Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 23 ноября 2022

«Общепит стал одним из ключевых игроков рынка стрит-ретейла». Что происходит с коммерческой недвижимостью в жилых домах Минска

В последние годы в Минске заметен интерес к стрит-ретейлу в новых, развивающихся жилых районах. «Такая локация очень привлекательна, поскольку наиболее близка к массовому, неизбалованному предложением, потребителю и на ранних стадиях обустройства районов не испытывает высокого конкурентного давления. В то же время, стрит-ретейл имеет свою специфику и сталкивается со своими проблемами» — предупреждает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Он рассказал «Про бизнес», что происходило на этом рынке в III-м квартале 2022 года.

алешкин — **Андрей Алешкин**
Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

Виды стрит-ретейла и его особенности

Принято разделять два основных направления стрит-ретейла: традиционный (он же классический) и стрит-ретейл спальных (жилых) районов. Традиционный стрит-ретейл потому так и называется, что располагается в исторически сформированных торговых коридорах. Елисейские Поля в Париже, Нью Бонд Стрит в Лондоне, Пятая Авеню в Нью-Йорке, Виа Монтенаполеоне в Милане, — все эти названия хорошо известны во всем мире.

В Минске традиционный стрит-ретейл располагается на улицах исторического центра, в границах кварталов Верхний Город, Троицкое и Раковское предместье.
Стрит-ретейл жилых районов, соответственно, располагается в жилых массивах, микрорайонах, кварталах, в обособленных жилых комплексах. Отдельно в этом направлении выделяют стрит-ретейл новых районов.

20 декабря 2022 года «Про бизнес» проведет конференцию «Сapital Day: возможности и риски для бизнеса и частных инвесторов». В какие сферы бизнеса инвестировать и что будет с экономикой? Где риски потери инвестиций особенно высоки? Что ждет инвесторов и бизнес-проекты в ближайший год? Действующие инвесторы, собственники компаний, руководители и эксперты в сфере финансов ответят эти вопросы. Одним из спикеров будет и партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин.

Генеральный партнер — МТБанк

Стрит-ретейл новых районов — это еще и важное решение в плане социальной ответственности. Как правило, общественная инфраструктура несколько запаздывает перед строительством жилья, в результате чего новоселы остаются без элементарного торгового и бытового обслуживания, иных сервисов. Поэтому пока в районах не введут крупные ТРЦ, торгово-бытовые комплексы, локальный стрит-ретейл эффективно замещает их. На базе площадей в жилых домах или стилобатах, объединяющих дома жилых комплексов, открываются магазины, отделения банков и почты, детские развивающие центры, многочисленные доступные объекты общепита и другая важная для населения инфраструктура.

Стрит-ретейл новых районов отличается и по форме собственности объектов. В традиционном сегменте, несмотря на проводимые еще с 90-х годов аукционы по продаже помещений, приватизацию, до настоящего времени сохраняется большое количество ведомственной недвижимости, помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении ЖКХ (ЖРЭО) или КУП «Мiнская спадчына». В новых жилых районах застройщиками выступали, как правило, частные компании, и площади на стадии строительства или после его завершения часто выставлялись на продажу, где покупателями выступали коммерческие компании, ИП или физические лица.

Предложение: «В некоторых локациях ожидается значительный прирост площадей»

Стрит-ретейл жилых районов в Минске как раз и представлен преимущественно новой застройкой, поскольку старые крупные «спальники», как, например, Зеленый луг, Юго-Запад, Малиновка, и даже более новые и современные, Брилевичи, Каменная Горка, застраивались панельным жильем и не предусматривали в нем первые этажи, выведенные из жилого фонда. Еще сказывалась и специфика: сложно предусмотреть, за редким исключением, пригодное для коммерческого использования помещение в типовом доме одной из серий КПД.

И лишь после начала масштабного развития коммерческого жилищного строительства с широким применением монолитного и каркасно-блочного домостроения, начал активно развиваться стрит-ретейл новых районов. Поэтому основные места концентрации стрит-ретейла образовались в таких местах, как первые линии застройки проспектов Победителей (район Лебяжий), Дзержинского (район Грушевки и по участку вдоль Юго-Запада и Малиновки); улицы Притыцкого (от станции метро «Спортивная» и почти до выезда из города). На улице Притыцкого есть участок с развитым стрит-ретейлом первой линии в домах более старой постройки между станциями метро «Пушкинская» и «Спортивная».

