Что ждет арендаторов и девелоперов торговой недвижимости

Почему в белорусские ТЦ не спешат приходить международные бренды, а также о других тенденциях на рынке торговой недвижимости рассказывает Александр Великий, ведущий специалист подразделения «Твоя столица. Управление проектами» группы компаний «Твоя столица».

– На столичном рынке коммерческой недвижимости снижаются арендные ставки, а торговые центры начинают привлекать операторов не только масштабом, но и гарантирующей высокий трафик концепцией. Опишу тренды, которые актуальны для рынка сейчас.

Удобные условия для арендаторов и дефицит брендов

Рекордный прирост торговых площадей в Минске создает благоприятные условия для сетевых операторов. Объем предложения на рынке сейчас заметно превышает уровень спроса, поэтому арендаторам стало гораздо проще получить интересующие их помещения на выгодных условиях.  В ближайшие полтора года конкуренция между девелоперами будет лишь усиливаться: в текущем году город получит 120 тыс. м² новых торговых площадей, а в следующем может выйти на рекордные 250 тыс. м²

Рынок попросту не готов к таким объемам. Ставка только на местных операторов для крупных объектов не всегда себя оправдывает:

• Национальных розничных  ритейлеров, готовых к расширению, не так много.
• Открывая новые точки, они не сильно увеличивают свой ассортимент.

Чтобы избежать «эффекта бумеранга», девелоперы стараются искать сетевых операторов за рубежом.  Минск, в отличие от Москвы, Киева, Варшавы или Вильнюса, все еще обделен вниманием мировых брендовых сетей. Они хотя и интересуются нашим  рынком, но выходить на него напрямую не спешат.

Перспективы их прихода в первую очередь зависят от экономической ситуации в стране, платежеспособности потребителя и только потом – от наличия соответствующих ожиданиям коммерческих объектов.  Поэтому ТЦ пока не ощутили заметного притока зарубежных сетевых операторов. Некоторые крупные международные торговые компании и вовсе решили повременить с приходом на белорусский рынок, ссылаясь на неоднозначную экономическую ситуацию в стране и ближнем зарубежье.

Снижение арендных ставок

Активность в сфере строительства торговых центров уже оказывает давление на уровень арендных ставок. В октябре средняя ставка аренды «квадрата» в торговых центрах составила €29 евро с НДС, что на 2% меньше показателя сентября и на 10% ниже среднего уровня за январь-сентябрь 2014 года.

В ближайшем будущем тенденция должна сохраниться, но при этом резкого снижения арендных ставок ожидать не стоит. Вот, например, как изменялся уровень арендных ставок в минских ТЦ формата «fashion» с GLA 5000+м².

Изменение арендных ставок в торговых центрах, в € за м²

Наиболее выгодные условия по оплате аренды обычно предлагают новые торговые центры, которым нужно как можно быстрее заполнить помещения и привлечь трафик. В свою очередь, действующие объекты готовятся к борьбе за посетителей  и симпатию со стороны сетевых операторов. И хотя основным фактором выбора ТЦ остается его местоположение и концепция, гибкая арендная политика сегодня имеет существенное значение для привлечения и удержания арендаторов. 

Торговая гигантомания

Многие девелоперы рассчитывают привлечь покупателей и арендаторов масштабом. В первую очередь это касается строящихся в Минске крупных торгово-развлекательных центров: Green City, «Гулливер», Dana Mall, «Магнит Минска», Galleria Concept, MOMO и деревни гипермаркетов.

Их большая площадь на первый взгляд должна обеспечить высокий поток посетителей. Но на практике это происходит далеко не всегда. В текущих условиях крупные размеры ТЦ едва ли могут стать конкурентным преимуществом, который бы гарантировал успех проекту. Более того, они создают серьезные риски, которые при неумелом позиционировании объекта и слабом продвижении могут привести к удручающим результатам. Учитывая, что в Минске одновременно возводят сразу семь крупных торгово-развлекательных центров, для них, подчеркну, крайне важно заручиться поддержкой крупных мировых торговых сетей. Иначе заполнить объект станет непосильной задачей.

Внедрение формата распродаж

Оригинальная концепция может обеспечить торговому центру популярность куда лучше исполинских размеров. В Минске уже появляются торговые центры, который делают ставку не на размеры, а на идею.

В качестве такой идеи можно отметить внедрение формата распродаж – в новых торговых центрах, а также в уже действующих объектах:

• Постоянные распродажи. В качестве примера можно привести торговый центр Leto. Застройщик выбрал редкий, но интересный формат, который в странах СНГ пока только начинает приживаться. В ТЦ откроют магазины более 50 брендовых сетей, которые будут круглогодично продавать товары по ценам распродаж. Причем уровень цен должен быть сопоставим с теми, что действуют в польских и литовский моллах, куда белорусы сегодня едут за покупками.
  За торговым центром Leto последуют и другие. Как показывает опыт, появление ценового лидера стимулирует всех игроков на рынке. В конечном счете, Минск должен стать более привлекательным для шопинга.
• Помимо постоянных распродаж, в столице приживаются «черные пятницы» и рождественские распродажи. В этом году подобные акции провели уже несколько крупных торговых центров. Кроме того, предновогодние ярмарки стали традиционными для госторговли.
  По прогнозам, в следующем году традиция проведения «черных пятниц» должна прижиться во многих торговых центрах Минска.

Экспансия в регионы

Поскольку минский рынок торговой недвижимости близок к насыщению, девелоперы и крупные сетевые операторы, в том числе продуктовые и формата DIY (формат быстрых и удобных покупок), выходят в регионы. Примечательно, что их интересуют не только областные, но и районные центры. В таких городах конкуренция гораздо ниже, а покупательская активность может быть довольно высока.

Если построить средних размеров торговый центр, скажем, в Новополоцке или Солигорске, заполнить его арендаторами не составит особого труда.

Арендные ставки в Минске, областных и районных центрах постепенно выравниваются. Это обстоятельство – еще один факт в пользу того, чтобы активно строить торговые центры не только в столице. По всей видимости, в ближайшие годы девелоперские компании и операторы будут проявлять все больший интерес к реализации проектов в регионах. Тем более что торговые компании в этом заинтересованы не меньше – ведь многим из них в столице уже становится тесновато.