Кредиты больше не будут вызывать ажиотаж. Что происходит на рынке жилой недвижимости

О том, что происходило на рынке жилой недвижимости Беларуси в этом году и чего ждать дальше, — «Про бизнес» рассказал Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.

— Все последние годы на белорусском рынке жилой недвижимости были не похожи друг на друга.

В 2016 году цены опустились до самого низкого уровня за 10 лет, что спровоцировало волну высокого спроса. В 2017 мы стали свидетелями настоящего кредитного бума — по мере снижения ставки рефинансирования на рынке жилья разгорался ажиотаж.

К концу 2018 года все уже более-менее успокоилось, и главный итог года — плавный переход к западной структуре финансирования недвижимости.

Долгое время покупка квартиры или дома осуществлялась за счет собственных средств белорусов, и лишь 15−20% составляли кредиты. Сейчас их доля увеличилась до 40−60% и будет расти, если не будет форс-мажоров с кредитными ставками.

Кроме того, в этом году активным был вторичный рынок. У нас всегда было много так называемых обменных сделок — когда продают одну квартиру, доплачивают и покупают другую. Я думаю, что в этом году их было даже больше обычного — начиная с апреля цены практически не меняются, а это идеальные условия, чтобы создавать цепочки из 3−5 сделок. Такие сделки особенно важны для агентств недвижимости, поскольку приносят значительную часть прибыли.

Особенно охотно в 2018 году покупали так называемую свежую «вторичку» — квартиры в новых домах, которым от 3 до 10 лет. Морально и функционально они еще не устарели, но в то же время перфораторы уже отшумели, в доме все обустроено. Доля сделок на «вторичке» с такими домами увеличилась с 6% до 10%, что довольно существенно.

Такой тренд — это признак качественного расслоения на рынке. Более современное и комфортное жилье пользуется повышенным спросом, а на старые дома, которые морально и функционально устарели, спрос постепенно снижается.

Итог — у нас никогда не было такой большой разбежки между ценами на квартиры в современных каркасных домах и в старых «хрущевках». Буквально недавно она была на уровне 5−7 процентов, а сейчас уже 15−20 процентов, и все идет к тому, что разрыв будет только увеличиваться.

О спросе и предложении

В начале года мы наблюдали ажиотажный спрос на фоне роста доступности кредитов, количество сделок купли-продажи квартир в Минске доходило до 1500 в месяц, что очень много. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, и число сделок закрепилось у отметки в 1000−1200.

Предложение квартир за год выросло, особенно — на вторичном рынке. Если в начале года на продажу было выставлено примерно 5000 квартир, сейчас — 7500. Во многом это обусловлено тем, что рост цен прекратился, и продавцы перестали откладывать продажу, ожидая получить бóльшую прибыль. Нынешний уровень предложения — это средний показатель для последних лет, поэтому можно сказать, что мы пришли к норме.

Что касается строительства, то за 10 месяцев в Минске ввели в эксплуатацию 414 тыс. м² жилья — всего 76% от объема прошлого года, который тоже нельзя было назвать «урожайным».

Это очень мало для города с двухмиллионным населением.

Но нужно понимать, что ввод жилья — это индикатор «старой» активности. Квартиры в этих домах с большего проданы и слабо влияют на рыночную ситуацию. Сейчас мы видим, что в этом году застройщики активизировались, стартовало больше новых объектов, ускорилось освоение старых площадок. И эти процессы характерны не только для Минска, но и для пригорода. Компании отреагировали на высокий спрос покупателей, и я рассчитываю, что в следующем году объемы ввода вырастут.

О ценах на квартиры

Реальный рост цен на квартиры у нас был только в начале года — до апреля, на волне ажиотажа с кредитами. Со второго квартала цены ползут вверх очень медленно. Тем не менее по итогам третьего квартала мы зафиксировали максимальный уровень цен за последние три года. Сейчас он установился в диапазоне $ 1260−1320 за «квадрат». Новостройки за год подорожали в среднем на 5%, вторичный рынок — на 10%.

Я думаю, что до конца года ситуация не изменится, у нас любят покупать жилье в ноябре-декабре, чтобы заехать в квартиру перед Новым годом. Поэтому спрос до конца 2018 года останется высоким, и цены будут медленно расти.

А вот в первом квартале следующего года они могут немного просесть. Без стимулирования спроса рынок ждет традиционная январская «яма», когда количество сделок падает на 30−40%. Продавцы начнут активнее торговаться и корректировать цены в сторону понижения.

