Как выйти из договора и не потерять большие деньги

Недавно обратился клиент с вопросом на полмиллиона долларов. Заключила их организация договор долевого строительства офиса на сумму почти в 500 000 долларов. Директор подписал договор, а через несколько дней собственник бизнеса нашел более выгодный вариант и поставил директору задачу из заключенного договора выйти. И заключить новый, с более выгодным застройщиком.

Присланный нам на юридическую экспертизу заключенный договор содержал стандартные условия его расторжения, которые не предусматривали права дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, просто передумав строить офис.

Договор можно было расторгнуть по соглашению сторон.

Либо по требованию одной стороны в судебном порядке. Но для этого потребовалось бы существенное нарушение условий договора второй стороной.

Соответственно, при отсутствии существенных нарушений договора со стороны застройщика и при отсутствии его согласия на расторжение договора дольщик не имел оснований расторгать договор.

Это означало, что он должен был уплатить предусмотренные договором полмиллиона долларов, а в случае их несвоевременной уплаты – еще и пеню за просрочку.

Я посоветовал директору клиента подъехать к застройщику и поговорить начистоту, чтобы договориться о расторжении по соглашению сторон. Другого варианта не было. Писать формальные письма, как клиент изначально планировал, на мой взгляд, было бессмысленно, поскольку формальный вопрос породил бы формальный ответ. А человеческие отношения и понимание никто не отменял.

В итоге он так и сделал – описал руководству застройщика ситуацию и свое желание расторгнуть договор по соглашению сторон. Застройщик согласился, стороны подписали соглашение о расторжении договора.

Поставленная передо мной задача была выполнена. Но остался вопрос – понимал ли клиент, подписывая договор, что при отсутствии согласия застройщика на его расторжение, ему пришлось бы платить полмиллиона долларов?

Гражданский кодекс РБ предусматривает разные варианты расторжения договора.

Стандартные: по соглашению сторон, в судебном порядке при существенном нарушении одной стороной своих обязательств по договору. В рассматриваемом договоре эти варианты были прописаны.

Но в ГК есть одна «фишка» – односторонний отказ от исполнения договора. Ее редко замечают или путают с односторонним расторжением договора.

Первое и основное отличие одностороннего отказа от одностороннего расторжения состоит в процедуре.

При одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона отправляет другой стороне уведомление о своем отказе и договор считается расторгнутым в тот срок, который предусмотрен для этого в договоре.

Расторжение же договора в одностороннем порядке возможно только через суд. Сначала сторона, которая хочет расторгнуть договор, обращается с соответствующим предложением ко второй стороне. Если та отказывается или не отвечает, инициатор расторжения договора должен подать иск о расторжении договора в суд.

Второе отличие – это основания для одностороннего отказа или одностороннего расторжения.

Чтобы в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, каких-либо оснований не требуется. Главное, чтобы такая возможность допускалась законодательством либо самим договором (чего в рассматриваемом выше случае не было). Законодательство допускает односторонний отказ, к примеру, от исполнения договора оказания услуг или поставки. Для долевого строительства это не предусмотрено.

А вот для расторжения договора по инициативе одной из его сторон требуется существенное нарушение условий договора второй стороной. Для разных видов договоров существенные нарушения могут отличаться. Например, для аренды – это неоднократные просрочки внесения арендной платы или ухудшение арендованного имущества.

Поэтому, заключая договор (особенно на значительную сумму), необходимо удостовериться, что из договора можно будет при необходимости выйти.

В противном случае нужно четко понимать, что договор не подчиняется правилу: «хочу исполняю, не хочу не исполняю». Если договор подписан, то он должен исполняться полностью и в срок. Иначе – юридическая ответственность и «–1» в карму.