Как меняется рынок офисов в Минске: 5 трендов для девелоперов и арендаторов

В Минске растет спрос на офисы больших площадей. Арендаторы пользуются тем, что собственники готовы идти на уступки – и хотят получать более комфортные и просторные помещения по низкой арендной ставке. Сергей Войтов, начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для Бизнеса» рассказывает, что сегодня происходит в столичных бизнес-центрах.

– До конца года Минск может получить еще 78 тыс. м² офисных площадей. Таким образом, в следующем году офисов на рынке может быть уже более 1 млн «квадратов».

Пустующих помещений в бизнес-центрах становится все больше – сейчас их порядка 75 тыс. м². Ближе к декабрю их объем еще  вырастет. При этом за год, по прогнозам наших аналитиков, рынок сможет поглотить только 30 тыс.м² новых качественных площадей.

Ожидаемо усиливается конкуренция между собственниками. Это оказывает давление на ставки и позволяет арендаторам рассчитывать на уступки.

Сейчас для рынка актуально 6 тенденций, которые могут использовать в свою пользу как владельцы офисных площадей, так и их арендаторы.

1. Малых площадей стало больше

Рынок оказался ими перенасыщен. То, что ранее было дефицитом, стало избытком. Сложности в экономике, казалось бы, должны подталкивать компании экономить на арендных ставках и переезжать в помещения меньших размеров. Вот почему все происходит по-другому:

Сговорчивость собственников и расширение компаний. Арендаторы сумели добиться для себя уступок в ставках и сейчас готовы извлечь дополнительную выгоду из ситуации – найти по более низким ставкам офисы большего размера.

Многие компании, особенно из ИT-сектора, продолжают развиваться и нуждаются в пространстве «на вырост». В результате спрос на помещения площадью от 100 м² остается стабильным более года.Низкая доля арендных выплат в структуре расходов. Для современных компаний затраты на аренду не являются критическими. Основные ресурсы сейчас уходят на оплату труда персонала. Если комфортный офис позволит повысить производительность труда, он удачно расположен, то разница в ставках уходит на второй план. Залогом успеха при поиске арендатора на малые площади выступают качественные характеристики объекта и адекватная ставка аренды.

2. Ставка стремится к €10

За первый квартал 2016 ставки снизились примерно на 15%. В начале апреля офисный «квадрат» предлагали на следующих условиях:

• Бизнес-центры A-класса – €18 с НДС
• Бизнес-центры B-класса – €11,6 с НДС
• Бизнес-центры C-класса – €8,4 с НДС

При этом рыночные ставки – те, которые фигурируют в сделках, – в среднем на 10% ниже.

Все большую роль в успешности бизнес-центра играет гибкость девелопера.

Рынок приближается к психологической отметке в €10 с НДС.Подтверждает это и текущая структура спроса, которую мы наблюдаем:

• 49% арендаторов на рынке подыскивают себе офисы по ставкам ниже €10 с НДС за «квадрат»
• 40% компаний готовы платить за 1 м² от €10 до €15 с НДС
• 11% проявляют интерес к бизнес-центрам, где за «квадрат» просят более €15 с НДС

3. Арендаторы переезжают в B-класс

Компании мигрируют из морально устаревших административных строений в современные объекты B-класса. Тому есть несколько причин:

1. Большое число новых бизнес-центров с качественными характеристиками.

2. Компаниям нет смысла оставаться в старом офисе, в котором и ставки, и эксплуатационные расходы выше, и условия хуже.

Собственники новых бизнес-центров предлагают всевозможные бонусы – компании могут рассчитывать на арендные каникулы и удобный график платежей. Кроме того, некоторые владельцы готовы частично участвовать в ремонте и обустройстве помещений: например, за свой счет установить кондиционеры, если их нет.

4. Требования к офисам продолжают расти

За последний год заметно выросли ожидания компаний в отношении качественных характеристик бизнес-центров. При выборе объекта арендаторы используют длинный список критериев, помимо удобного местоположения. Вот особенности нескольких из них:

Скоростные лифты. Если бизнес-центр «растянут» на 20 этажей и выше, то без современных лифтов не обойтись.

Объемно-планировочные решения. Современный бизнес-центр должен располагать большим пространством в формате «open space» и иметь высокие потолки. Ценится также панорамное остекление и чистовая отделка.

Просторный паркинг. Дефицит машиномест характерен практически для всех бизнес-центров Минска. Причем, наибольший интерес представляют не закрытые паркинги для топ-менеджеров, а открытые стоянки.Климат-контроль. Качественная система вентиляции и мощные кондиционеры становятся нормой для бизнес-центров Минска.

Круглосуточный доступ в здание. Особенно актуально для ИT-компаний, которые работают с американским рынком. Сейчас несложно организовать систему контроля доступа в бизнес-центр с помощью электронных пропусков.

Просторный холл. В бизнес-центре должно быть место, где не стыдно встречать гостей.

Велопарковки. Мало просто установить металлическую конструкцию у входа в здание – велопарковки должны быть закрытыми и охраняемыми.

Кафе. Наличие ресторана или кафе со скидками для работников бизнес-центра повышают к нему интерес. В офисном здании также приветствуются другие объекты инфраструктуры (фитнес, spa, конференц-зал).

5. Девелоперы строят в одиночку

Все больше бизнес-центров в Минске строятся единым собственником с целью последующей сдачи в аренду. А вот рынок долевого строительства офисов, напротив, вымирает.

Меняется и подход девелоперов к проектам. Многие девелоперы пересматривают свои стратегии и готовятся к более длительному сроку окупаемости объекта. Они готовы мириться с невысокими ставками сегодня.Они понимают, что в среднесрочной перспективе смогут увеличить прибыль, в том числе за счет оптимизации расходов.