В какую недвижимость инвестировать в 2017 — мнение «Твоей столицы»

9 декабря состоялась конференция Capital Day, организованная «Про бизнес.» — событие для всех, кто интересуется темой финансов и инвестиций в Беларуси. Об инвестициях в недвижимость, текущей и ожидаемой доходности, рассказал в своем выступлении Юрий Попов, начальник отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица ∙ Управление проектами».

Партнерами конференции Capital Day выступили первая банковская форекс-площадка в Беларуси MTBankFX и Группа Volkswagen в Республике Беларусь.

Инвесторы и инвестиции на рынке недвижимости

Традиционно мы классифицируем инвестиции на рынке недвижимости по трем условным направлениям: инвестиции, которые ориентированы на рентный доход, на продажу и на покупку недвижимости «для себя».

Классификация инвесторов на рынке недвижимости

Рассмотрим ситуацию на рынке жилой, офисной и торговой недвижимости Минска.

Жилая недвижимость

Инвесторы на рынке жилой недвижимости Минска, 2015/2016

Объем инвестиций в этом сегменте снизился существенно — практически на $ 270 млн. Отмечу, что в этом году мы изменили методику подсчета. Если в прошлом году мы учли практически все сделки на рынке жилья, в том числе альтернативные (так называемые «цепочные сделки»), то в этом году мы полностью их исключили. При использовании старой методологии снижение оказалось бы несущественным.

Что мы прогнозировали в текущем году:

1. Что снизится доля инвестиций с целью получения рентного дохода — так и произошло.

2. Немного возрастут объемы или доля инвестиций с целью продажи — они не изменились.

3. Мы прогнозировали, что доля инвестиций в сегменте «для себя» снизится в общем объеме инвестиций на рынке жилой недвижимости. Но здесь мы ошиблись. Даже мы не предполагали, что спрос на рынке существенно возрастет. А он вырос где-то на 20%.

Если в прошлом году на вторичном рынке жилья было проведено порядка 11 500 сделок, то в этом году мы ожидаем примерно 13 800 сделок.

Прогноз на 2017. Мы ожидаем, что общая тенденция снижения объема инвестиций в недвижимость сохранится в следующем году. Снижение будет обусловлено, прежде всего, тем, что цены немного припадут и снизится объем строительства нового жилья.

Офисная недвижимость. По офисной недвижимости мы в своем прогнозе на этот год попали в точку практически по всем пунктам.

Инвесторы на рынке офисной недвижимости Минска, 2015/2016

Единственное, в чем ошиблись — пункт 3, покупка офисной недвижимости «для себя». Объемы инвестиций в этом сегменте снизились, объемы офисного строительства также снижаются.

В этом году будет введено порядка 70 тыс. м² новых площадей офисной недвижимости. В следующем году мы ожидаем только 50 тыс. м². В 2018 эта цифра будет еще ниже.

Если говорить о рынке качественной офисной недвижимости, то после 2018 года, по нашим прогнозам, мы будем ощущать ее дефицит.

Возможно, на объекты класса «С» и ниже, частично «В», ставки будут достаточно волатильными, но на качественные объекты класса «В+», «А», мы ожидаем, ставки сохранятся на прежнем уровне. И возможно, по каким-то объектам даже подрастут. Почему?

Мы ежедневно получаем заявки с рынка — ощущается явный дефицит качественных офисных объектов площадью 500 м² и более.

Найти такие площади практически невозможно.

Мы также ожидаем, что в следующем году те компании, которые предполагали строить объекты с целью продажи, будут вынуждены переходить в сегмент рентного дохода.

Торговая недвижимость

На этом рынке тоже наблюдается снижение объема инвестиций. Это связано с тем, что те объекты, которые находились в стадии строительства, будут завершены, а новые объекты не закладываются.

Инвесторы на рынке торговой недвижимости Минска, 2015/2016

Я считаю, что рынок торговой недвижимости в Минске уже сформирован для запросов со стороны операторов. Другой вопрос, что операторов не хватает.

В следующем году мы ожидаем, что ситуация останется на том же уровне.

Что касается прогнозов, мы не «попали» в них по сегменту «продажи».

Мы ожидали, что небольшие компании, которые занимаются ритейлом, будут покупать под себя, по крайней мере, встроенные в жилые дома помещения. Но они не покупают.

И многие застройщики жилой недвижимости все встроенные объекты (первый этаж жилых зданий), предназначенные, как правило, для ритейла или услуг, вынуждены оставлять в своем управлении, создавать свои управляющие компании и получать рентный доход.

Доходность инвестиций

Тенденции по доходности инвестиций сохраняются те же, что наблюдались и в 2015.

