«Успеть захватить рынок, который так быстро растет» — какое будущее у офисных пространств

Как меняются подходы к организации рабочего пространства? Почему все больше людей предпочитают работать удаленно и что помогает сделать этот процесс более эффективным? Какие офисы будут востребованы завтра? О будущем рабочего пространства и потенциале коворкингов на прошедшей недавно в Минске конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог» говорила Ирина Баева, управляющий директор Regus. А Георгий Заборский, руководитель пространства ОК16 поделился кейсом о создании коворкинга (а в перспективе — хаба мирового уровня) на территории старого завода.

Организатором события выступил «Про бизнес». Генеральный партнер — компания Office Solutions, эксперт в области организации рабочей среды.

Партнерами также выступили компании Colliers International и Revera.

Приводим ключевые тезисы спикеров.

Ирина Баева: «Люди хотят работать там, где им удобно»

Regus — транснациональная компания, предоставляет решения по гибкой организации рабочего пространства: услуги аренды офисных помещений, мини-офисов и незакрепленных рабочих мест по всему миру.

Компания была основана 30 лет назад предпринимателем Марком Диксоном, в Англии. Однажды он приехал в Брюссель и понял, что ему абсолютно негде поработать. И тогда ему пришла идея открыть первый отель для бизнеса. Сегодня в компании более 3000 бизнес-центров, она работает в 110 странах мира, более чем в 1000 городов.

— Что сегодня влияет на нашу жизнь? И что влияет на такую классическую сферу бизнеса, как недвижимость? У меня, например, нет своего офиса, своего постоянного рабочего места. Я работаю там, где хочу. Если встреча происходит на другом конце города, я еду в тот офис, который ближе к месту встречи. Если мне нужно переместиться в Минск, в Прибалтику, в другую страну, — я знаю точно, что у меня там есть рабочее место. Потому что я работаю в компании, которая имеет офисы по всему миру — 3000 центров.

Такова современная реальность.

Что происходит сегодня?

Технологии меняют наш образ жизни, стиль нашего поведения.

Окружающая среда — все больше компаний уделяют ей внимание и думают о ней.

Образ жизни. Вы наверняка слышите от друзей, от детей, от знакомых, что они хотят иметь work-life баланс, другое качество жизни. Молодого человека 25, а то и 30 лет не заставишь работать с 9 до 6, сидеть на рабочем месте. Ему это тяжело, он не понимает, зачем это делать, когда можно работать гораздо более эффективно.

Нетворкинг. Сегодня мы все понимаем, что количество и качество контактов очень важно — это обеспечивает быстрый доступ к решениям, которые нам необходимы.

Конкуренция. Мы все работаем в зоне очень высокой конкуренции. Во времена просто жесточайше высоких скоростей.

Вспомните свой первый огромный мобильный телефон. А теперь посмотрите на современные айфоны, планшеты. Вспомните, как мы начинали свою карьеру, как выглядело наше рабочее место, и что мы имеем сейчас.

Уже 37% человек работают вне своего рабочего места. К 2020 году каждый третий на планете будет работать онлайн. Только вдумайтесь: это то, что ожидает нас уже через 2−3 года.

Наверняка вы знаете книгу «Бизнес в стиле фанк» Кьелла Нордстрема и Йонаса Риддерстрале: они ввели аббревиатуру FANG — Facebook, Amazon, Netflix, Google — и это те компании, которые меняют наши скорости, меняют нашу жизнь.

Безусловно, понимая то, как меняется бизнес, крупные компании не могут игнорировать происходящее вокруг. Они обязаны продумывать и обеспечивать среду, в которой сотрудник будет работать эффективно и с оптимальным соотношением затрат. Сегодня большинство сотрудников работают вне офиса больше чем 2,5 дня в неделю. Если у вас крупная компания, вы оплачиваете их рабочее место — вас это не устраивает.

Происходит серьезная диджитализация труда — благодаря технологиям стало возможно работать продуктивно, где бы ни находились сотрудники. Наши исследования показывают следующие ключевые преимущества, которые лежат в основе удаленной работы:

• Высокоскоростной wi-fi
• Доступ к удаленным серверам
• Смартфоны
• Приложения для совместного использования документов
• Технологии для удаленного управления.

