На что рассчитывать бизнесу при оценке и продаже своего имущества сегодня

Как сегодня изменилась стоимость производственных объектов и других активов, которые бизнес выставляет на продажу или передает в залог. Как поменялись подходы оценщиков. Рассказывает управляющий партнер группы компаний «ИПМ-Консалт», заместитель директора ООО «ИПМ-Консалт оценка» Инесса Падунович.

– С 1 сентября 2015 года введены изменения в нормативные документы, в частности, в стандарты оценки и технические кодексы установившейся практики (ТКП). Эти нововведения стали обязательными при проведении оценки.

Что же изменилось

Самое важное требование к оценщикам сегодня – в своих выводах о рыночной стоимости объекта он должен опираться именно на рыночную информацию и правильно ее интерпретировать. Это требование было и ранее, но оно не было таким жестким.

Отмечу, что в 13 стандарте «Справедливая стоимость» МСФО содержатся те же требования.

Сейчас смело можно говорить, что оценщики нашей страны работают по тем же стандартам, которые приняты в мире.

Из других нововведений:

1. Упорядочены (уточнены и структурированы) подходы к оценке земли в составе объекта недвижимости.

2. Пересмотрены требования к оформлению документов оценки – заключению и отчету об оценке.

3. И, конечно же, накопленный за восемь лет (с выхода в 2007 году первой редакции документов, регулирующих сферу оценки имущества) опыт нашел отражение в измененных стандартах и технических кодексах.

В каких случаях белорусские компании используют оценку

Оценка необходима бизнесу для принятия различных управленческих решений. Например:

1. Продажа объектов основных средств. Особенно объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств – как без проведения аукциона либо конкурса, так и с его проведением. Частные компании заказывают оценку при продаже объектов недвижимости.

2. Передача объектов в залог, внесение их в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица.

3. Разрешения имущественных споров.

4. Постановка на баланс имущества, полученного безвозмездно.

По рыночной стоимости с 1 января 2003 года приходуются объекты основных средств, получаемые от любых организаций. Например, государственное предприятие получает безвозмездно здание от бюджетной организации. Принимающая сторона в этом случае ставит на баланс объект по рыночной стоимости.

При этом часто встречаются ситуации, когда объект приходуется по балансовой стоимости от передающей стороны, на дату передачи. И это неправильно сегодня.

Во сколько сейчас оценивается имущество

Оценка стоимости в нашей стране может производиться двумя способами:

1. Самостоятельно юридическими и физическими лицами

2. С привлечением независимых оценщиков

Сегодня на рынке серьезно изменился баланс между спросом и предложением на различное имущество – спрос упал. Особенно это касается объектов недвижимости и автотранспорта.

Тяжелые экономические условия для предприятий внутри страны, сложная ситуация на мировых рынках (не только сырья, но и товаров) отразилась на нашей экономике. В том числе повлияла на результаты оценки имущества, понизив его стоимость.

Тотального роста цен на любое имущество, как это было ранее, особенно на недвижимость (цена могла расти в одночасье) нет. 

В то же время, заказчики оценки часто не готовы осознавать, что ситуация изменилась.

Сейчас, пусть даже спустя полгода-год с момента прошлой оценки, оценщик в заключении все чаще отражает падение стоимости имущества, часто – существенное.  И это самое главное, что сейчас не устраивает многих собственников – заказчиков оценки. Они верят, что их имущество стоит дороже.

Но ситуация такова, что еще год назад некоторые не хотели продавать свои производственные базы под Минском за $1 млн. А сегодня уже надеются реализовать их хотя бы за $500 тысяч. И это с НДС.

По сути, в основу оценки сегодня ложится метод, который опирается на результат реальных сделок на рынке.  А если их нет или мало, то происходит коррекция цены (пока стороны не придут к соглашению – прим. «Про бизнес.»).

Сегодня чаще всего обращаются за оценкой для передачи объектов в залог. Это и вновь закладываемые объекты, и пересмотр стоимости по ранее заложенным. Часто в сторону понижения. Ведь стоимость объектов в валютном эквиваленте сейчас, как я уже говорила, часто намного ниже. А иногда даже в разы ниже, чем в 2009-2013 годах.

Многие владельцы привыкли к ежегодному росту доходов от сдачи в аренду недвижимости, незначительным расходам на ее содержание, постоянному росту спроса. Они совсем не готовы к падению спроса, снижению арендных ставок, риску, что доходы могут оказаться ниже расходов по уплате обязательных платежей – налога на недвижимость и платежей за землю.

А к этому все и идет. Достаточно сегодня прогуляться по торговым центрам, например, Минска – и старым, и новым, чтобы понять состояние спроса на такие объекты. И его влияние на величину арендной ставки и стоимость покупки.

Та же ситуация и на рынке административной недвижимости. Показательны диаграммы, отражающие общую динамику стоимости (продажи и аренды) с учетом НДС недвижимости Минска. Графики построены нашими специалистами.

Средняя стоимость предложения продажи административной недвижимости, $/м²

Средняя стоимость предложений аренды административной недвижимости, €/м² в месяц

Цены предложений к тому же отличаются от фактических цен сделок во всех сегментах рынка недвижимости. И если ранее эта корректировка составляла 5-10%, то сегодня она может быть и более 20%. По наблюдениям наших специалистов за проведением аукционов по продаже недвижимости, все чаще снижение цены доходит до 50%А условие оплаты предусматривает рассрочку платежа. И это при условии титанической работы по поиску покупателя, активной рекламной кампании, включающей массовую е-mail рассылку.