Жилая недвижимость

Доходность по жилой недвижимости снижается в силу того, что снижается ставка арендной платы. Такая ситуация наблюдается, прежде всего, по однокомнатным квартирам.

Динамика доходности инвестиций с целью сдачи в аренду (однокомнатные квартиры)

По двухкомнатным квартирам — примерно такая же ситуация.

Что касается изменения цен, то по результатам наших сделок по однокомнатным квартирам (а мы заключаем порядка 10−12% сделок), в целом по рынку цены упали на 5−7%.

Относительное изменение цен, однокомнатные квартиры

По «двушкам» примерно такая же ситуация.

Офисные помещения

По офисным помещениям доходность упала, но незначительно.

Динамика доходности инвестиций с целью сдачи в аренду, офисы класса «В»

Это произошло в силу того, что довольно серьезно упали цены. При этом по классу «С» доходность в определенной степени даже подросла. Потому что ставки арендной платы в 2015 практически достигли своего минимального уровня — порядка € 5 за м². Сейчас ставки немного подросли, поэтому подросла и доходность.

Цены на офисную недвижимость по классу «В» за 2 года упали примерно на 50%. Примерно такая же ситуация по классу «С».

Относительное изменение цен на офисную недвижимость, офисы класса «В»

Торговые помещения

Отмечу, что речь идет про торговые помещения, встроенные в жилые дома. И здесь ситуация немного улучшилась.

Динамика доходности инвестиций с целью сдачи в аренду

Это произошло потому, что доходность выросла: ставки арендной платы падали медленнее, чем падали цены.

Относительное изменение цен на торговую недвижимость

Наиболее популярные объекты для инвестирования сегодня

Жилая недвижимость

Отмечу, что такая окупаемость, порядка 19 лет, на подобные квартиры держится уже очень многие годы.

Офисная недвижимость

Для примера я взял бизнес-центр, в котором находится наш офис. К слову, купить там офисное помещение такой площади — очень непростая задача, их просто не хотят продавать.

Торговая недвижимость (street retail)

На мой взгляд, этот вид торговой недвижимости — наиболее интересный с точки зрения инвестирования.

Инвестирование в недвижимость: плюсы и минусы

Жилая недвижимость

Главный плюс инвестирования в жилую недвижимость: квартиры как покупали, так и будут покупать. Под высокой устойчивостью к изменениям окружения мы понимаем то, что в жилом районе вряд ли что-то может существенно поменяться в плане застройки.

Офисная недвижимость

Здесь, на мой взгляд, самый существенный минус — низкая устойчивость к усилению конкуренции.

Торговая недвижимость

Относительно низкая ликвидность объясняется тем, что ни ритейл, ни сфера услуг под себя эти помещения, скорее всего, покупать не будут.

Но я повторюсь: считаю, что в торговую недвижимость инвестировать сегодня интереснее всего.

Даже такой минус инвестирования, как сложность оценки перспектив, можно нивелировать. Достаточно внимательно рассмотреть план развития района. И понимать, под какие цели может быть использован этот объект — насколько быстро можно будет поменять его функциональное назначение. Это реально. Например, заранее учесть, можно ли административно-торговое помещение переделать под объект общепита или помещение под услуги.

Оценив все эти плюсы/минусы, можно, на мой взгляд, приобрести достаточно ликвидный объект, который будет приносить доход.

Потенциал рынка

Жилая недвижимость

Да, сбережения населения немного ужались, но в то же время ресурсы еще есть. Белорусы покупали квартиры в 1995 году, в 2000, в 2015, покупают в 2016 и будут покупать в 2020. Я думаю, что потенциал у рынка жилой недвижимости есть.

Офисная недвижимость

Обеспеченность офисными площадями (бизнес-центры)

Если посмотреть на цифру 450 м²/на 1 тыс. жителей, то она кажется большой. Близкой к Санкт-Петербургу. Но на самом деле эта цифра включает абсолютно все объекты, построенные примерно с 1996 года — в том числе и те, которые сдаются в аренду. По нашим оценкам, это порядка 890 тыс. м². Из них как минимум половина — мягко говоря, некачественные объекты.

Офисные объекты, которые по своим техническим характеристикам соответствуют классу качества, и ставка арендной платы в которых не задрана до небес — все заняты, вакантных помещений там нет.

Поэтому я считаю, что потенциал в категории офисной недвижимости достаточно высок.

Торговая недвижимость

Здесь ситуация по Минску значительно лучше. Она близка к Москве. Но, опять же, если говорить о качестве, то крупные качественные объекты можно пересчитать по пальцам. Даже одной руки.  Пока в этом сегменте потенциала нет. Я думаю, он будет в лучшем случае через 5−7 лет.

Детальную аналитику по сегментам коммерческой недвижимости смотрите также в нашем разделе «Платный контент».