Например, в нашей компании работают более 10 000 человек. Я управляю сотрудниками, которых вижу раз в год — и вполне эффективно. Мой руководитель меня также видит раз в год. Удаленное управление, судя по хорошим результатам компаний, очень эффективно.

Вот несколько цифр, основанные на наших исследованиях, которые очень сильно влияют на то, что происходит.

Почему люди хотят работать удаленно?

Все это все влияет на то, как мы относимся к офисному пространству. За последние 5 лет появились новые категории сотрудников:

Где люди предпочитают работать, если они не работают в офисе? Дома, в бизнес-центрах, в другой части города. При этом 42% утверждают, что работать дома — это одиноко и скучно. Им мешают звуки, им мешает семья — а они хотят находиться в рабочей среде, хотят общаться.

При этом для разных категорий людей и компаний, для разных поколений нужны разные решения. Например, пространства компании Regus — это классика: отдельные офисы и небольшое место для коворкинга.

Но мы четко понимаем, что спрос на коворкинги растет.

Поэтому 5 лет назад, например, компания приобрела голландский брэнд Spaces, где большая часть площади выделена под коворкинги. Там есть свои бары, рестораны, проходят события и нетворкинг — это очень креативные пространства. Но если кому-то для работы нужно более приватное пространство, люди могут подняться на другой этаж и снять себе отдельный офис. Причем если раньше самый большой центр Regus был около 4000 м², то сейчас проект Spaces может занимать и 12 000 м². Это может быть даже отдельно стоящее здание, которое полностью переделано под проект коворкинга, совмещенного с отдельными офисами.

Кроме того, у нас есть и другие бренды — пространства которых отвечают самым разным требованиям. Например, Signature — для тех, кому нужен супер-комфорт, VIP-атмосфера. Или Openoffice — для людей с небольшими требованиями к офисному пространству. Так из одного бренда компания превратилась в зонтичную структуру со множеством различных вариантов офисного пространства.

Вывод: сегодня люди хотят работать там, где им удобно — в любой момент времени. И поэтому рынок новых офисных пространств, коворкингов очень перспективен. На сегодня этот бизнес является одним из самых быстро растущих. По нашим оценкам, его насыщенность — всего 3% из 33%. И места на нем еще очень много.

Георгий Заборский: «Нужно успеть захватить этот рынок» — кейс

Пространство ОК16 — помещение в центре Минска, которое год назад выкупил Белгазпромбанк. Это территория бывшего завода МЗОР, 6,5 тыс м². Старые заводские площади трансформируются в большой центр современной культуры со стартап-лабораториями, выставочными залами и галереями. Цель проекта — создать в Минске хаб мирового уровня.

— Помимо основных банковских активностей, мы поддерживаем еще несколько сфер — например, театр и современное искусство.

Кроме того, мы, как банк, хотим максимально ускорить свою цифровую трансформацию. И в этом смысле мы очень заинтересованы в появлении стартапов и проектов в сфере финтех.

А что роднит театр, искусство и стартапы? То, что им нужно свое пространство. И мы посмотрели на это как на потенциал.

Театр — самая убыточная, но самая дотируемая сфера искусства. Если талантливую картину еще можно через 50 лет продать дороже, то театральное представление происходит сегодня и сейчас, а готовится до этого месяцами. Театры почти во всем мире делятся на 2 вида: которые полностью дотируются государством и которые дотируются фондами. В Беларуси нам предстояло изобрести нечто третье — театр, который способен зарабатывать сам на себя.

Специфика театра в том, что кроме самого вечернего спектакля, все остальное время он практически простаивает.

А пространство — это ресурс, и его можно шерить: делить его по времени между разными пользователями. Кроме того, можно шерить персонал.

Один и тот же человек может, к примеру, работать со светом в театре, в конференц-центре, на киноплощадке и т.д. Таким образом мы можем сильно срезать себестоимость театральной деятельности и сделать первый шаг в сторону ее окупаемости.

