Рынки Алена Ландырь, «Про бизнес» 18 января 2022

ОСН оказалась лучше единого налога? Как бизнес по сдаче квартир на сутки живет после изменения НК

Сразу после Нового года белорусских индивидуальных предпринимателей «обрадовали» значительным увеличением ставок единого налога. Так, для тех, кто занимается сдачей квартир, дач или домов в краткосрочную аренду, единый налог увеличен сразу в 2,6 раза. «Про бизнес» выяснил, как «суточники» восприняли изменения и что с этой сферой может быть дальше.

2022 год уже становится знаковым для индивидуальных предпринимателей. Внесены изменения в Налоговый кодекс, регулирующие деятельность ИП, самозанятых и физлиц, введено понятие нового налога на профессиональный доход.

Новым стало фактическое увеличение ставок единого налога на все виды деятельности: они выросли в разы по сравнению с прошлым годом. Так, по Минску для парикмахерских он увеличен в 4 раза (со 135 до 540 бел. рублей, или $ 210); для ИП, занятых в строительстве, — в 3,08 раза (со 155 до 478 бел. рублей, или $ 186). Значительно увеличилась ставка налога на розничную торговлю товарами: в 4 раза — на хлеб и хлебобулочные изделия и «молочку»; почти в 3,3 раза — на овощи и ягоды; в 4 раза — на продажу одежды из натуральной кожи и т.д.

Для ИП, которые сдают в аренду квартиры на сутки, единый налог увеличен в 2,6 раза: со 156 до 413 бел. рублей, или $ 160. Может показаться, что это не такие большие суммы, однако на рынке, который уже второй год переживает не лучшие времена из-за пандемии, такое увеличение может подкосить многих.

Цены упали в два раза

Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.

— Доходность этого бизнеса сильно снизилась в последние годы, — говорит Ирина. — Здесь оказала свое влияние в том числе пандемия. Сегодня упала покупательская способность клиентов, что привело к снижению стоимости квартиры. Если еще пару лет назад цена стандартных столичных апартаментов составляла $ 40−60 в сутки, то сегодня аналогичная квартира сдается за 60−80 рублей (около $ 23−31).

То есть цены упали в два раза.

Значимая часть расходов в этом бизнесе — налоги и повышенная «коммуналка» (для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам). А ведь чтобы бизнес работал, нужно еще постоянно тратиться на рекламу, своевременно ремонтировать жилье, обновлять интерьер, закупать бытовую химию и т.п.

Само ведение бизнеса, по сути, не отличается от других видов деятельности: нужно вести бухгалтерскую документацию и книгу учета доходов, подавать отчеты в налоговую, Белстат, ФСЗН, РУВД (по иностранным гражданам).

Этот бизнес, как говорит Ирина, «всегда на грани». Затраты только растут, как и риски. Кроме общего снижения количества клиентов, есть еще немало проблем: все больше появляется мошенников, людей с неадекватным поведением (так называемых кидал), компаний, умышленно портящих квартиры, стримеров и т.п. С такими случаями сталкивается буквально каждый «суточник», и общение с милицией становится частью их работы.

— Нет ни праздников, ни выходных. Могут позвонить среди ночи: хорошо, если не из милиции. Считай, ты находишься на круглосуточной нервной работе. Нужно иметь просто лошадиное здоровье и крепкие нервы. В принципе, как и в любом бизнесе — ты в постоянном круговороте.

Я не унываю, но стимула дальше развиваться нет. Этот вид бизнеса все больше ужимается. Лет пять назад «суточник» мог за год купить хорошую машину, сейчас ежемесячный доход напоминает среднюю зарплату по стране (около 1500 бел. рублей, или $ 583). При этом бизнес требует постоянных вложений, а риски только растут — прибыль непредсказуема, ведь клиентов становится все меньше. У белорусов падает покупательская способность, а из-за пандемии практически перестали приезжать россияне, на которых ранее держался этот бизнес.

«Бизнес становится абсолютно нерентабельным»

Налоговые новшества «суточники» приняли с большим волнением.

— Мы были все в стрессе. Слухи о том, что повысятся налоги, были, но как и насколько, никто не знал практически до дня подписания закона об изменениях. В налоговых инспекциях нам тоже никто ничего пояснить не мог. Думаю, что платить единый налог в $ 160 за одну квартиру в месяц вряд ли кто-то станет из «суточников»: это просто неподъемно, бизнес становится абсолютно нерентабельным.

Те, кто все же останется на едином налоге, должны будут заплатить его уже с 1 февраля. Налог нужно платить каждый месяц — из расчета 413 бел. рублей ($ 160) за одну квартиру. Если в работе квартир несколько, то сумма, подлежащая уплате, увеличивается исходя из количества квартир. Плюс, конечно, обязателен платеж в ФСЗН — порядка 150 бел. рублей ($ 58).

Увеличение налогов коснулось в том числе и самозанятых, желающих сдавать на сутки собственные квартиры. В 2021 году они платили порядка 140 бел. рублей ($ 54), в этом году обязательный ежемесячный платеж увеличился до 286 бел. рублей ($ 111). Несмотря на то, что самозанятым не надо платить в ФСЗН и вести кассу, такая занятость тоже не кажется им интересной и они переходят на сдачу квартир в долгосрочную аренду, говорит Ирина.

«Суточники» нашли выход: переходят на ОСН

Но «суточники» все же нашли для себя выход, чтобы остаться в бизнесе. По словам Ирины, погоревав, все массово перешли на основную систему налогообложения (ОСН). И здесь многие увидели для себя плюсы.

— Конечно, когда мы работали по-старому, уплачивая единый налог, нам было лучше. По ОСН будет работать сложнее, но постараемся как-то приноровиться. В этой системе нужно платить налог по факту от выручки. От того, что ты заработал в сутки с квартиры, пробил на кассовом аппарате, отнимаешь 20% (расходы) и умножаешь на 16% (подоходный налог). Можно применять налоговый вычет (у меня на иждивении двое детей до 18 лет). Кроме того, когда переходишь на ОСН, начинать платить надо только через три месяца. В этом плюс — мы получили три месяца налоговых каникул.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Я не считаю, что этот бизнес закончился, хотя очень многие думают закрывать свое дело. Но бизнес становится вести все сложнее. Впрочем, такая ситуация везде сейчас. Что-то зарабатываешь на жизнь — и все. Квартиры сдают все подряд: предложение превышает спрос, загрузки полной ни у кого нет.

Думаю, что сейчас поднимутся цены на «суточные» квартиры: все будут платить больше налогов, чем платили, даже с учетом перехода на ОСН.

Конечно, жаль, что возможности этого бизнеса ограничили. Люди работали в этой сфере, создав себе рабочие места, вкладывались в свой бизнес и развивали его, были заняты и могли кормить своих детей. Этот год будет переходный, предпринимателям сложно сейчас принимать решения. «Суточники» уже сегодня ждут конца года и введения налога на профессиональный доход. Возможно, будет легче. Мы все на это надеемся.