Кризис может разбудить спрос девелоперов на услуги внешних управляющих компаний

Стремление девелоперов получить больше отдачи от объектов коммерческой недвижимости может повлиять на развитие услуг внешних управляющих. Эти компании работают на аутсорсинг, занимаются привлечением арендаторов, а также коммунальным обслуживанием зданий. Своим мнением делится Анна Анискевич, юрист практики строительства и недвижимости компании Revera.

– Девелоперы, собственники и операторы коммерческой недвижимости осознанно идут на увеличение сроков окупаемости проектов. К прежним 5-7 годам окупаемости сегодня можно добавить еще 2-3 года. Доходность уже не та. Повысить отдачу от объекта, на наш взгляд, можно, наняв внешнюю управляющую компанию. Расскажу, в каких случаях это можно сделать.

Для чего нужны внешние управляющие компании

Если уйти от юридической терминологии, управление объектом коммерческой недвижимости можно свести к следующему – это сопровождение «жизни» объекта на постоянной основе, для получения прибыли от его использования и/или повышения доходности.

По сути доходность любого центра зависит от того, как выстроена работа по двум основным позициям:

• Facility management (инжиниринг, техническая эксплуатация, уборка и обслуживание)

Property management – оперативное управление, управление юридическими, финансовыми (включая работу с дебиторской задолженностью) и маркетинговыми процессами (включая поиск арендаторов и выстраивание с ними взаимоотношений).

Существуют 2 основных подхода в управлении собственным портфелем недвижимости:

• Инхаус (самостоятельно) – управление осуществляет команда бизнес-центра или торгового центра или созданная для этого компания
• Привлечение внешней управляющей компании

Как правило, решение передать недвижимость на управление аутсорсерам зависит в том числе от финансового положения собственника, его корпоративной политики, укомплектованности внутренними ресурсами.

Что происходит со спросом на внешние управляющие компании

Говоря о работе внешних управляющих компаний в нашей стране, я бы сначала хотела рассказать об опыте стран СНГ. Белорусские девелоперы в будущем будут перенимать этот опыт коллег.   

Емкость рынка услуг внешних управляющих оценить сейчас проблематично из-за смешения терминологии. В настоящее время часто используется термин «управление недвижимостью», подразумевающий как facility management, так и property management.

За исключением России, практически в каждой постсоветский стране наблюдаются одинаковые тенденции.

1. Facility management – собственники зачастую отдают на аутсорс разные виды услуг и разным компаниям. Одни, например, «закрывают» клининг, другие – службу охраны, третьи – техническое обслуживание зданий.

2. Property management. Оперативное управление, маркетинг, юридическую службу и бухгалтерию девелоперы оставляют за собой. Это происходит потому, что собственники недвижимости не готовы поручать сторонним специалистам полное управление.

На собственном объекте никому не хочется проводить эксперименты. Поэтому многие собственники пока наблюдают и анализируют чужой опыт привлечения на аутсорсинг управляющей компании.

Таким образом, в отличие от Запада, где property management развит очень широко, в странах СНГ этот рынок услуг только начинает формироваться. 

Но ситуация начинает меняться. В Москве и Санкт-Петербурге уже сложилась устойчивая практика передачи аутсорсинговым компаниям не только инженерного обслуживания (facility management), но и коммерческого управления.

В российских городах-миллионниках к услугам управляющих компаний в первую очередь прибегают собственники торговой недвижимости, где управление на порядок сложнее, чем в офисных бизнес-центрах. 

Если говорить более конкретно о Беларуси, то абсолютное большинство объектов недвижимости управляется за счет инхаусов. Это подтверждается статистикой рынка property management – точнее, ее отсутствием.

Вместе с тем, уже становится понятно, что рынок недвижимости требует более высокого и эффективного уровня управления недвижимостью.

Вот несколько факторов:

1. Оператором/владельцем недвижимости сегодня может выступать компания, для которой девелопмент – непрофильный бизнес. Ярким примером являются банки или их дочерние компании, которые получают в свое распоряжение объекты должников.

В таком случае именно профессиональная команда аутсорсеров поможет увеличить эффективность.  

2. На белорусском рынке уже заметен всплеск интереса к аутсорсерам, которые способны «перехватить» специализированные компетенции по управлению объектами. Это подтверждается прежде всего практикой передачи аутсорсерам на выполнение точечных задач по facility management. Еще пару лет назад собственники коммерческой недвижимости были не готовы отдать пул задач по эксплуатации здания на аутсорсинг. Сейчас ситуация поменялась.  Сегодня, например, тем же клинингом занимаются десятки компаний. На их услуги существует устойчивый спрос.3. Управляющие компании профессионально подходят к поиску арендаторов. Девелоперы могут сэкономить ресурсы, нанимая управляющую компанию. Например, эксперты Cushman & Wakefield подсчитали:

Эксплуатационный бюджет офисного здания класса А (полезная площадь 30 тыс. м²) в Москве составляет €60 тыс. в месяц если здание управляется инхаусом.

Если собственник объекта привлечет для эксплуатации здания внешнюю компанию (создав внутри себя только контролирующее звено), расходы составят €30 тыс.

В Беларуси порядок цифр и количество административных зданий класса А будет, конечно же, иным. Если представить гипотетический объект площадью 30 тыс. м², соотношение расходов на содержание собственной операционной компании к расходам по управлению объекта на аутсорсе, по нашим оценкам, также будет приблизительно 2 к 1.

Примерные расходы на содержание собственной компании по управлению объектом недвижимости в Минске (оценка)

Как правило, услуги по управлению объектом на аутсорсинге в странах-соседях оказываются на основании заключенных договоров. Фактически уплачивается «абонентская плата» за услуги, которые в нем прописаны.

Отдельно оплачиваются только дополнительные услуги, запчасти и материалы (например, при замене «расходников» в здании).

Мировая практика показывает, что фиксированная абонентская плата, составляет не более 7-10% от арендного дохода в месяц.Точный размер зависит от объема услуг, оказываемых аутсорсинговой компанией.

Когда можно привлекать управляющую компанию?

На этапе ввода объекта в эксплуатацию. Исходя из нашего опыта, вхождение управляющей компании в проект целесообразно за 6-10 месяцев до его запуска. Это оптимальный срок.

Именно в это время объем работ прогнозируемо большой:

• Идет приемка здания и его систем в эксплуатацию
• Происходит наладка оборудования
• Идет контроль подготовительных работ подрядчиков, завоз имущества и товаров арендаторов
• Параллельно решаются вопросы с государственными органами, получаются необходимые разрешения, организовывается нормальное функционирование элементов инфраструктуры, например, паркингов, навигации, информационных систем. 

Когда объект уже функционирует. На этапе, когда объект уже действует, аутсорсеры позволяют сократить уже имеющиеся расходы на содержание объекта, приняв на себя:

1. Обслуживание и ремонт инженерных систем зданий. Это освобождает собственника не только от необходимости держать целый штат инженеров, но и от необходимости искать такой персонал, поскольку найти качественный персонал – это задача не из простых.

2. Работа с арендаторами – взыскание арендной платы, в т.ч. в судебном порядке, контроль дебиторской задолженности. Все это требует специфических компетенций от штатного юриста

3. Клининговые услуги

4. Работы по ремонту и благоустройству

5. Контроль за состоянием расчетов по коммунальным платежам, администрирование договоров и проч.

Читайте также: «Что делать сегодня торговым центрам, чтобы удержать арендаторов и покупателей»