О конкуренции среди застройщиков

Строительством квартир занимается несколько десятков компаний. Но по факту половину рынка новостроек контролируют 5 игроков. Несмотря на небольшое количество, конкуренция среди них достаточно высока и будет увеличиваться.

Население Минска уже не растет на 10−15 тысяч в год, то есть база потенциальных покупателей не меняется, связанный с кредитами ажиотаж прошел, и спрос стабилизировался. Если застройщик захочет в 2019 году продать больше жилья, то эти объемы придется «отвоевывать» у других либо за счет низкой цены, либо за счет более продуманного предложения. 60% новостроек сегодня можно назвать многоэтажными «каркасниками» — выглядят они все примерно одинаково. Любая попытка выделиться на фоне этой массы будет встречена покупателями положительно.

Крупные игроки конкурируют по всем позициям: цене и кредитным программам, планировочным решениям, локациям проектов. Многие указывают, что их главный козырь — это то, что они все достроят в срок. По каждому пункту есть свои лидеры, но можно отметить, что компании все активнее начинают работать над своим брендом, вкладывают в него серьезные инвестиции. В целом рынок перестает быть развивающимся и становится более зрелым.

О ситуации в регионах

Ситуация в целом напоминает столичную. В регионах также отмечался рост спроса на фоне удешевления кредитов и, соответственно, рост цен — по итогам третьего квартала квартиры подорожали в 10 из 17 крупных городах страны.

Самые высокие цены — в Бресте, только за третий квартал квартиры здесь подорожали на 6%, что сильнее, чем в Минске, а также в Солигорске — около $ 700−750 за «квадрат». Самые низкие — в Мозыре и Бобруйске, примерно $ 400 за «квадрат». Но если в Мозыре это обусловлено тем, что местный домостроительный комбинат строит самое дешевое в стране жилье, то в Бобруйске причина в не самой благоприятной экономической ситуации.

Много говорят о том, что расслоение между центром и регионами сейчас очень высокое — и с точки зрения доходов, и с точки зрения разнообразия рынка труда. На рынке недвижимости это тоже проявляется, потому что Минск сейчас настолько дорогой по сравнению с регионами по ценам на квартиры, что доля региональных покупателей — а они и раньше далеко не все могли купить квартиру в столице — сейчас еще больше сократилась. То есть подпитка минского рынка жилья со стороны регионов ухудшилась.

О строительстве льготного жилья

По статистике видно, что строительство жилья с господдержкой во многих регионах по-прежнему является ключевой составляющей, но только не в Минске. Сейчас ввод жилья в столице с господдержкой хорошо если занимает десятую часть рынка.

С одной стороны, мы имеем 200 тыс. человек, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, с другой — крайне незначительные темпы ввода льготного жилья. И это также одна из причин, почему на коммерческом рынке в последние годы был такой высокий спрос: покупатели осознали бесперспективность «стояния» в этой очереди, и как только увидели, что стали более-менее подъемными кредиты, ушли к коммерческим застройщикам.

Прогнозы

Последние полгода рынок для меня, как и аналитика, были скучными — ничего особенного не происходило. Хотелось бы, наверное, какого-то драйва, чтобы ситуация менялась более динамично. Но я понимаю, что для покупателей, застройщиков и агентств такая стабильная ситуация — это сэкономленные нервы.

Можно с уверенностью говорить о том, что на столичном рынке жилья сейчас равновесие спроса и предложения. Чтобы начались какие-то серьезные подвижки в ценах, нужно его из этого равновесия выбить. И здесь важно понимать, из чего оно складывается. По уровню заработной платы мы уже близки к «заветной» планке в $ 500, которую правительство так хочет достичь и, наконец, успокоиться.

Что касается кредитов, то все сливки банки и застройщики сняли в 2017 и начале 2018 года. Сейчас у Нацбанка очень ограниченные возможности для того, чтобы опускать ставку рефинансирования, а значит, удешевления кредитов на жилье ждать не приходится.

По строительству медленно, но верно предложение новостроек начинает восстанавливаться.

По ключевым факторам нет потенциала для резкого изменения.

И сейчас именно тот момент, когда нужно рассматривать ситуацию более глобально: будет ли новый виток санкций против России, продолжат ли падать цены на нефть. Пока прогноз на ближайшую перспективу умеренно негативный — стабильная ситуация с перспективой небольшой коррекции цен.