Какие офисы нужны арендаторам сегодня и завтра — мнения

Как новые технологии влияют на отношения между арендодателем и арендатором? Почему владельцам бизнес-центров критически важно предлагать компаниям не просто «метры», а пространство для жизни? Какие изменения произойдут на рынке офисов в ближайшем будущем? Эти и многие другие вопросы обсудили участники конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог».

Мы выбрали наиболее интересные моменты из панельной дискуссии, в которой приняли участие Сергей Дивин, соучредитель компьютерной академии «ШАГ»; Руслан Шайдуллин, заместитель директора компании Office Solutions; Владислав Лукша, младший консультант компании Colliers International и Дмитрий Онищенко, заместитель директора ЗАО «Белтяжмаш».

Организатором события выступил «Про бизнес». Генеральный партнер — компания Office Solutions, эксперт в области организации рабочей среды.

Партнерами также выступили компании Colliers International и Revera.

Сергей Дивин: «Мы идем к „уберизации“ рынка офисов»

— На мой взгляд, количество качественных объектов на рынке офисной недвижимости в последнее время не увеличилось и существующие площади просто перераспределяются между разными компаниями. Так, организация вначале может арендовать офис класса «С», а спустя год развития и роста — переехать в помещение класса «В». По моим наблюдениям, как только появляется новый объект — начинается миграция компаний: одни занимают новое здание и оставляют старый офис, другие — перемещаются на освободившееся место и так далее. Особенно этот процесс затрагивает ИТ-компании.

Есть одна важная проблема: арендодатели большое количество своих проблем по-прежнему перекидывают на арендаторов. И найти офис, который бы позволил вам просто работать в нем, заниматься своим бизнесом, — целая история. В здании нет вентиляции — вам могут предложить самому сделать ее проект, согласовать, защитить в администрации города.

На мой взгляд, причина этой проблемы кроется в недостаточном насыщении рынка. Но в скором будущем, как только спрос и предложение выровняются, бизнес-центры ждет та же участь, которая постигла, например, таксопарки. С приходом таких сервисов, как Uber, они вынуждены были меняться: принять сторону клиентов и сотрудничать с этими сервисами.

В какой-то момент у нас появятся такие посредники, как, например, компания WeWork, которая помогает арендаторам получить то пространство для работы, которое им необходимо. То есть произойдет «уберизация» рынка офисной недвижимости.

Кроме того, развитие офисной инфраструктуры тормозит и концентрация бизнес-центров в черте Минска. Я бы хотел, чтобы в ближайшем будущем наши девелоперы больше обратили внимание на пространство за МКАДом — в пределах 5 км. Ведь пара километров — это несущественное расстояние, например, для тех, кто все равно ездит на работу. Но это позволит построить объекты с более низкими арендными ставками за счет более дешевой стоимости земли и с хорошей инфраструктурой, например, комфортными парковками, которые создать в городе просто нереально.

Владислав Лукша: «Рынок скоро достигнет насыщения, и сервис выйдет на первое место»

— Сейчас на нашем рынке очень низкая конкуренция — и это существенно тормозит появление хороших объектов. С учетом нынешних темпов строительства и количества заявленных ко вводу объектов, рынок, на мой взгляд, достаточно скоро достигнет насыщения — чего многие очень ждут. И тогда сервис выйдет на первое место в борьбе за арендатора.

Поменяют рынок и цифровые технологии. Я уверен, что сервисы, как Uber, действительно скоро выйдут на наш рынок и изменят модель взаимодействия между арендаторами и арендодателями.

Кроме того, драйвером может стать создание офисного кластера, как, например, Москва-Сити. Да, сейчас в Минске нет конкретного бизнес-дистрикта, офисные здания разбросаны по городу, что позволяет разным компаниям найти подходящий объект — по расположению, цене и так далее.

Но создание конгломерата офисной недвижимости позволит усилить бизнес-взаимодействие на рынке в целом.

Руслан Шайдуллин: «Не просто рабочее место, а пространство для жизни»

— Сейчас уже никто не говорит про офис исключительно как про рабочее место. В первую очередь это пространство для жизни. Многие люди проводят на работе 10−20 часов в сутки и им недостаточно иметь там просто стол, стул и компьютер.

Бытует мнение, что понятие «офис для жизни» пришло на наш рынок благодаря ИТ-компаниям. Но это не так. Драйвером стали крупные международные организации. Выходя на наш рынок, они присылали владельцам бизнес-центров брендбуки, в которых были четко прописаны все требования к помещениям, и арендодатель просто не мог их не соблюсти.

Потом этот тренд подхватили айтишники, а теперь — и другие компании, из самых разных отраслей.

По нашему опыту работы могу сказать, что арендаторам теперь не нужны просто помещения формата openspace, где они собираются разместить персонал. Они запрашивают к рабочей зоне еще 40% площади, где их сотрудники будут пить кофе, общаться, заниматься йогой, коворкингом, тимбилдингом и прочими вещами.

Мы видим парадокс. Сейчас компании становятся гибкими, им близка философия agile, они работают двухнедельными спринтами. И естественно, что они хотят такой же гибкости от всего, с чем они соприкасаются — офисов в том числе. Но наш рынок коммерческой недвижимости живет не двухнедельными, а двадцатилетними спринтами. И он очень отстает от потребностей арендаторов.

Будущее офисов — за гибкостью. Пространство должно быть таким, чтобы его можно было трансформировать хоть каждые два дня. Сегодня популярна йога, а завтра это помещение нужно будет переделать под тренажерный зал, а еще через неделю — скажем, для игр в покер.

Но чтобы у нас появились такие форматы недвижимости, нужно лет 5−6 поработать в условиях стабильного рынка. Пока же у нас постоянные «качели»: рынок либо на стороне арендатора, либо на стороне арендодателя, причем смена позиций происходит достаточно быстро — раз в 2−3 года. Как только ситуация стабилизируется — мы увидим объекты нового уровня.

Дмитрий Онищенко: «Такой высокий спрос будет недолго»

— Мы видим, что на рынке слабая конкуренция в сегменте качественных объектов. Приветливые люди в холле и наличие системы кондиционирования — уже являются серьезным преимуществом для бизнес-центра. Но долго так продолжаться не будет.

Да, в краткосрочной перспективе спрос будет по-прежнему превышать предложение. До конца нынешнего года серьезных изменений ждать не стоит, арендодатели даже будут повышать ставки аренды, не меняя нынешние условия обслуживания.

Но в долгосрочной — владельцы бизнес-центров серьезно задумаются над повышением качества сервиса, который станет главным конкурентным преимуществом.