«Могло быть и хуже!». Эксперт описал ситуацию на рынке торговой недвижимости Минска

Рынок торговой недвижимости за прошлый год хорошенько потрясло: сокращалась динамика розничного товарооборота, что влияло на выручку ретейлеров; ушли с рынка отдельные популярные международные бренды, которых у нас и так было немного. Однако партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин коротко характеризует 2022 год в этом сегменте так: «Могло быть и хуже!».

Эксперт отмечает, что в сложных условиях и собственники, и арендаторы искали новые форматы работы и решения: «Рынок и потребители познакомились с новыми явлениями, как, например, „концептуальные пространства“ с представительством точек местных дизайнеров; форматом фуд-молла; открылись концептуально новые кинотеатры». И самое удивительное, что все равно вводились новые крупные объекты, как в столице, так и регионах; совершались знаковые сделки купли-продажи, сделки M&A. Читайте подробный анализ ситуации в статье «Про бизнес».

---

7 главных событий 2022 года, которые повлияли на рынок торговой недвижимости

1. Закрытие магазинов отдельных международных брендов. В Беларуси было незначительное число отказов от работы крупных международных ретейлеров-арендаторов. Фактически в период начала «массового исхода» с рынка РФ на нашем рынке только две крупные сети, JYSK и H&M, свернули свою деятельность. В конце года объявил о закрытии единственный магазин Timberland. Также было несколько переименований магазинов, но брендовый товар от предшественников в них остался (например, магазины Point, Top Place в ТЦ «Замок»).
2. Отрицательная динамика розничного товарооборота. По итогам 2022 года в Минске РТО снизился на 8% (по стране падение составило 3,7%), а непродовольственная группа товаров ушла в минус еще более значительно — на 11,2%.
3. Факты масштабных слияний/поглощений. Наиболее громкое событие в начале года — поглощение аптечной сетью «Остров здоровья» сети «Белфарм». «Белфарм» — это своеобразная легенда, первая и старейшая в Беларуси частная фармацевтическая сеть. Ее первая аптека была открыта в 1992 году. В конце года стало известно о переходе в оперирование сети «Санта» магазинов сети «Виталюр». Данную сделку сложно полностью отнести к M&A, поскольку, как заявили стороны, это будет аренда торговых объектов (84 торговых объекта различных форматов) с сохранением юрлиц и даже вывесок «Виталюра».
4. Состоялось открытие двух новых крупных объектов. В июне 2022 года открылся торговый центр Green Time (общая площадь объекта — 33 тысяч кв м). В конце декабря состоялось открытие ТРЦ «Минск Сити Молл». Общая площадь данного объекта — 47 тысяч кв м.
5. Началось заселение арендаторами нового здания рынка «Экспобел». В ходе проводимой реконструкции ТРЦ «Экспобел» был введен корпус рынка, куда начали переезжать павильоны (роллеты) с открытой территории.
6. Предварительное решение по ТРЦ в МФК «Магнит Минска». Возможно объект станет крупным торговым центром по реализации товаров белорусской промышленности.
7. Один из известных объектов-долгостроев — ТРЦ «Гулливер» — власти столицы передали УКС Мингорисполкома с целью завершения проекта. Летом стало известно, что вместо общественного комплекса будет построен квартал из нескольких домов. Согласно представленной концепции в квартале предусмотрен только один дом по индивидуальному проекту, остальные — обычные типовые панельные дома. Это очень печальное завершение проекта ТРЦ. Место в границах города, его ресурс и потенциал действительно были достойны реализации качественного и масштабного МФК общегородского уровня.

Предложение: рост после большого перерыва

— В 2022 году, после полуторагодичного перерыва, на рынке торговой недвижимости Минска состоялся ввод крупных торговых объектов. До этого рынок пополнялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»).

Так в июне на ул. Рудобельской, 3 состоялось открытие ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, 33 тыс. кв. м. Название улицы Рудобельской практически неизвестно даже минчанам. Улица расположена в квартале, где строится ЖК «Малая родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-й детской больницей. ТЦ рассчитан, в том числе, на население крупных жилых районов Серебрянка и Чижовка, а для жителей прилегающих кварталов это вообще единственный крупный современный объект, поскольку ближайший функционирующий ТЦ «Момо» отделен от локации крупной промзоной МАЗа.

Специфика ТЦ Green Time — наличие эксплуатируемой крыши. Запланированная инфраструктура отдыха на крыше еще не была запущена, хотя это именно та «фишка», которую очень ждут в летнем сезоне местные посетители.