Практически та же самая ситуация складывается в сфере современного искусства, и в сфере организации мероприятий, и в сфере стартапов: практически везде есть короткие этапы, требующие всего пространства, в остальное время нужны только 5 столов. И мы поняли, что нам необходим собственный участок недвижимости, на котором мы будем учиться управлять шеринговой историей в недвижимости.

И второй момент: чтобы построить создать систему, при которой инициатива поддерживается и стартапы возникают более активно, чтобы структура быстро эволюционировала и развивалась, нужно учитывать пространственное условие — горизонталь. На Западе это давно поняли. Если посмотреть на последние хабы Google, Apple, вы увидите, что они стремятся к горизонтальным пространствам. Вертикальные бизнес-центры остаются лишь там, где важна иерархия.

Для инноваций нужна горизонталь — как в организации структуры, так и в организации пространства.

В этом смысле нас интересует тип недвижимости, который в принципе предполагает горизонтальную организацию, в которой гораздо чаще происходят случайные встречи между людьми. И которое легко перезонировать. Большая, широкая, горизонтальная недвижимость, подходящая для дешевых трансформаций — это очень удобно.

И весной 2017 года мы купили с аукциона 6,5 тыс. м² Минского завода Октябрьской революции — одноэтажное горизонтальное помещение. С целью создать в нем коворкинг, а в перспективе — хаб мирового уровня.

Конечно, перед покупкой мы проанализировали эту сферу. Так вот, после ресторанного бизнеса в сфере организации креативных, творческих пространств, коворкингов — самые высокие риски. Но при этом рынок этот — один из самых перспективных.

Купленное здание — старый завод, корпуса постройки в основном 1923 и 1938 годов. Можно себе представить их состояние. Вот как выглядели помещения внутри, когда мы их купили — картинка для понимания степени смелости нашего поступка.

Что с этим делать? Первым делом мы решили, что-либо мы будем ждать 3,5 года согласования проекта (архитектурный конкурс, выбор проектировщика и т.д.), либо мы выбираем из нашей большой площади точки, которые подлежат минимальному текущему ремонту, и начинаем сразу сдавать их в аренду. Мне удалось отстоять второй вариант.

Так из 6,5 тыс. м² мы выбрали первые 800 метров, которые можно было просто запустить с минимальным ремонтом. Затем у нас появилось еще две площадки. И так из изначальных 6,5 тыс., которые казались абсолютно непригодными, сегодня мы используем всю площадь, кроме 1000 м², которая действительно нуждается в радикальном ремонте.

Таким образом, те 3 года, которые нам остаются до полной реконструкции, пространство уже будет работать.

Что касается финансов. У нас, как у банка, не стоит задача по получению прибыли с этого объекта. Главное для нас — вернуть вложения в покупку после реконструкции, а до реконструкции — в текущий ремонт.

Что мы имеем на сегодня? У нас нет минуса по выручке летом. Зимой же мы уходим в серьезный минус — из-за отопления, отвратительной теплотехники в здании. Но при этом пиковый рост выручки приходится на период новогодних праздников. Помимо корпоративов, в это время помещения очень востребованы для проведения культурных мероприятий. Пространства отлично работают, если ты не пытаешься их отопить.

В перспективе мы видим, что потраченное на приобретение здания значительно превысит доход, который можно получить за три года, но растущая выручка за 3 года полностью покроет расходы на текущий ремонт и быстрый старт.

Теперь главный вопрос: зачем нам все это нужно? Зачем мы сколько потратили и почему решили так быстро запускаться?

Быстрый пуск нам был нужен для того, чтобы успеть захватить рынок, который сейчас активно растет. Мы его еще больше стимулировали — чтобы, когда через 3,5−4 года, когда откроется наш полностью реконструированный культурный конферец-хаб, пул клиентов уже был.

Кроме того, этот проект помог нам приобрести новые компетенции в области управления пространством, его шеринга, в области выстраивания партнерства между аналогичными площадками, использования неудобной, непривычной для рынка недвижимости. В том числе, для создания собственного офиса и конферец-процесса, и сдачи в аренду в качестве офисных площадей. И то, что нам сейчас интересно, — делиться опытом того, как эти потерянные и неудобные помещения превращать в современные, эффективные, работающие по-новому пространства.