Рынки Светлана Белоус, «Про бизнес» 21 июля 2021

Дешевле не будет? Узнали, сколько будут стоить квартиры к концу года

В последние месяцы рынок жилой недвижимости в Беларуси демонстрирует повышенную активность — сделок по купле/продаже квартир статистически много, цены после падения вышли на плато. Что способствовало оживлению и чего ждать к концу текущего года? Есть ли факторы, располагающие к резкому падению цен? Рассказывает эксперт по рынку жилой недвижимости Наталья Литовская.

**Наталья Литовская**
Эксперт по рынку жилой недвижимости

— После президентских выборов 2020 года аналитики в сфере недвижимости давали очень разные прогнозы по развитию ситуации: от пессимистичного (стройки встанут, цены на «вторичке» упадут до исторического минимума) до оптимистичного (курс доллара перестанет расти и цены на квартиры в валютном выражении упадут незначительно).

Рассматривался также умеренный сценарий, когда новостройки превратятся в долгострои, а средняя цена квадратного метра в столице достигнет психологического рубежа в $ 1000.

Судя по всему, побеждает оптимистичный сценарий. Давайте посмотрим, какие тенденции сформировались на рынке жилой недвижимости по состоянию на середину июля 2021 года.

Что происходит на рынке жилья этим летом

1. Количество предложений более чем высокое.

В тихие годы рынок предлагал покупателям на выбор около 7−8 тысяч квартир в Минске. Количество объектов жилой недвижимости, выставленных на продажу, росло с весны 2020-го. Пик зафиксировали весной 2021-го — более 16 тысяч предложений (здесь и далее приведены данные Realt.by). Сейчас количество выставленных на продажу объектов порядка 12,6 тысячи — за последний месяц их число сократилось на 4%.

Важно сделать оговорку: база объявлений о продаже вторичного жилья пополнялась и пополняется не только за счет продавцов вторичной недвижимости, но и за счет предложений в домах «Минск-Мира» (каждое пятое объявление). Эти дома рекламируются как готовые, даже если в самом объявлении указан срок сдачи — 2023 год. Но даже если вычесть варианты «Минск-Мира», предложение на рынке выше средних для столицы значений.

Рендер жилого квартала "Минск-мир" с сайта Bir.by — Рендер жилого квартала «Минск-Мир» с сайта Bir.by

2. Сделок достаточно.

Стандартное количество сделок в Минске — 1000−1100 в месяц. Этой весной и в начале лета, по данным Национального кадастрового агентства, их было по 1200—1300 в месяц. От 15% до 30% в разные месяцы составляли сделки с квартирами в готовых и сданных новостройках.

Если сразу после президентских выборов 2020 года никто ничего не покупал, осень была очень вялой с точки зрения активности, то возобновление кредитования, снижение цен на жилье и слухи о том, что валютные вклады могут после лета отдать рублями, подтолкнули граждан к решению жилищного вопроса.

Итог — за первое полугодие 2021 года количество проданных квартир превысило уровень первых шести месяцев 2020-го на 16%.

3. Средняя цена квадратного метра в реальных сделках вышла на плато.

Цены с прошлого лета снижались, но довольно вяло. Например, средняя цена предложения на вторичном рынке год назад была $ 1391. Сейчас, по данным портала Realt.by, без учета квартир «Минск-Мира», средняя цена «квадрата» в Минске опустилась до $ 1328. В начале года этот показатель был на $ 40 больше.

Средняя цена квадратного метра в реальных сделках по данным на май — $ 1295. Собственно, на отметке $ 1300 плюс/минус $ 20 средняя цена в реальных сделках держится несколько месяцев.

Экономисты объясняют плато возвращением кредитования на вторичном рынке жилья.

4. Кредитование исчезло, а потом вернулось.

В начале 2021 года Беларусбанк вернул возможность получения кредита на покупку вторичного жилья для физлиц. Недавно с похожими предложениями выступили еще несколько банков, которые предоставляют краткосрочные кредиты. Ставки по названным кредитам высокие (у Беларусбанка сейчас 20% годовых), но даже это поддержало рынок. Докредитоваться на $ 5−10 тысяч (с учетом того, что цены на жилье с прошлого года просели) спешат те, кому не хватало денег в прошлом году. Теперь им удалось подкопить и благодаря кредиту наконец решить жилищный вопрос.

Партнерские программы кредитования, которые исчезали и вернулись в более жестком формате (короче сроки, выше ставки, больше требований к кредитополучателю), поддержали продажи новостроек.

5. Рынок арендного жилья — тоже плато.

Количество жилья, предлагаемого в аренду, неуклонно растет. В базе Realt.by в начале этого года было 3 тысячи предложений, сейчас — более 10 тысяч, при том что не все сдающиеся квартиры попадают в эту базу.

Средняя цена аренды мало о чем говорит: когда предложение превышает спрос, у арендодателя появляется право голоса и торга. В итоге сдаются те квартиры, собственники которых готовы идти на уступки, остальные — остаются на рынке в ожидании арендатора. Нынешняя ситуация — задел для дальнейшего снижения цен, даже если не будет форс-мажорных обстоятельств, например, на валютном рынке.

Ждать ли падения цен к концу года?

Как мы уже сказали, на рынке недвижимости все идет по оптимистичному сценарию: курс доллара пока существенно не растет, а резкого падения цен во всех сегментах не произошло. Снижение цен идет, но очень и очень медленно.

Как поведет себя рынок в ближайшие полгода? На него влияют три основных фактора:

Доходы населения в валютном выражении
Доступность кредитов
Общие настроения.

Предсказать, что будет с настроениями, сложно. Кто год назад мог подумать, что возникнет гипотетическая угроза ограничений по валютным операциям, из-за которой часть граждан ринется переводить валюту в бетонометры?

Читайте также:
Опять девальвация?! Нужно ли бояться новых валютных ограничений и бежать в обменники
Новые правила валютного регулирования в Беларуси — что нужно знать бизнесу

Аналогично мы не знаем, как дальше будут реагировать на общественно-политическую ситуацию те, кто думает об улучшении жилищных условий. Какой форс-мажор может изменить настроения белорусов через неделю, месяц, три?

С доходами понятнее: расти в валютном выражении они точно не будут. Не то состояние экономики, чтобы росли зарплаты, а вот инфляция очевидна для любого, кто ходит в магазин за продуктами.

С кредитами проясняется: они будут становиться все менее доступными, как это происходило не раз по мере углубления кризиса. Благо уже с 21 июля дорожать кредитам можно без согласований с регулятором — Нацбанк поднял ставку рефинансирования до 9,25%, а к ней привязаны ставки по кредитам и на вторичное жилье, и на новостройки.

Эти факторы продолжат давить на спрос и цены, двигая их плавно вниз. Но на ближайшие полгода пока не просматриваются факторы, которые способны существенно ускорить это снижение. Даже если спрос на жилье снизится до печальных цифр прошлой осени — рынок, в силу своей инертности, отреагирует на это с опозданием в два-четыре месяца, а то и полгода.

А дальше заглядывать сложно.