4 октября
Сотрудники банка пришли на работу вместе с животными, а клиенты поддержали благотворительную акцию Pet friendly
31 | 1 | 18 |
О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие решения могут помочь девелоперам – своим мнением делится Анна Анискевич, юрист практики строительства и недвижимости компании Revera
– Минск периодически появляется в новостных лентах как город во всех отношениях привлекательный для ведения бизнеса, в том числе для инвестирования в недвижимость. Так, аналитический ресурс «fDi Intelligence» в своем обзоре European Cities and Regions of the Future 2016/17 включил Минск в «Топ-10 городов по эффективности затрат на ведение бизнеса» (2 место) и в «Топ-10 городов по лучшей стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций» (10 место).
Кроме того, по сведениям Мингорисполкома, Минск по темпам прироста квадратных метров на 1 тыс. жителей (520 м2) уже обогнал и Москву (483 м2), и Киев (378 м2).
Вместе с тем, проблема перенасыщенности как жилыми, так и коммерческими площадями не только в том, что продавцы придерживают недвижимость, не желая отдавать ее по низким ценам, либо арендодатели не готовы к диалогу с потенциальными арендаторами – но и в отсутствии платежеспособных покупателей/арендаторов.
Ввиду этого участникам рынка приходится приспосабливаться к существующим условиям, чтобы остаться на плаву:
Вот к чему снижение спроса привело уже сейчас, и какие решения этих проблем можно найти.
Условно собственников недвижимости можно разделить на две большие группы:
1. Собственники, для которых недвижимость является оборотным активом, т.е которые строят/приобретают недвижимость для ее последующей продажи.
По большому счету, они сейчас находятся в состоянии ожидания. Много строительных процессов приостановлено, не хватает финансирования на его завершение. Стоимость по многим объектам может быть ниже рыночной.
2. Собственники-операторы недвижимости либо пассивные инвесторы, которым недвижимость приносит периодический доход – сдача в аренду, найм и пр.
Каждый из этих собственников сталкивается с практически одинаковыми day-to-day проблемами, которые по своей сути тесно связаны друг с другом:
Зачастую эти проблемы не позволяют заработать. Увеличивают сроки окупаемости реализованных проектов, приводят к убыткам.
При этом все OPEX собственник недвижимости вынужден так или иначе принимать на себя. Здесь, прежде всего, речь о расходах:
Оптимизация возможна путем составления полного перечня планируемых расходов. Исходя из него можно определить те статьи затрат, которые могут быть исключены. Примером может служить:
Если объект построен для последующей продажи, отсутствие спроса и цена условно ниже рыночной не позволяют «сбросить» недвижимость ASAP, т.е. продать объект быстро, с профитом или хотя бы по цене рынка.
Поэтому ситуация на рынке на сегодняшний момент такова: большинство пассивных инвесторов замерли в ожидании момента, когда рынок достигнет своего минимума. Чтобы покупать выставленные на продажу объекты. Наибольшая активность таких инвесторов ожидается в конце августа-осенью 2016.
Безусловно, спросом в первую очередь будут пользоваться объекты с хорошей геолокацией и объекты, которые не потребуют большого CAPEX – т.н. капитальных затрат на объект недвижимости. Например, расходы на капитальный ремонт, реконструкцию (модернизацию объекта), расходы на завершение строительства, если мы ведем речь об объекте незавершенного строительства и пр.
В соседней Литве, например, один из показателей успешности торгового центра и команды, которая им управляет – средняя продолжительность арендного контракта между арендатором и собственником здания не менее 3-5 лет.
Белорусский рынок недвижимости сегодня не может похвастаться такой же стабильностью. Наблюдается высокая ротация арендаторов. Она возникает либо по инициативе арендодателя из-за неплатежеспособности контрагентов, либо по инициативе арендатора – при нежелании/невозможности платить установленный размер арендной платы.
Как следствие, собственник здания получает не только снижение доходности от действующих контрактов аренды, но также и убыток за счет OPEX, которые он несет с каждого пустого квадратного метра.
