Рынки Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 29 октября 2021

«На гипермаркеты давит онлайн-торговля». Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

Пандемия, а теперь и экономический кризис сильно ударили по рынку коммерческой недвижимости Беларуси. Появляется много пустых площадей, снижаются ставки, а значит — и доходность инвестиций. Но есть сегменты, которые растут: например, рынок складских помещений. Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин рассказал, что еще происходит на рынке недвижимости для бизнеса и что может быть с ценами и ставками аренды дальше.

**Андрей Алешкин**
Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

«Сейчас идет перерождение коммерческой недвижимости как актива»

— Новой отправной точкой для характеристики сегодняшнего состояния коммерческой недвижимости выступает COVID-19. На глобальном уровне после стремительного падения в начале пандемии и завершения ее второй волны многие секторы экономики начали постепенно восстанавливаться, в том числе и коммерческая недвижимость.

Тем не менее следует четко разграничивать те процессы, которые происходят на глобальном и региональном уровнях. Во многом региональные тенденции запаздывают по сравнению с глобальными трендами, также в регионах есть собственные особенности и факторы, которые влияют на скорость проявления общих трендов.

Если говорить о коммерческой недвижимости в целом, то мы стали свидетелями ее перерождения как актива. Особенно это заметно в офисной и торговой недвижимости, где метаморфозы наиболее масштабные. В первую очередь это касается пересмотра факторов привлекательности, изменения стратегического видения по развитию данных рынков, необходимости применения новых концепций и методик для продвижения объектов. Однако по количеству вызовов не отстает и складская, и индустриальная недвижимость. Постоянное увеличение мирового товарооборота, усложнение архитектуры цепей поставок, растущие требования по сокращению времени доставки — все это ежеминутно сталкивает рынок с новыми проблемами, решение которых следовало найти еще вчера.

Исторически недвижимость считается очень инертным и традиционным активом, что подтверждают медленные темпы адаптации современных технологий в данной отрасли. Только сейчас мы начали говорить о состоявшемся переходе недвижимости эпохи индустриализации к эпохе постиндустриальной и, наконец, информационной.

Глобальный рынок переживает массовый переток капитала, открылось множество интересных возможностей по инвестированию во вторичные и третичные рынки: существует огромный потенциал для формирования новых рабочих мест в регионах с прежде низкой экономической активностью. Текущее состояние недвижимости можно сопоставить с эффектом от массовой трудовой миграции — начинается новый этап борьбы за перераспределение ресурсов, который одновременно включает трудности глобальной конкуренции. Сильно изменились требования, которые предъявляют к объектам коммерческой недвижимости, и предпосылки для сокращения расходов на недвижимое имущество у глобальных корпораций.

На белорусском рынке, к сожалению, нельзя отметить того потепления и стремительных изменений, которые происходят на мировом уровне.

Напротив, налицо все признаки рецессии, которые характеризуются снижением совокупного спроса на недвижимость со стороны всех игроков рынка, общим замедлением экономической активности, а также оттоком инвестиций.

В результате имеем разрыв инвестиционных ожиданий и возможностей рынка: число привлекательных объектов для инвестиций падает — снижается совокупный спрос — замедляется экономическая активность на рынке — падают цены и ставки аренды — рынок не находит равновесного состояния в ответ на очередную рыночную итерацию — снова снижается число привлекательных объектов для инвестиций и т.д.

Тем не менее в данный момент складская недвижимость переживает заметный подъем. Это связано с увеличением экспорта из Беларуси, а также перераспределением логистических потоков. Мировые производители сейчас ограничены в поставках сырья из Китая и находятся в активном поиске новых рынков, что создает неплохие возможности для белорусских логистических операторов и складской недвижимости.

«Офисная недвижимость теперь должна быть максимально гибкой»

В офисной недвижимости можно отметить несколько интересных особенностей. Появилась тенденция на полную гибкость офисных пространств. В англоязычной среде она получила название Flex on Fleek — «флекс на высоте», или «полная гибкость задает тренды».

Учитывая растущую тенденцию к работе из дома или смешанному формату, многие компании перешли к хот-дескингу, т.е. гибким рабочим местам. Причем концепт уже не просто подразумевает отсутствие закрепленного места за конкретным сотрудником, а позволяет обеспечить рабочие места в непосредственной близости от мест проживания работников. Это достигается путем краткосрочной аренды ряда мелких офисов.

Теперь многие компании отказались от долгосрочной аренды и стали сотрудничать с коворкингами для удовлетворения своих потребностей в рабочем пространстве. Это, в свою очередь, повлияло на сложность управления офисами. И особую актуальность сейчас приобрели такие услуги, как управление офисными решениями, архитектура рабочего пространства, переговоры по изменению условий коммерческого соглашения и само управление недвижимостью.

