6 перемен на рынке торговой недвижимости Минска, с которыми приходится считаться девелоперам

О переменах, которые обозначились на рынке торговой недвижимости, их причинах и о том, что делать девелоперам в новых условиях, рассказывает Андрей Астрейко, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

1. Ввод большого объема новых торговых площадей

Рынок торговой недвижимости Минска ежегодно прибавляет по 120-130 тыс. м² полезной площади. В 2015 году он обещает получить рекордные четверть миллиона «квадратов».

Ввод торговых и торгово-развлекательных центров в Минске, в м²

2. Давление на арендные ставки

Предложение на рынке торговой недвижимости превысило спрос. Все это оказывает давление на ставки аренды. Вот как изменялись их средние значения в торговых галереях с 2013 года.

Изменение месячных ставок аренды в Минске (€/м²)

3. Возрастают риски для инвесторов крупных ТЦ

Сегодня инвесторы (девелоперы и застройщики) в основном вкладывают средства по двум направлениям:

• Крупные торгово-развлекательные центры (ставка на большое число операторов и зоны развлечений).
• Торговые центры, расположенные в спальных районах столицы.

В обоих случаях принцип «лишь бы построить» уже не работает. Крупные ТЦ открыты почти в каждом районе Минска. Большинство из них заполнены на 80-90%, причем новые объекты обрастают магазинами с черепашьей скоростью. Чтобы закрепиться на рынке, объектам надо выделяться – местоположением, размерами и продуманной концепцией.

Пример. В Минске возводят семь торгово-развлекательных центров исполинских размеров: Green City, «Гулливер», Dana Mall и «Магнит Минска», Galleria Concept, MOMO и деревня гипермаркетов. Есть планы и по расширению площадей существующих торговых центров. По идее гигантские торговые площади должны привлечь внимание арендаторов, поскольку способны обеспечить больший покупательский трафик. Но это правило работает, если в торговые центры приходят «якорные» операторы. В противном случае небольшие арендаторы, равно как потребители, могут обойти объект стороной.

Заполнить семь крупных ТРЦ отечественными операторами практически невозможно. В такой ситуации больше всех рискуют как раз владельцы крупных объектов. Без иностранных компаний им не избежать пустующих помещений. Единственный выход – привлекать сети международных брендов. Основная проблема здесь не в цене входа в конкретный объект, а в желании оператора (Zara, H&M и др.) работать в Беларуси. Если он не готов прийти в страну, то изменить его решение не сможет даже нулевая ставка.

4. Небольшие торговые центры с оригинальной концепцией чувствуют себя лучше

В более выигрышном положении оказались небольшие торговые центры с оригинальной концепцией. 

Пример. Первый в Беларуси торговый центр распродаж Leto, который строят на проспекте Жукова. Объект будет привлекать покупателей скидками и распродажами: цены обещают опустить до уровня литовских и польских моллов. Потенциал здесь огромен, ведь за счет концепции можно привлечь несравнимо больший поток посетителей, чем у торгового центра стандартного формата.

5. Усилилась «миграция» операторов

Традиционно, операторы возлагают большие надежды на всплеск покупательского интереса к торговому центру в первые месяцы после открытия. Поэтому с появлением новых ТЦ они все чаще переезжают с места на место.

Среди наиболее активных операторов оказались производители детских товаров и мебельные компании. В этих сегментах активно ведут себя как международные игроки, так и местные компании.

6. Рост интереса к институту франчайзинга

Рынок в корне изменился: если раньше основной проблемой было отсутствие достойных по инфраструктуре и уровню обслуживания покупателей торговых центров, то сейчас ему нужны бренды мировой величины. Пока международные ритейлеры готовятся, управляющие торговых центров за последние годы перехватывают инициативу и своими силами открывают магазины с узнаваемыми вывесками.

Что делать с перенасыщением рынка?

Если в зоне охвата действующих торговых центров открываются конкурирующие объекты, уже сейчас нужно готовиться к схватке за трафик.

Исходя из характеристик новых ТЦ можно определить, какая часть посетителей будет потеряна наверняка, а за какую – можно побороться. Важно понимать свою аудиторию, четко сформулировать концепцию, придерживаться ее при подборе арендаторов, оформлении мест общего пользования и проведении маркетинговой кампании.

Помимо привлечения новых торговых операторов, которых нет на белорусском рынке, или, если это не удается, открытия собственных франчайзинговых магазинов, о чем уже говорилось выше – инвесторам и девелоперам новых торговых центров нужно тщательно изучать окружение и на основе этого разрабатывать концепцию. Чем раньше это делается, тем лучше. Оптимально, когда концепция формулируется на прединвестиционной стадии. Это рекомендуется учесть многим застройщикам, которые сегодня задумываются над концепцией уже на этапе строительства, когда любое изменение связано с существенными материальными затратами.

Вопросы, на которые должна отвечать концепция:

• Кто будет посещать торговый центр (количественный и качественный состав, географическое распределение целевой аудитории)?
• Каковы конкурентные преимущества объекта?
• Какими будут функциональное зонирование и модель движения посетителей внутри объекта?
• Как будут привлекаться и удерживаться посетители в объекте (маркетинговая стратегия и специализация)?