Вот как упали цены на офисы и торговую недвижимость в Минске

В столице все чаще приостанавливается строительство объектов коммерческой недвижимости. С начала года снижается цена продажи и аренды готовых помещений в бизнес-центрах и ТЦ. Насколько глубоко падение рынка – анализом делится Вячеслав Завгородний, заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН».

– В начале и середине 2014 средние цены на коммерческую недвижимость росли. Цена продажи квадратного метра офисных помещений могла увеличиваться до 5% в месяц.

К концу 2014 были запущены нескольких новых бизнес-центров. Произошла декабрьская девальвация. Это привело к снижению покупательского спроса на коммерческую недвижимость.

В итоге в 2015 цены на коммерческую недвижимость изменились до неузнаваемости. Вот результаты анализа рынка, который провела наша компания.

Что произошло в продажах офисной недвижимости

По итогам первого полугодия 2015 объем всего рынка современных офисных площадей в Минске составлял порядка 756 тыс. м². До конца года заявлен ввод еще примерно 123 тыс. м² офисных площадей.

Доли рынка офисной недвижимости

Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения площадью до 100 м². Спрос на покупку помещений 300-500 м² и 500+м² весьма мал. Сделки сейчас совершаются практически только в сегментах до 100 м² и 100-300 м².

Как падает долевое строительство

За 9 месяцев 2015 количество бизнес-центров, строящихся по схеме долевого строительства, уменьшилось на 30%:

1. В эксплуатация введена часть от запланированных объектов. Сроки ввода сдвигаются на более поздние.

2. Приостановлено строительство некоторых объектов.  Работа по текущим проектам приостанавливается в том числе по зданиям, которые находятся в высокой стадии строительной готовности.

В октябре 2015 на рынке офисной недвижимости Минска в активном предложении было 15 бизнес-центров продаваемых по принципу
долевого строительства:

• Класс «В» – 8 объектов
• Класс «С» – 7 объектов 

Интерес покупателей к офисным объектам долевого строительства значительно снизился. В активной продаже – БЦ, которые находятся на последних стадиях строительства или для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения – слишком велики финансовые риски. 

Еще одна причина снижения интереса – долевое строительство было востребовано покупателями во времена дефицита офисных площадей. Сегодня, когда рынок коммерческой недвижимости предлагает большое количество готовых решений по снизившимся ценам, участие в долевом строительстве уже не является выгодным.

За 9 месяцев 2015 снижение цен на рынке долевого строительства офисов составило около 20%. Активность покупателей остается крайне низкой.

Цены на рынке долевого строительства, октябрь 2015

Что происходит на вторичном рынке офисной недвижимости

Уровень покупательской активности также остается низким, а предложение все увеличивается:

1. Бизнес не желает замораживать крупные финансовые активы в условиях экономической нестабильности – и поэтому выставляет объекты на продажу.

2. Исчез класс покупателей, которые приобретали офис с инвестиционной целью – последующей сдачи в аренду. Снижающиеся арендные ставки уменьшают инвестиционную доходность от такого бизнеса.

3. Среди собственников достаточно много тех, кто построил офисы долевым способом – чтобы затем сдавать в аренду. Сейчас такие собственники начали продавать объекты сразу же после введения их в эксплуатацию. Опять же, из-за того, что привлекательность арендного бизнеса снизилась.

Все чаще в объявлениях о продаже офисов можно увидеть пометку «цена договорная» – наблюдается ценовая неопределенность. Сегодня предложение  о стоимости объекта должно исходить от покупателя. Желание продать у собственника велико. Но не менее велико – намерение продать объект по максимально возможной для текущих условий цене.

Основной объем сделок, совершаемых на вторичном рынке офисной недвижимости во второй половине 2015 года – офисы площадью не более 150 м² по цене от $1 000-1 500 за м² с НДС, в зависимости от класса качества.

Диапазон сентябрьских цен:

• Для класса «В»: $1 100-2 600 за м² с НДС (средняя цена – $1 800 за м² с НДС).
• Для класса «С»: $1 200-1 800 за м² с НДС (средняя цена $1 500 за м² с НДС).

Вот какие цены были в 2014:

• На вторичном рынке недавно введенных в эксплуатацию офисных помещений в бизнес-центрах средняя цена к середине 2014  была около $2 500 м² с НДС.
• Цена продажи офисных помещений, встроенных в жилые, торговые и административные здания сформировалась на уровне $2 000 м² с НДС. В зависимости от местоположения зданий, года постройки и состояния.

Аренда офисной недвижимости

Все отчетливее заметна тенденция переориентации бизнеса на аренду, а не покупку помещений.

Причины:

1. Незаинтересованность «замораживать» активы в «четырех стенах» (исключение делается только ради особо ликвидных объектов – с низкой ценой). Когда арендные ставки снижаются и на рынке много предложений, компаниям выгоднее офис арендовать.

2. Широкий выбор на рынке.

3. Повышение степени лояльности арендодателей – к арендаторам, особенно крупным. Спрос достаточно сильно сместился в сторону качественных объектов класса «B».  Интерес к классу «С» снижается.

Сильна тенденция переезда арендаторов из помещений класса «С», находящихся в собственности различных государственный органов и ведомств – в более современные бизнес-центры классом повыше.

Ставки аренды офисной недвижимости в Минске, € за м² с НДС, октябрь 2015

Аренда торговой недвижимости

Наибольшее количество предложений по аренде торговой недвижимости приходится на небольшие площади:

Предложения по аренде в зависимости от метража, октябрь 2015

Как новые, так и уже существующие торговые объекты в 2015 столкнулись с серьезными трудностями по заполнению. Самая распространенная причина – отсутствие четко сформированной концепции торгового объекта (торговые характеристики, привлекательные для покупателей, интерьер, местоположение).

В случае, когда помещения в торговом объекте находятся во владении разных собственников, ни о какой концепции говорить вообще не приходится. Именно поэтому востребованность таких объектов постепенно снижается. Чтобы привлечь арендаторов в объект, которыми владеют несколько собственников, ТЦ вынуждены серьезно снижать ставки, вплоть до 0 на первые месяцы после открытия.

По сравнению с началом 2015 сегодня средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 30%.

Динамика цен на аренду торговых площадей, € за м² с НДС

Стоимость аренды торговых помещений в Минске сегодня:

• €20 за м² с НДС – для небольших (районных) ТЦ
• €25 за м² с НДС – для более крупных ТЦ (формата fashion)
• €30+ за м² с НДС и выше – для больших ТРЦ

Наиболее востребованный формат торговой недвижимости – street-retail. Он пользуется популярностью и у белорусских покупателей, и у иностранных инвесторов. Но существует проблема в достаточном количестве предложений таких объектов.