В самом конце 2022 года состоялось открытие второго крупного торгового объекта: ТРЦ Minsk City Mall. При этом реально начал функционировать только первый этаж комплекса и только супермаркет. Объект расположен в центре города, рядом с железнодорожным вокзалом. Его общая площадь составляет 47 тыс. кв. м, а арендная площадь после начала функционирования составит порядка 32 тыс. кв. м.

Как было отмечено выше, был введен в эксплуатацию крупный корпус современного крытого рынка на территории комплекса «Экспобел». Однако несмотря на то, что это очень крупный объект торговой недвижимости, площадью практически 34 тыс. кв. м, все же он специфический и ставить его в один ряд с ТЦ/ТРЦ не стоит. В новом корпусе предусмотрено размещение 1350 торговых павильонов (роллетов).

Еще больше проектов крупных торговых центров на конец 2022 года находилось в различной стадии реализации. Это два объекта-долгостроя с «непонятной судьбой» («Гулливер» и «Магнит Минска»), два объекта-долгостроя с высокой степенью строительной готовности (ТРЦ «Мега Парк» и «Галерея Сеница») и несколько строящихся крупных объектов, например, «Авиа Молл», МФК «Призма», ТЦ на месте Червенского рынка.

Спрос: «в размещении продовольственных „якорей“ не ощущалось даже намеков на падение спроса»

Спрос весь год сохранялся умеренным: на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходили во многих торговых центрах.

А вот среди помещений под размещение продовольственных «якорей» не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде и те, что образовались в результате ротаций, в короткие сроки находили арендаторов. И даже в свежих объектах, как в случае с ТРЦ «Минск Сити Молл», при фактическом отсутствии других арендаторов продовольственный «якорь» — супермаркет сети Green — открылся.

Довольно успешно происходило заполнение площадей открывшегося в средине 2022 года ТЦ Green Time, где начали функционировать и новые магазины, и отделения банков. Правда, многие помещения магазинов торговой галереи были распроданы в собственность. В результате в ТЦ появилось несколько десятков собственников торговых помещений, владеющих суммарно порядка 4,5 тыс. кв.м. площади торгового центра. Не известно, насколько это окажется эффективным в плане управления объектом в перспективе, однако на текущий момент это позволило ускорить процесс заполнения площадей: собственники, заплатив немалые деньги, были заинтересованы в скорейшем начале работы объектов.

На протяжении года рынок спроса приспосабливался и вырабатывал правила работы в условиях влияния санкций. Так, ответом на произошедшее сокращение или риск сокращения арендуемых площадей международными брендами стало расширение так называемых «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями:

• в ТРЦ «Галилео» было организовано пространство Boulevard Concept Store, где представлены как известные мировые бренды, так и бутики ряда белорусских дизайнеров;
• в ТРЦ «Галерея Минск» организовано пространство TREND PARK, в котором к концу года было представлено порядка 30 дизайнерских магазинов;
• в ТРЦ «Дана Молл» открылось пространство WEARE с более, чем 20 белорусскими брендами.
• Немного позже, осенью, ТРЦ «Галилео» организовал на своих площадях первый и крупнейший на текущий период фуд-молл «Конкорс». Его площадь — 3500 кв. м, на которых размещено более 30 корнеров и свыше 500 посадочных мест. Еще позже в этом же ТРЦ открылся кинотеатр с уникальными техническими решениями SKYLINE Cinema. Кинопространство занимает более 3500 кв.м., и на трех ярусах заработает 7 кинозалов.

А вот активность входа на наш рынок локальных российских сетей оказалась меньше ожидаемой. И эксперты, и менеджмент сетей объясняют это тем, что после ухода многих международных брендов активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых крайне интересны для ретейлеров и ранее были им недоступны (собственники просто не пускали локальные бренды, когда в объекты шли международные сети). Процесс освоения внутреннего рынка РФ занял весь 2022 год и по некоторым оценкам продолжится еще и в начале 2023-го. Поэтому в прошедшем году российским сетям было в основном не до наших торговых центров. Тем не менее, можно отметить, что отдельные открытия были. Прежде всего, за счет расширения уже присутствующих в Беларуси сетей. Например, в 2022 году открывались новые торговые объекты сетей Kari, Savage. Не так широко известная белорусскому потребителю сеть ZARINA также открыла несколько новых магазинов собственной сети.

Здесь можно провести параллели с ожиданиями на российском рынке аренды. После масштабного ухода или паузы в деятельности международных сетевых брендов там также ждали, что на рынок оперативно и массово придут локальные сети из Турции, Ирана, Индии, стран Юго-Восточной Азии. Однако этого не случилось.