Это неизбежно ведет к увеличению срока окупаемости, рассчитанного и заложенного собственником в бизнес-план проекта.
Инструментов для создания привлекательных условий для новых/потенциальных/текущих арендаторов достаточно много. Например:
При этом применяться такие инструменты должны в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых площадей они могут работать, а вот в административных и жилых объектах – нет.
Универсальным инструментом для всех типов недвижимости является, конечно же, снижение размера арендной платы.
Для торговых объектов во всем мире кроме стандартного набора приемов широко используются маркетинговые инструменты, которые, в частности, направлены на стимулирование покупательской активности: jamam в Прибалтике, Black Friday, пришедшая из Штатов и стандартно проводимая по всей Европе.
Для офисной недвижимости используют более традиционные способы привлечения арендаторов: снижение стоимости парковочных машино-мест, уменьшение расходов на «эксплуатационку» за счет привлеченного на аутсорсинг facility manager, обеспечение комфортных и удобных условий для работы (современное оборудование – например, оптоволокно), зеленые зоны, велопаркинг, обеспечение доступа в офис 24/7.
Можно отметить опыт стран-соседок, переживших не одну волну экономического кризиса и застоя на рынке недвижимости:
1. В Украине со времен кризиса 2012 сложилась устойчивая практика предоставлять арендаторам «арендные каникулы» сроком до 3 месяцев при условии, что все расходы по улучшению помещения арендатор примет на себя.
2. В Литве с 2008 собственники боролись за интересных именитых арендаторов, предлагая определить размер арендной платы как некий процент от суммы ежемесячной выручки арендатора: чем ниже доход арендатора, тем ниже размер уплачиваемой аренды – и наоборот.
В Беларуси эти вещи на уровне интуиции – те, кто думают о концепции ТЦ, о продвижении и его развитии, те и будут применять все инструменты. Но нельзя сбрасывать со счетов ТЦ с множеством собственников, которые не думают о высоких материях, а просто хотят получать свою аренду.
Множится ее размер, увеличиваются сроки поступления денег от контрагентов. Фактически можно вести речь о кредитовании партнеров за счет собственного капитала.
Про работу с дебиторской задолженностью сегодня говорят много. Действительно, для управления ею необходимо сформировать так называемую политику работы с дебиторами. Например, установить, что стандартная продолжительность просрочки для любого дебитора составляет 2 месяца, по истечении которых – собственник обращается в суд.
Кроме того, необходимо мотивировать сотрудников на активную работу с долгами. Например, можно привязать мотивацию сотрудника, работающего с дебиторкой, к таким показателям, как максимально допустимая сумма задолженности или размер полученных от должников денег за установленный период времени.В девелоперском бизнесе, как правило, нет какой-либо специфики управления «дебиторкой». За исключением, пожалуй, упрощенного порядка – требование о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в собственности юридических лиц (ИП), можно предъявить не только в суд, но и к нотариусу и получить соответствующую исполнительную надпись.
Она, наряду с определением о судебном приказе (приказное производство) дает право предъявить требование ко всем счетам должника.
Не упустите последние билеты на конференцию «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»
4 октября
Сотрудники банка пришли на работу вместе с животными, а клиенты поддержали благотворительную акцию Pet friendly
3 октября
«Айгенис» представляет интересы «Активлизинг» как эмитента облигаций на фондовом рынке Беларуси
2 октября
Банковское кредитование и альтернативные инструменты: все возможности финансовой поддержки бизнеса на одной площадке Ярмарки Финансирования
1 октября
Инвесторы, стартапы и скейлапы вновь встретятся на eXit 2.0: что обещает участникам обновленный формат?
30 сентября
Новый уровень защиты: подписка Kaspersky Plus теперь и для домашнего интернета от А1
26 сентября
А1 выходит на рынок виртуального хостинга и предлагает доступное решение для бизнеса
24 сентября
Ивент Intro Day от ZBORKA LABS — 30 сентября 2024, присоединяйтесь!
24 сентября
В массовое производство запущен моноблок со встроенным источником резервного питания от компании IRBY