Рынок торговой недвижимости пока не радует. Что будет дальше

Своими оценками и прогнозами с «Про бизнес.» делятся директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси Денис Четвериков и партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси Андрей Алешкин.

– Рынок торговой недвижимости в I полугодии в плане новых открытий, в отличие от офисов, ничем интересным не порадовал.

1. Все обещанные на 2016 год крупные объекты, которые «на виду и на слуху», продолжают строиться. Из небольших объектов можно отметить разве что ввод торгового центра в процессе реконструкции рынка «Уручье-3» по ул.Никифорова. Его общая площадь – чуть более 11 тыс. м². И все.

2. Параллельно происходило снижение темпов розничного товарооборота. Даже в Минске показатель РТО составил минус 0,5% к соответствующему периоду прошлого года, хотя еще по итогам 2015 в столице, в отличие от общей ситуации по стране, был пусть и небольшой, но прирост РТО.

3. Нижние и среднерыночные ставки аренды просели, хотя их уровень сформировался уже в основном за 2015 год. Прошедшие месяцы 2016 меньше отражались на изменении размера ставок. Одновременно сохраняется очень большой разрыв между минимальными и максимальными ставками на сопоставимые по площади помещения.

В I полугодии 2016 произошло то, чего на рынке долгое время не наблюдалось даже в периоды недавних кризисов: «просели» ставки под крупноформатный продовольственный ритейл (супермаркеты, гипермаркеты).

Например, если раньше в Минске помещения под продовольственные «якоря» со ставками в 17-19 евро за м² были нормой, то сейчас предлагать ставку выше 12-14 евро бесполезно.И то это касается гарантированно «проходных» объектов. В противном случае ставки ощутимо ниже.

К такому варианту привел не только факт снижения выручки у ритейлеров, как в случае с магазинами, торгующими промтоварной группой, но и случившийся переизбыток предложения.

• С рынка в 2015 году одна за другой стали уходить крупнейшие по числу объектов розничные сети («Родная Сторона», «Домовой»)
• Стали сокращать число точек, особенно на арендованных площадях, некоторые другие ритейлеры
• Выросло предложение помещений, а параллельно начали действовать антимонопольные положения на долю субъекта хозяйствования в объеме РТО в рамках административно-территориальной единицы

Поэтому и сложилась ситуация с некоторыми помещениями: одна сеть и хотела бы их взять, да не может, а та, которой позволено это сделать – не хочет или хочет, но уже за другие деньги.

4. Вакантность в среднем по рынку не стала очень высокой, хотя и наблюдалось закрытие отдельных магазинов (и даже сетей) и ротация арендаторов. Рост вакантности произошел с продержавшегося несколько лет уровня около 7% до чуть более 10%. Отдельные торговые центры имели существенно более высокий уровень вакантности, в ряде случаев 30% и более от площади.

Из-за роста вакантности пострадали торговые центры старых форматов, поскольку их основной арендатор – индивидуальные предприниматели – совсем с рынка розницы не ушли, как это предсказывали в начале 2016, но все же их число заметно сократилось.

Также в 2016 год с высокой вакантностью перешли многие объекты, открывшиеся в 2015. В течение I полугодия этого года число новых открывающихся объектов росло, но все же вакантных помещений оставалось достаточно. Сейчас они есть во всех этих объектах – вне зависимости от успешности проекта.

Это свидетельствует о том, что период экспозиции помещений на рынке вырос. Собственники должны это осознавать и быть готовыми работать в таких условиях.

Чего ожидать от второго полугодия

Во втором полугодии не ожидается существенных изменений ни по ставкам, ни по вакантности.

1. В ставках возможно снижение верхнего диапазона.

2. Есть вероятность, что будет иметь место практика привязки ставок к деноминированному рублю. Такую идею выдвигали некоторые арендаторы, но она по ряду причин не получила распространения и одобрения со стороны собственников.

Теперь же, когда рубль выступит в новом номинале, а его курс будет продолжать удерживаться в том же коридоре по отношению к корзине валют, что наблюдалось в I полугодии, может быть предпринята новая волна инициатив по переходу на расчеты в рублях.

Тем более, что значительно выросла практика применения привязки ставок к проценту от оборота, что делает привязку к евро такой аренды некритичной.

3. Можно отметить очередную волну активности международных ритейлеров в сегменте fashion, которые, можно сказать, зачастили с приездами в Беларусь. Это очень серьезные игроки индустрии моды. Также активно стали вести себя и международные сети быстрого питания.

Это позитивно скажется на новых проектах, строительство которых ведется и об открытии которых уже заявлено – Dana Mall, Galleria Minsk, Green City.

Ожидается, что там появятся новые для Беларуси бренды и операторы питания, развлечения и товаров для дома. Не кардинально, но каждый из проектов будет отличаться от существующих пулом арендаторов.

К слову, и некоторые существующие успешные проекты ждет небольшая реновация – планируется замена либо ротация арендаторов, и это вдохнет новую жизнь в проекты и привлечет больше потребителей.

Если говорить о названиях, то хочется, как обычно, сохранить некую интригу. Когда и в каких объектах мы увидим тех или иных операторов, называть не будем, но c большой долей вероятности можно назвать:

• Из сегмента fashion – KOTON, пул нескольких групп международных fashion ритейлеров
• Товары для дома и хобби – Jysk, Уютерра, Леонардо
• Операторы питания – Costa coffee, Carl’s Jr., Paul и др.

Читайте также: Как менялся минский рынок офисной недвижимости в I полугодии и чего ждать до конца года

Хотите мгновенно получать уведомления о новых материалах и событиях «Про бизнес.»? Подписывайтесь на наш канал в Telegram!