Интересный факт

В России также набирают обороты аналоги наших «концептуальных пространств». И масштабы там намного крупнее. Например, на площадях ТРЦ «Афимолл Сити» в августе был организован универмаг «Телеграф» с магазинами более, чем 70 российских дизайнеров и производителей одежды и обуви. Существуют и сетевые универмаги, представляющие интересы национальных дизайнерских брендов во многих городах и регионах, как, например, универмаг российских дизайнеров SLAVA.

Спрос существовал не только на торговую недвижимость в аренду, но и для приобретения в собственность. Я уже отмечал, что были выкуплены в собственность десятки магазинов торговой галереи ТЦ Green Time. Если отбросить небольшие сделки, то среди крупных можно отметить приобретение компанией «Виталюр» торговых этажей в комплексах многоуровневых паркингов под размещение супермаркетов сети на ул. Скорины (свыше 3,6 тыс. кв. м) и на ул. Макаенка (площадью свыше 4 тыс. кв. м.), а также продажу компанией «Виталюр» супермаркета на ул. Космонавтов полоцкой девелоперской компании «ЦБК-торг».

«Вакантность сократилась, хотя прогнозы были противоположными»

Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло даже в сложном по геополитическим причинам I полугодии 2022 года, поскольку умеренный спрос на торговые площади сохранялся, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера.

В последующие месяцы 2022 года можно говорить не только о снижении риска роста вакантности, но и о реальном ее сокращении. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образованных за небольшой временной период в процессе ротаций. В частности на такого типа площадях открывались упомянутые ранее «концептуальные пространства». Заполнялись также и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды. Например, на площадях бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на ул. Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель». Площади после того же JYSK в ТЦ «Горка Дом» оказались менее интересны арендаторам.

В конце лета — осенью:

• временно, с целью распродажи запасов, снова открывались приостановившие с весны работу магазины H&M;
• были иные открытия в торговых центрах Минска;
• заполнялись площади нового объекта на рынке торговой недвижимости ТЦ «Грин Тайм»;
• значительную часть вакантных площадей в ТРЦ «Даймонд Сити» заняла ледовая арена DiaMond ICE;
• в ТРЦ Palazzo существенно сократились незанятые площади после открытия кинотеатров («mooon», «Синемариум»).

Все это в целом способствовало снижению уровня текущей вакантности на рынке торговой недвижимости Минска.

Общему уровню снижения вакантности способствовало и то, что новые магазины белорусских производителей открывались на площадях в ТЦ «Столица», ранее имевшем довольно значительную вакантность. Так, если по состоянию на I полугодие в этом ТЦ представительство белорусских брендов занимало более 55% площадей, то уже осенью доля национальных арендаторов составила более 75%. Рост числа арендаторов параллельно существенно сократил имевшуюся вакантность помещений, их действительно осталось немного.

Из действующих объектов на данный момент довольно высокая вакантность сохраняется в МФК «Центрополь», в котором имеется довольно просторная торговая зона. Также, как уже было отмечено, в ТРЦ «Минск Сити Молл» пока работает только продовольственный «якорь». Но поскольку объект открылся фактически за неделю до конца года, учитывать его влияние на общую рыночную вакантность пока не логично.

Ставки аренды на торговую недвижимость

Анализируя рынок аренды в торговом сегменте в 2022 году, следует выделять ситуацию на начало года и в последующие периоды, включая переход на ставки в рублях.

В период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года. С первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали пересматриваться и снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли со стороны арендаторов в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 евро) до определения и стабилизации ситуации на рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция: существенно укрепился белорусский рубль к евро, и ставки, номинированные в евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Собственники недвижимости оказались в несколько худшей ситуации, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды из-за укрепившейся национальной валюты сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку РТО начал снижаться, причем по некоторым товарным группам существенно.

Но в целом ситуация на рынке аренды к средине года вышла на некое «плато». От подешевевшего евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могли, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров тоже не росла.

В период конца лета — начала осени сектор торговой недвижимости, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, был озадачен отвязкой ставок от традиционного еврономинала и переходом на рублевые ставки. Собственники и девелоперы торговых объектов и проектов, а также арендаторы были в числе наиболее активных участников, кто выносил на рассмотрение различные варианты оптимального и безболезненного перехода от традиционного еврономинала на рублевые ставки арендной платы.

Между тем, именно торговому сегменту было проще переходить на рублевые ставки, поскольку в секторе уже не первый год широко практикуется применение привязки арендной платы к проценту от товарооборота или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки.