Разумеется, активное развитие стрит-ретейл получил в местах комплексной застройки таких районов, как «Маяк Минска», «Минск-Мир», «Парк Челюскинцев». Там фактически все первые этажи домов выведены из жилого фонда и предполагают коммерческое использование. В ряде объектов это комплексы, объединенные одно- или двухэтажными стиллобатами, что только расширяет возможности для размещения объектов стрит-ретейла.

Всего в стрит-ретейле новых районов, по оценке NAI Global, предлагается свыше 215 тысяч квадратных метров валовой арендной площади.Причем, если стрит-ретейл на проспектах Дзержинского и Победителей, а также улицы Притыцкого представлен преимущественно застройкой первой линии этих транспортных артерий, то в комплексах «Маяк Минска» и «Минск-Мир» подобные помещения расположены фактически во всех постройках, включая внутрирайонные улицы. В ЖК «Маяк Минска» наибольшая концентрация интересных объектов внутри квартала, на бульваре Пикассо. Здесь девелопер старался приблизить пространство максимально к классическому стрит-ретейлу, поскольку бульвар Пикассо — пешеходная улица.

В некоторых локациях ожидается значительный прирост площадей. Так на проспекте Дзержинского в стадии строительства находится ряд жилых комплексов на 1-й линии застройки проспекта в районе Грушевки. В том числе в одном из комплексов предусмотрено размещение двухэтажного стилобата по периметру всего комплекса, что существенно увеличит предложение.

«В стрит-ретейле новых районов наиболее востребованы объекты масс-маркета и повседневные услуги»

Спрос на площади в стрит-ретейле новых районов очень хороший. Это обусловлено тем, что на ранней стадии, когда не открылись крупные специализированные объекты недвижимости, фактически любой объект становится коммерчески успешным. И даже позже, с ростом предложения и конкуренции, объекты или нарабатывают базу постоянных клиентов, или меняются концептуально, но остаются востребованными.

В стрит-ретейле новых районов наиболее востребованы объекты масс-маркета и повседневные услуги. В последние годы, в связи с развитием интернет-торговли, в объектах стрит-ретейла все чаще располагаются пункты выдачи заказов. Они как раз наиболее популярны именно в новых районах, поскольку, во-первых, там не так развита еще инфраструктура стационарной торговли, а во-вторых, проживает более молодое население, которое в большей степени пользуется услугами и возможностями e-commerce.

Другая большая специфическая группа — магазины по реализации строительных, отделочных материалов, товаров для интерьеров, а также дизайн-студии интерьеров. Данная категория операторов ожидаемая, поскольку здесь же находится и основная аудитория потребителей их товаров и услуг.

Частыми арендаторами площадей в стрит-ретейле, включая новостройки, также становятся набирающие популярность алкомаркеты, кофейни и общепит в целом. Сектор общественного питания стал одним из ключевых игроков рынка аренды коммерческих площадей стрит-ретейла, а во многих локациях — доминирующим.

Некоторые из торговых коридоров стрит-ретейла новых районов мы проанализировали детально на предмет функционального наполнения арендаторами (операторами). Оказалось, что наибольшее число арендаторов — из сферы услуг. В этой категории наиболее распространены те, кого можно отнести в общую категорию «индустрия красоты»: парикмахерские, барбешопы, студии маникюра, визажисты, многопрофильные салоны красоты… Также довольно плотно представлены услуги медицинской направленности, туристические компании.

Растет число услуг, направленных на детей: развивающие центры общей направленности, специализированные (логопедические) кабинеты и прочее. Это также объяснимо, ведь в новых районах зачастую ощущается дефицит школ и дошкольных учреждений, а учреждения детского творчества и иные аналогичные объекты географически удалены от данных локаций, и не все родители в состоянии регулярно отводить детей туда на кружки и дополнительные занятия.

Финансовые и страховые услуги вынесены в отдельную категорию. Это скорее дань памяти этому направлению. Раньше РКЦ и локальные филиалы банков, пункты обмена валют были очень распространенными арендаторами площадей в стрит-ретейле. Сейчас, с развитием цифрового банкинга, заметно сокращение не только центров с штатными сотрудниками, но даже и банкоматов по выдаче наличности.