Белорусский рынок не отвечает современным требованиям по количеству коворкингов, поэтому данная тенденция не может быть выражена у нас в полной мере, однако это вопрос времени. В гибких пространствах работают сотрудники из разных компаний, культур и сфер, их совместная работа приводит к созданию сильного сообщества и дает более высокую производительность. Кроме того, выбирая гибкие пространства, компании не несут дополнительных расходов на содержание офиса. Правда, из-за малого количества коворкингов сейчас компании вынуждены сами делать в своих помещениях что-то похожее.

Также очень сильный тренд в офисной недвижимости — обратная миграция в города-спутники и регионы.

Отсутствие идеальной рабочей инфраструктуры сделало работу из дома весьма сложной, появился запрос на работу из любой точки. Согласно опросу Awfis Workspace Survey 2021, модель офисных хабов и шеринговых пространств становится все более популярной: 58% участников выражают интерес к работе из ближайшего филиала или коворкинга, предоставленного их работодателем. Точно так же многие компании используют общие рабочие места, оснащенные современным оборудованием, чтобы создать офисную среду для сотрудников, базирующихся в небольших городах.

Из-за обратной миграции девелоперы и операторы коворкингов присматриваются к рынкам регионов, чтобы превратить их в будущее коммерческой недвижимости. Дополнительная привлекательность этих рынков обусловлена их низкими ставками аренды, что вынуждает многие компании переносить свои офисы из деловых центров.

Последний глобальный тренд на рынке офисов — это их цифровизация. По мере того как владельцы зданий стараются понять модели поведения клиентов и реагировать на них, стараясь улучшить безопасность офисов, операторы коворкингов модифицируют дизайн своего пространства, чтобы обеспечить бесконтактный доступ и функции голосового управления.

Искусственный интеллект из «перспективных разговоров» наконец-то перешел в арсенал крупнейших мировых девелоперов.

Кроме того, ИИ должен стать основным инструментом в коммерческой недвижимости, поскольку благодаря технологиям на основе искусственного интеллекта и облачных вычислений операторам рабочего пространства проще отслеживать различные профили клиентов, чтобы оптимизировать аренду и другие бизнес-процессы.

Выгодно ли сейчас переезжать в новый офис?

Как международные консультанты по недвижимости мы всегда советуем своим клиентам держать руку на пульсе и обновлять существующие предложения на рынке как минимум раз в год. Это позволяет оставаться в курсе последних тенденций и понимать ценовую политику рынка.

Если же говорить о потенциальном переезде для компаний, то здесь стоит упомянуть ряд факторов, в зависимости от которых сложившаяся ситуация на рынке будет выгодна или, напротив, финансово нецелесообразна.

Конъюнктура рынка располагает к поиску нового офиса: сниженные ставки аренды и широкий выбор помещений однозначно побуждают присматриваться к потенциальным вариантам.

Но многое зависит от размера компании: небольшие фирмы гораздо более гибки в вопросах переезда в новые офисы. Это объясняется меньшими издержками на поиск и последующую адаптацию помещения.

Затем важно обратить внимание на текущий договор аренды: возможно, штрафные санкции по выходу из него нивелируют будущий эффект от переезда в более экономичный офис. Также не следует недооценивать затраты, связанные с кастомизацией офисного пространства: грамотное зонирование, непосредственно сами ремонтные работы, альтернативные издержки, связанные с переездом.

Более того, в связи с изменением подхода к числу рабочих мест, закладываемому росту в пределах одной локации, многие компании сейчас находятся в некотором стратегическом вакууме и предпочитают отложить принятие решения о переезде до лучших времен.

«В Беларуси не хватает комфортных офисов, но и снимать их пока некому»

На рынке также едва заметна микротенденция по переезду из больших неудобных офисов в более мелкие и комфортные. Это глобальный тренд, но у нас он почти не выражен. Эта тенденция не совсем реализуема из-за отсутствия флекс-форматов на белорусском рынке офисной недвижимости: переезд крупных компаний из больших офисов в ряд более мелких повлечет за собой очень серьезные издержки на адаптацию помещений, которые никак не окупятся в краткосрочной перспективе. Та же ситуация в регионах — практически нет качественных предложений, которые могли бы стать ключом к диверсификации портфеля недвижимости.

