Проблемы в промышленности, ритейле и грузоперевозках аукнулись на столичном рынке складов

Арендные ставки на рынке складской недвижимости в Минске и пригороде продолжают падать. Новых объектов запущено мало. Стоит только нескольким арендатором освободить помещения, вакантность вернется на уровень прошлого года. Обзор рынка складской недвижимости за I полугодие 2016 от Colliers International в Беларуси наводит на простую мысль: рынок складов не придет в норму, пока остаются серьезные проблемы в промышленности, сфере грузоперевозок, у дистрибьюторов и ритейлеров.

Предложения новых складских площадей в Минске и пригороде столицы

Как видно на диаграмме, объем ввода новых складских площадей рекордно низкий за последние несколько лет. Среди новых объектов отмечены два небольших по площади комплекса в пригороде:

• Административно-складской комплекс возле деревни Калинино, площадь менее 4,4 тыс. м²
• Небольшой складской комплекс, Новая Веска, площадь 2,7 тыс. м²

Структура спроса на складские помещения

Спрос на складские помещения невысокий. Некоторые собственники находят арендаторов, но это не связано с чистым спросом — т.е. новых компаний, которые ищут место под склад, на рынке мало.

Чаще наблюдается ротационный спрос, при котором уже действующие компании:

• Ищут новые объекты меньшей или большей площади
• Переезжают в более дешевые помещения
• Перемещаются из нескольких складов — в один просторный объект

Из-за снижения активности логистических операторов может уменьшиться спрос на объекты класса «А». Авторы обзора отмечают, что эти склады требуют серьезного подхода к стеллажному хозяйству, качеству и параметрам используемой техники, автоматизации процессов и т.д. Это норма для работы профессиональных операторов. Тогда как остальным арендаторам не всегда резонно тратиться на это.

Ставки арендной платы складских помещений, в € за м² в месяц, без НДС и расходов на техобслуживание

Ставки продолжили снижение, хотя и не так ярко выраженно, как в прошлом году. Наиболее заметно их падение в складах класса «В».

Чем дальше складское помещение находится от МКАД, или чем больше расстояние от склада до республиканской автомагистрали, тем больше разница в ставке. Хотя по качеству объект может быть достойным.Месторасположение всегда влияло на стоимость аренды склада. Но в период стабильности на рынке это было не так чувствительно.

Динамика вакантности складских помещений, А и В класса

На графике видно, что в I полугодии вакантность несколько сократилась по сравнению с 2015. Но это обусловлено не столько выросшим спросом, сколько ограниченным предложением новых площадей. Достаточно буквально 1−2 арендаторам освободить средние по размеру помещения, и вакантность вернется на прежний уровень.Поэтому вряд ли стоит говорить о том, что снижение вакантности в ближайшее время станет трендом.