Мнение «Про бизнес» 7 апреля 2016

Что делать девелоперам сейчас: мнение юриста

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие решения могут помочь девелоперам – своим мнением делится Анна Анискевич, юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

– Минск периодически появляется в новостных лентах как город во всех отношениях привлекательный для ведения бизнеса, в том числе для инвестирования в недвижимость. Так, аналитический ресурс «fDi Intelligence» в своем обзоре European Cities and Regions of the Future 2016/17 включил Минск в «Топ-10 городов по эффективности затрат на ведение бизнеса» (2 место) и в «Топ-10 городов по лучшей стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций» (10 место).

Анна Анискевич

Юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

Кроме того, по сведениям Мингорисполкома, Минск по темпам прироста квадратных метров на 1 тыс. жителей (520 м²) уже обогнал и Москву (483 м²), и Киев (378 м²).

Вместе с тем, проблема перенасыщенности как жилыми, так и коммерческими площадями не только в том, что продавцы придерживают недвижимость, не желая отдавать ее по низким ценам, либо арендодатели не готовы к диалогу с потенциальными арендаторами – но и в отсутствии платежеспособных покупателей/арендаторов.

Ввиду этого участникам рынка приходится приспосабливаться к существующим условиям, чтобы остаться на плаву:

Застройщики снижают цену за 1 м² недвижимости в валютных эквивалентах
Предлагают рассрочки с более длительным периодом возврата
Арендодатели уже формируют арендные ставки в белорусских рублях

Вот к чему снижение спроса привело уже сейчас, и какие решения этих проблем можно найти.

Пассивные инвесторы могут начать покупку недвижимости

Условно собственников недвижимости можно разделить на две большие группы:

1. Собственники, для которых недвижимость является оборотным активом, т.е которые строят/приобретают недвижимость для ее последующей продажи.

По большому счету, они сейчас находятся в состоянии ожидания. Много строительных процессов приостановлено, не хватает финансирования на его завершение. Стоимость по многим объектам может быть ниже рыночной.

2. Собственники-операторы недвижимости либо пассивные инвесторы, которым недвижимость приносит периодический доход – сдача в аренду, найм и пр.

Каждый из этих собственников сталкивается с практически одинаковыми day-to-day проблемами, которые по своей сути тесно связаны друг с другом:

Неучтенные OPEX (operational expenditures – операционные расходы)
Дебиторская задолженность
Пустующие площади (те, которые не сданы в аренду или те, на которые не нашлось покупателей)

Зачастую эти проблемы не позволяют заработать. Увеличивают сроки окупаемости реализованных проектов, приводят к убыткам.

При этом все OPEX собственник недвижимости вынужден так или иначе принимать на себя. Здесь, прежде всего, речь о расходах:

На содержание недвижимости, в том числе коммунальных и эксплуатационных
OPEX в отношении оперируемых объектов, которые обычно ложатся на арендатора (например, расходы на текущий ремонт объекта)

Оптимизация возможна путем составления полного перечня планируемых расходов. Исходя из него можно определить те статьи затрат, которые могут быть исключены. Примером может служить:

Сокращение штата, обслуживающего объект недвижимости до требуемого минимума
Привлечение аутсорсинговой организации для их обслуживания

Если объект построен для последующей продажи, отсутствие спроса и цена условно ниже рыночной не позволяют «сбросить» недвижимость ASAP, т.е. продать объект быстро, с профитом или хотя бы по цене рынка.

Поэтому ситуация на рынке на сегодняшний момент такова: большинство пассивных инвесторов замерли в ожидании момента, когда рынок достигнет своего минимума. Чтобы покупать выставленные на продажу объекты. Наибольшая активность таких инвесторов ожидается в конце августа-осенью 2016.

Безусловно, спросом в первую очередь будут пользоваться объекты с хорошей геолокацией и объекты, которые не потребуют большого CAPEX – т.н. капитальных затрат на объект недвижимости. Например, расходы на капитальный ремонт, реконструкцию (модернизацию объекта), расходы на завершение строительства, если мы ведем речь об объекте незавершенного строительства и пр.