В целом, если ориентироваться на уровень в переводе на фиксированную ставку, размер устанавливался исходя от действовавшего еврономинала на момент перехода в пересчете ориентировочно ≈ 2,6 рубля за Евро.

Были отдельные случаи установки нехарактерного для рынка курсового перехода, когда, например, собственники площадей проинформировали арендаторов, что ставка отныне — экс-еврономинал умноженный на 4. И хотите принимайте, хотите освобождайте помещения. Но это относилось только к отдельным объектам на рынке, имеющим лист ожидания, и в отношении небольших помещений в прикассовой зоне популярных гипермаркетов. Основная масса арендодателей просто не могла позволить себе такого ценового диктата в нынешней ситуации.

Ситуация с торговой недвижимостью в регионах

Анализируя рынок в уходящем году, нельзя забыть регионы. Здесь произошло немало ярких событий.

Редевелопмент

В период 2022 года на рынках региональных городов Беларуси был реализован ряд интересных проектов регенерации промышленной недвижимости под объекты торгового (торгово-развлекательного) назначения:

• В Сморгони — ТРЦ ZOSS. Построен в результате реконструкции корпуса Завода оптического станкостроения (ЗОСС). ТРЦ имеет 6 этажей, общая площадь 12 тыс. кв. м.
• В Лиде — ТРЦ Lida Park. ТРЦ построен в результате реконструкции недостроенного корпуса завода «Изотрон». В ТРЦ 4 этажа и более 28 тыс. общей площади. GLA — 19,6 тыс. кв.м. Кроме того рядом с данным объектом был введен корпус строительного гипермаркета площадью 9,3 тыс. кв. м и мебельный центр Lida mebel HOLL площадью 3,2 тыс. кв. м.

Новые открытия

Также было несколько новых ярких открытий:

• ТРЦ «N3 PLAZA» (Солигорск). Техническое открытие состоялось накануне Нового года (28 декабря), заполнение и последующие открытия состоятся на протяжении 2023 года. Сейчас в объекте функционирует продовольственный «якорь», ресторан национальной кухни «Васильки» и «Пицца Темпо», а также ряд объектов галереи. ТРЦ имеет 3 этажа, общая площадь — 17,2 тыс. кв.м., GLA — 13,8 тыс. кв.м.
• Торговый центр «Гринвич» (Могилев). Небольшой компактный торговый центр. Открыт также в конце года, в декабре. «Якорь» — гипермаркет Green площадью 4 тыс. кв. м. Объект одноэтажный. Общая площадь — 7,6 тыс. кв. м.

Сделки

Для региональных городов в 2022 году был характерен ряд сделок купли-продажи торговых объектов. Самая крупная сделка состоялась в Могилеве. Это покупка компанией «Табак-Инвест» части комплекса ТРЦ «Е-Сити» (ул. Гагарина, 79), принадлежащей ООО «Евроторг». Площадь приобретенного корпуса составила 19 101 кв.м.

Выводы и прогнозы

Сложно ожидать оживление на рынке ритейла и торговой недвижимости, пока не будет наблюдаться потребительской активности населения. В 2022 году складывалась неблагоприятная конъюнктура: было неактивным потребительское кредитование, что снизило фактический спрос на дорогостоящие товары длительного пользования; реальная зарплата, как и реальные располагаемые денежные доходы, также сокращалась (за январь-ноябрь минус 3,7%).

Однако уже с конца 2022 года ситуация стала улучшаться: отмечен рост реальной заработной платы, банки активизировали потребительское кредитование (пусть незначительно, но начали снижаться ставки по потребительским кредитам). В результате в последние месяцы 2022 года начал отмечаться пока осторожный, но все же рост задолженности населения по потребительским кредитам. Есть вероятность, что в 2023 году Национальный банк будет стараться снижать ставку рефинансирования (с 23 января уже произошло снижение), а следом банки пойдут на дальнейшее снижение процентных ставок, что оживит потребительское кредитование и активизирует спрос на дорогостоящий сегмент непродовольственных товаров.

Если кратко, то основные тенденции рынка можно сформулировать так:

• Падение розничного товарооборота замедлится, есть предпосылки к тому, чтобы со II-го квартала 2023 года динамика вернулась к положительной. На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров.
• Стабилизируется рынок аренды в целом. Рынок полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала.
• Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов.
• Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным.
• Собственники и дальше продолжат поиск новых идей уровня «концептуальных пространств», «центров национальных товаров», как это было в 2022-м.