамика розничного товарооборота. В I квартале 2023 года продолжилась тенденция на сокращение РТО: в Минске в январе-феврале он сократился на 6,3% в сопоставимых ценах к уровню января-февраля 2022 года, а в целом по Беларуси — на 3,5%.
  • Завершающая фаза наиболее громкого прошлогоднего M&A в отрасли. В течение I квартала завершились работы по включению магазинов экс-сети «Виталюр» в торговую сеть «Санта». 21 марта 2023 года «Санта» на своем сайте разместила таблицу с 77 вновь открытыми бывшими «Виталюрами». Это можно считать итогом слияния.
  • Окончательное решение по МФК «Магнит Минска». В предусматривавшемся изначально торговом стилобате сохранится торговый центр с уклоном на реализацию белорусских товаров, а вот два корпуса-крыла будут переоборудованы под арендное жилье. Здание потеряет первоначальное сплошное витражное остекление.
  • Импортозамещение. Открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall. Еще в 2022 году его появление в «Беллегпроме» анонсировали как альтернативу таким проектам, как Zara Home и Jysk. Спойлер: получилось достойно.

Предложение: новых объектов нет, но стройка активизировалась

В I квартале 2023 года на рынке торговой недвижимости не было открытий значимых объектов. Но в преддверии «большого строительного сезона» активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня.

Так, согласно предстоящей реконцепции МФК/ТРЦ «Магнит Минска», это будет МФК с торговым центром по продаже белорусских товаров и комплексом арендного жилья. Не вдаваясь в анализ новой концепции проекта, отметим, что на объекте появились строители: очень оперативно было демонтировано частично установленное ранее витражное остекление, а пролеты — заложены блоками. Из долгостроя объект постепенно превращается в ожидаемый на рынке в ближайшее время (поставлена задача завершить СМР до конца текущего года).

Комплекс «Магнит Минска» по состоянию на март 2023 года.

В устойчиво размеренном темпе идет строительство ТРЦ «Авиа Молл» (экс-«Мара Молл», в старом названии объект по-прежнему представлен на сайте проекта). В быстром завершении СМР элементарно нет смысла до тех пор, пока не закончено строительство новых станций метрополитена: парадный вход будущего ТРЦ «смотрит» на стройплощадку «Аэродромной». До открытия этой станции посетители просто не смогут попасть в ТРЦ. Однако сроки запуска новых станций метро неизвестны: сначала заявлялся срок «к 2023 году», но, поскольку он уже наступил, озвучена новая теоретически возможная дата — август 2024 года. На сайте ТРЦ Mara Mall дата ввода осталась в прошлом — 2022 год.

Комплекс ТРЦ «Авиа Молл» по состоянию на март.

Очень заметно продвижение в строительстве ТРЦ на месте Червенского рынка. В объекте растут не только уровни, но и возводятся стены.

Комплекс ТРЦ на месте Червенского рынка по состоянию на март.

Также ведутся СМР по таким объектам, как МФК «Призма» на Партизанском проспекте, МФК «Сигма» на ул. Немига.

Примечательное событие текущего периода — одним очень знаковым долгостроем в Минске стало меньше: в феврале состоялся официальный ввод в эксплуатацию торгового центра «Сеница» (прежнее используемое название ТЦ «Торговая галерея «Сеница»). ТЦ расположен на внешнем кольце МКАД на пересечении с ул. Казинца. По объекту предстоит еще ряд работ, связанных с обустройством торговых мест будущих операторов площадей, поэтому начало эксплуатации начнется во II квартале 2023 годп. Девелопер датой официального открытия обозначил 1 июня.

ТЦ «Сеница» по состоянию на февраль 2023 года. Фото с официального ТГ-канала объекта

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.

Спрос остается умеренным

Спрос на торговые площади остался в начале 2023 года умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности площадей, происходили только ротационные открытия, как, например, магазина «Да Дому» в ТРЦ «Дана Молл».

Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I квартала состоялись в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. Несколько ниже был интерес со стороны потенциальных арендаторов к таким объектам, как «Центрополь» и «Минск Сити Молл», где предложение площадей остается значительным.

Вакантность

Роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не происходило, поскольку в текущий период были нехарактерны такие закрытия, как в 2022 году. За счет новых открытий, пусть и не очень крупных магазинов, часть образовавшихся к концу 2022 года вакансий была ликвидирована.

Ставки аренды: ставки остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях

В I квартале рынок аренды в полной мере перешел на работу в условиях требований к установлению рублевых ставок аренды. Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала введения этих требований довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте сложилась весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования «еврономинала» была рублевой.

Ставки по договорам с фиксированным размером «штормило» несколько больше, поскольку в начале 2023 года такой курсовой стабильности рубля, как в прошлом году, не наблюдалось. Однако, поскольку очевидных предпосылок для роста ставок для новых арендаторов на рынке не наблюдалось, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях.

Прогнозы

  • Спрос в наступающем квартале останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся.
  • Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над текущими закрытиями объектов.
  • Ввод новых площадей будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница».
  • Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7−8%, по успешным объектам — до 10%.
  • В I квартале Национальный банк дважды снижал ставку рефинансирования. Есть вероятность снижения стоимости потребительских кредитов и увеличения активности населения по их привлечению. Это должно активировать торговлю дорогостоящими товарами длительного пользования, что положительно отразится на динамике РТО.
Сейчас на главной

«Про бизнес» — крупнейший в Беларуси онлайн-портал о бизнесе и предпринимательстве. Мы знаем, как открыть бизнес, вести его эффективно и достичь успеха, несмотря на трудности.


Истории бизнес-побед и поражений, интервью с топ-менеджерами и владельцами компаний, актуальная аналитика рынков и экономики, красочные репортажи, полезные советы и мотивационные выступления спикеров на крупнейших бизнес-форумах Беларуси, а также бесценный нетворкинг в клубе предпринимателей — все это «Про бизнес» каждый день.


По данным Google Analytics, на портал заходят более 500 тысяч уникальных пользователей в месяц, а статьи набирают более 850 тысяч просмотров. Наша аудитория - это представители бизнеса Беларуси, России, Украины, Казахстана и других стран.