Продовольственная розница в стрит-ретейле стала уступать набирающим обороты алкомаркетам и магазинам по реализации разливного пива: грубо говоря, в новых районах возможности выпить больше, чем закусить. Среди действующих магазинов меньше привычных сетевых объектов и больше нишевых, специализированных продуктовых магазинов. Например, фирменные магазины некоторых мясокомбинатов, магазины эко-еды и фермерских продуктов, продукции исключительно из индейки, эксклюзивных чайных напитков и т.д.

Проблемы управления и оперирования

Очевидные недостатки в современном стрит-ретейле новых районов — проблема единого управления, комплексного подхода к оперированию имеющимися площадями коммерческого назначения. Так, большинство застройщиков стараются продать коммерческие помещения на стадии строительства домов или сразу после ввода, а дальнейшая судьба объектов — проблема новых собственников. В результате такого бессистемного подхода возникают ситуации нерегулируемой конкуренции, когда буквально в 3−5 минутах пешей доступности бывает по нескольку однотипных арендаторов (операторов). Для примера, можно привести участок пр-та Дзержинского между улицами Хмелевского и Щорса, на котором расположилось 10 алкомаркетов и магазинов разливного пива. В том числе 3 конкурирующих алкомаркета и один магазин разливного пива расположены по одному адресу, в составе одного жилого дома. А в одном из домов — сразу 2 магазина одной и той же сети.

Избежать таких ситуаций можно только в случае единого управления всей коммерческой недвижимостью в жилых комплексах, когда пул арендаторов формируется по аналогии с заполнением площадей торговых центров: насыщение разнообразием функций и минимизация прямой конкуренции, перекосов с перенасыщением определенных функций. В случае, если компания-застройщик в большей степени заинтересована в продаже коммерческих помещений, чем в собственном оперировании, целесообразно пытаться реализовать продажу с условиями, оговаривать границы функционального использования площадей будущими собственниками.

Вакантность и коммерческие условия

Помещения стрит-ретейла новых районов очень востребованы. Фактическая вакантность невысокая во всех основных локациях. Так, практически нет незанятых помещений в объектах первой линии застройки рассматриваемых коридоров. В комплексе «Маяк Минска» в свободном предложении можно найти помещения, выходящие витринами в сторону ул. П. Мстиславца (дворовые проезды), тогда как выходящие витринами на бульвар Пикассо в основном заняты.

В комплексе «Минск-Мир» и в некоторых домах (комплексах) на проспекте Дзержинского, вакантность существует в домах недавней постройки. Например, в тех, которые ввели в эксплуатацию 6−8 месяцев назад, объекты стрит-ретейла не функционируют, поскольку квартиры в основном не заселены и нет ресурса местного населения, что особенно важно в тех местах, где нет устойчивых пеших потоков транзитного населения.

В среднем уровень вакантности в стрит-ретейле новых районов находится в пределах 5−7% (начиная с 2−3%), т.е. представлен только отдельными помещениями в устоявшихся сформированных и обжитых коридорах, до ориентировочно 10−12% в тех локациях, где объектам приходится соседствовать с продолжающимся строительством.

Характерные для рынка ставки арендной платы составляют (если говорить в привычном для рынка эквиваленте) 8−12 евро за 1 кв. м в менее выгодных локациях и до 16−22 евро на сформированных участках, с обустроенной инфраструктурой и уже устоявшимся потоком посетителей.

В ряде случаев имеются есть нюансы, сказывающиеся на ценообразовании. В качестве примера можно привести аренду в доме по ул. П. Мстиславца, 8. Там помещения 1-го (верхнего) уровня стиллобата, выходящие витринами на бульвар Пикассо, предлагаются по 20−22 евро в эквиваленте за 1 кв. м, а помещения такого же расположения, но уже в цокольном этаже — по 10−11 евро за 1 кв.м. Помещения 1-го уровня, но выходящие витринами во внутридворовую сторону улицы П. Мстиславца — по 12−14 евро за 1 кв.м., а аналогичные по расположению помещения цоколя — по 6−8 евро за 1 кв.м.