Девелоперы не до конца используют маркетинговые инструменты

В соседней Литве, например, один из показателей успешности торгового центра и команды, которая им управляет – средняя продолжительность арендного контракта между арендатором и собственником здания не менее 3-5 лет.

Белорусский рынок недвижимости сегодня не может похвастаться такой же стабильностью. Наблюдается высокая ротация арендаторов. Она возникает либо по инициативе арендодателя из-за неплатежеспособности контрагентов, либо по инициативе арендатора – при нежелании/невозможности платить установленный размер арендной платы.

Как следствие, собственник здания получает не только снижение доходности от действующих контрактов аренды, но также и убыток за счет OPEX, которые он несет с каждого пустого квадратного метра.

Это неизбежно ведет к увеличению срока окупаемости, рассчитанного и заложенного собственником в бизнес-план проекта.

Инструментов для создания привлекательных условий для новых/потенциальных/текущих арендаторов достаточно много. Например:

Распределение бремени по улучшению помещений. Арендодатель за свой счет кастомизирует объект аренды в соответствии с брэндбуком арендатора
Возмещение расходов арендатора на переезд из другого объекта – за счет снижения арендной платы в первые месяцы аренды
Предоставление арендных каникул

При этом применяться такие инструменты должны в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых площадей они могут работать, а вот в административных и жилых объектах – нет.

Универсальным инструментом для всех типов недвижимости является, конечно же, снижение размера арендной платы.

Для торговых объектов во всем мире кроме стандартного набора приемов широко используются маркетинговые инструменты, которые, в частности, направлены на стимулирование покупательской активности: jamam в Прибалтике, Black Friday, пришедшая из Штатов и стандартно проводимая по всей Европе.

Для офисной недвижимости используют более традиционные способы привлечения арендаторов: снижение стоимости парковочных машино-мест, уменьшение расходов на «эксплуатационку» за счет привлеченного на аутсорсинг facility manager, обеспечение комфортных и удобных условий для работы (современное оборудование – например, оптоволокно), зеленые зоны, велопаркинг, обеспечение доступа в офис 24/7.

Можно отметить опыт стран-соседок, переживших не одну волну экономического кризиса и застоя на рынке недвижимости:

1. В Украине со времен кризиса 2012 сложилась устойчивая практика предоставлять арендаторам «арендные каникулы» сроком до 3 месяцев при условии, что все расходы по улучшению помещения арендатор примет на себя.

2. В Литве с 2008 собственники боролись за интересных именитых арендаторов, предлагая определить размер арендной платы как некий процент от суммы ежемесячной выручки арендатора: чем ниже доход арендатора, тем ниже размер уплачиваемой аренды – и наоборот.

В Беларуси эти вещи на уровне интуиции – те, кто думают о концепции ТЦ, о продвижении и его развитии, те и будут применять все инструменты. Но нельзя сбрасывать со счетов ТЦ с множеством собственников, которые не думают о высоких материях, а просто хотят получать свою аренду.

Просроченная дебиторская задолженность

Множится ее размер, увеличиваются сроки поступления денег от контрагентов. Фактически можно вести речь о кредитовании партнеров за счет собственного капитала.

Про работу с дебиторской задолженностью сегодня говорят много. Действительно, для управления ею необходимо сформировать так называемую политику работы с дебиторами. Например, установить, что стандартная продолжительность просрочки для любого дебитора составляет 2 месяца, по истечении которых – собственник обращается в суд.

Кроме того, необходимо мотивировать сотрудников на активную работу с долгами. Например, можно привязать мотивацию сотрудника, работающего с дебиторкой, к таким показателям, как максимально допустимая сумма задолженности или размер полученных от должников денег за установленный период времени.В девелоперском бизнесе, как правило, нет какой-либо специфики управления «дебиторкой». За исключением, пожалуй, упрощенного порядка – требование о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в собственности юридических лиц (ИП), можно предъявить не только в суд, но и к нотариусу и получить соответствующую исполнительную надпись.