«Берите что есть, завтра и этого не будет» — в столице, где рынок перенасыщен предложениями торговой недвижимости, такие разговоры ушли в прошлое. Но в регионах ситуация хуже — всего треть крупных городов обеспечена площадями, которые соответствуют требованиям сетевых операторов. Какие тренды 2016 останутся актуальными, и что ожидать от рынка в 2017 — «Про бизнес.» узнал у начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Юрия Попова и менеджера проектов по торговой недвижимости компании Артема Давидовича.

— Еще несколько лет назад спрос в столице превышал предложение, но сейчас за счет развития рынка торговых центров и кризиса ситуация выровнялась с небольшим креном превышения в сторону предложения.

И теперь перенасыщение торговыми площадями, а также неготовность новых операторов выходить на рынок ритейла — среди основных проблем этого сектора недвижимости в Минске.

Хотя пустой или почти пустой объект на рынке — единичные случаи.

Что касается регионов, то там ситуация несколько иная — лишь в 30% городов с населением более 100 тыс. человек есть качественные торговые площади (торговые центры), соответствующие требованиям крупных сетевых операторов.

Новые бренды, магазины и сети

В 2016 году активизировались белорусские производители обуви и одежды: «Купалинка», «Свiтанак», «Марко» и другие компании, открывшие ряд новых магазинов в ТЦ разных микрорайонов Минска.

Из регионов в Минск вышли Acoola (сеть магазинов одежды и аксессуаров для детей), Navy (белорусские дизайнеры), «Квартал вкуса» (сеть гастрономов).

Прошедший год также отмечен приходом на белорусский рынок новых брендов:

• Koton (турецкая одежда)
• Pandora (бижутерия)
• JYSK (товары для дома)
• Totallook (дизайнерская одежда)
• M. Reason (женская одежда)
• Esotiq (нижнее белье)
• Carpice (обувь)

В Беларусь в прошлом году также пришел Texas Chicken — известный в мире представитель сегмента фаст-фуд.

Новые торговые, развлекательные и логистические центры

2016 год отмечен открытием таких центров, как: Dana Mall (частично), Galleria Minsk, «Глобус Парк». В основном достраиваются проекты, стартовавшие до кризиса или в перерывах между его пиками. В 2017 к ним должен добавиться ТЦ «Спектр».

Можно выделить увеличение торговых площадей в ТЦ «Замок» — в ноябре 2016 открылся торговый центр мебели и товаров для дома «Замок Home».

Рынок «Уручье-3» по ул. Никифорова был реконструирован и введен в эксплуатацию как торговый центр общей площадью немногим более 11 тыс. м². В МФК «Тивали» в составе корпуса, совмещенного с паркингом, открылся мебельный центр.

В 2016 году также стартовало несколько новых довольно крупных проектов. К примеру, в Гродно началось строительство торгово-развлекательного комплекса TRINITI, который может стать крупнейшим центром в Беларуси. В Минске началось строительство торгового центра возле ДС «Дружная», застройщиком выступает Amtel Properties, и по планам центр должен быть сдан к 2020 году.

Тенденции, тренды и прогонозы

Говоря об уже сложившихся трендах и тенденциях, можно отметить несколько моментов:

• Арендными каникулами (когда за некоторую часть времени за аренду платить не нужно) сейчас никого не удивишь — сегодня это просто необходимый минимум для подписания договора
• Все большую популярность набирает процент от товарооборота арендатора (с минимальным фиксом). Например, в случае с продуктовым оператором эта величина составляет от 3 до 5%
• Оптимизация имеющихся площадей (а не расширение) стала основной тенденцией в сегменте ритейла
• Получает распространение формат магазинов «у дома»

Также пользуются популярностью арендные лесенки — постепенный подъем ставки до плановых показателей.

Заметно возросла доля объектов с арендными площадями свыше 50 м², что во многом было обусловлено снижением арендных ставок, несмотря на повышение ставок аренды в отдельных объектах.

В сегменте торговой недвижимости ставки падали до середины лета 2016 и стабилизировались только во втором полугодии.

Рекордные объемы ввода торговых площадей привели к усилению борьбы за арендатора. Поэтому сейчас арендатор начинает все активнее диктовать свои условия.

В Литве цены на аренду торговых площадей примерно как у нас, возможно чуть-чуть ниже. В Польше — на нашем уровне. В Украине — дешевле, в России (речь о Москве и Санкт-Петербурге) ставки выше наших, хотя и сильно просели после кризиса.

Чтобы привлечь и удержать операторов, собственники торговых центров вынуждены уделять больше внимания качественным характеристикам объектов и проведению комплексной маркетинговой кампании. В Минск приходят форматы взаимодействия девелопера и арендатора, которые ранее не были характерными для рынка. Это касается и более тесной координации усилий всех операторов, разработки единых карт лояльности, перехода на современную навигацию внутри торгового центра.

В ближайшее время можно ожидать еще более активного распространения практики перехода от фиксированной ставки к проценту от оборота магазина, а также применения «смешанной схемы», предполагающей пересчет оборота в стоимость аренды.

Объем рынка торговой недвижимости на начало 2017 года приблизился к отметке 550 тыс. м², при этом в 2016 была введена только пятая часть всех торговых площадей — 106 тыс. м². В 2017 ожидается прирост всего на 6 тыс. м².

По нашим оценкам, ТРЦ Green City, ввод которого анонсируется на 2017 год, в полном объеме введется только в 2018, а в этом году состоится открытие только продуктового гипермаркета в его составе.

При условии отсутствия серьезных скачков инфляции в 2017 году ставки аренды на торговые объекты будут держаться на текущем уровне. Рост возможен в необычных интересных рынку проектах.

Подробнее о ситуации на рынке торговой недвижимости, тенденциях его развития и прогнозах на 2017 можно узнать в исследовании компании.