Текущая ситуация с тем, как компании распоряжаются недвижимостью, гораздо более прозаична: где-то пытаются договориться с арендодателем о снижении ставки, где-то ищут новое место для аренды офиса по истечении договора аренды, где-то немного ужимаются, оптимизируют площадь. Массовой ротации на рынке не наблюдается, все игроки застыли в ожидании.

«На гипермаркеты давит онлайн-торговля»

Гипермаркеты во всем мире чувствуют себя плохо. Сокращением торговых площадей в этом сегменте занимаются большинство крупных ритейлеров. По данным РБК, среднегодовой темп прироста продаж в гипермаркетах составляет 2,3% против 31% в онлайн-магазинах.

Казалось, что концепция all-in-one, когда в одном магазине можно было купить массу самых разнообразных товаров, является явным преимуществом гипермаркетов и непоколебима. Но именно непродуктовые категории — электроника, бытовая техника, одежда — стали постепенно из них исчезать.

На формат гипермаркетов в целом оказывается давление со стороны онлайн-торговли. В пандемию покупатели распробовали интернет-доставку и привыкли к ней. Тем более сейчас, когда на белорусском рынке хватает крупных маркетплейсов: 21vek, Wildberries, Ozon и другие.

В принципе, это мировая тенденция. Крупные международные игроки еще до пандемии начали фиксировать снижение трафика, а коронавирус только усилил отток покупателей. Например, в России, в крупных городах, люди пресытились большими торговыми центрами, устали стоять в пробках для того, чтобы попасть в гипермаркеты. Кроме того, сейчас уже нет необходимости присматриваться к товару для того, чтобы досконально контролировать его качество — все стандартизировано.

Еще одна тенденция — бурное развитие магазинов «у дома». Особенно явно это проявилось в пандемию. Сейчас, когда доходы упали, игроки начинают учитывать все возможные передовые практики в ритейле, которые способствуют привлечению и удержанию клиентов. Они создают новые сервисы, обращают внимание на подсветку, расширяют программы лояльности, развивают ассортимент в категории «свежие продукты».

Все это факторы, которые оказали значительное негативное влияние на формат крупной торговли в Беларуси. Если же говорить в целом про рынок, то в крупных ТРЦ практически полностью восстановился трафик, и обороты арендаторов практически везде вернулись к доковидным показателям. Конечно, новые волны COVID влияют, и это очень заметно сказывается на трафике, но в целом ситуация контролируемая. При этом стоит отметить, что и развитие, и открытие новых магазинов не остановилось.

«Развитие e-commerce обеспечивает рост на рынке складских помещений»

На белорусский рынок вышли уже все глобальные игроки e-commerce, что в свою очередь подогревает спрос на складские помещения. Это же касается и местных логистических операторов, которые значительно нарастили объемы грузоперевозок.

Популяризация службы доставки подтолкнула людей меньше ходить по магазинам и больше покупать на сайтах, розничная торговля также продолжает развиваться. Такое развитие требует соответствующей складской инфраструктуры, и поэтому можно отметить, что рынок складской недвижимости не просел, а даже подрос за время пандемии.

В будущем в складской недвижимости будет сохраняться уверенный рост спроса.

То же самое можно сказать про ставки аренды и цены продажи, так как себестоимость строительства уже существенно выросла, и новые склады априори будут значительно дороже своих предшественников. Сюда же стоит добавить подорожавшее финансирование. Так что рост цен и ставок — очень вероятный сценарий.

«Спрос на производственные помещения низкий»

На производственные помещения спрос есть, но он низкий и точечный. Например, есть интерес со стороны иностранных компаний к индустриальному парку «Великий Камень» и его возможностям. Также в регионах время от времени со стороны иностранных инвесторов обсуждаются возможности по размещению производств, но, как правило, на обсуждении все и заканчивается, поскольку все упирается в отсутствие качественного предложения с необходимыми характеристиками.

Производственные помещения пользуются спросом у инновационных проектов с прицелом на реализацию продукции дальше в Европу и Россию.

Этому способствует несколько факторов. Во-первых, наша рабочая сила все еще относительно недорогая и высококвалифицированная, во-вторых, у нас весьма привлекательное географическое положение. Данные характеристики часто являются решающими, когда международные компании рассматривают Беларусь в качестве страны для размещения производства.

Рынок очень узкий и малоразвитый. Если это госфонд, то там ставки аренды определяются по указу президента. Расчеты сложные, множество коэффециентов. А частных помещений в аренду почти нет.

Продажа также мало предсказуема. В основном, это госсобственность через аукцион. Один участник забирает по начальной цене + 5%. А если больше участников, то цена может стремиться к бесконечности. Частный рынок есть, но его немного. И это, скорее всего, выкупленные ранее помещения на аукционе.