Право «Про бизнес» 13 июля 2020

ТЦ сами им платят: какие выгодные условия может «выбить» себе якорный арендатор

Бывает и такое: арендодатель платит арендатору. Размещение якорных брендов, способных привлечь поток посетителей, стало в период пандемии настолько необходимым, что некоторые ТЦ готовы за него платить. На какие условия могут пойти арендодатели, чтобы разместить «точки притяжения» на своих площадях, и как предусмотреть эти условия в договоре — рассказали Александр Антонов и Александр Штрикуль, ведущие юристы компании REVERA.

— Посещаемость многих торговых центров в период пандемии коронавируса упала и сейчас только начинает восстанавливаться. Для одних арендаторов это стало причиной закрыть свои объекты, для других — возможностью получить беспрецедентные условия аренды, на которые готовы пойти ТЦ, лишь бы сохранить трафик.

Александр Антонов Ведущий юрист компании REVERA	Александр Штрикуль Ведущий юрист компании REVERA

Например, сейчас на рынке коммерческой недвижимости появляются кейсы, когда арендодатель платит тем, кто размещается в ТЦ, либо предоставляет другие выгодные условия.

Якорные арендаторы — кто они?

Якорными называют арендаторов, которые сами по себе являются центром притяжения для посетителей и увеличивают общий трафик в ТЦ. Одним из важных признаков якоря является его большая площадь и обширный ассортимент. Как правило, якорными арендаторами становятся узнаваемые бренды — например, известные производители одежды, компании из сферы развлечений, кинотеатры.

Приход известного бренда или целой линейки брендов ощутимо увеличивает интерес к торговому центру со стороны покупателей и со стороны других потенциальных арендаторов.

На каких именно условиях якорные бренды могут воспользоваться площадями в ТЦ и как это можно предусмотреть в договоре — расскажем на примерах.

Выгодные условия — что можно указать в договоре

Законодательство позволяет зафиксировать в договоре почти любые договоренности сторон. Разберем несколько примеров, как это сделать правильно:

1. Ремонт объекта под требования арендатора за счет арендодателя. Такая договоренность может быть зафиксирована в договоре требованиями арендатора к помещению (брендбука), которым оно должно соответствовать на момент передачи.

Во избежание споров в будущем необходимо заранее прописать в договоре порядок компенсации этих расходов арендодателя для различных сценариев прекращения аренды, например:

Досрочно/по истечении срока договора
По инициативе арендодателя/по инициативе арендатора
В зависимости от наличия вины второй стороны договора и др.

2. Длительные арендные каникулы. При таком условии можно назначить символическую ставку аренды, например, в $ 1 за весь объект в месяц. Такая ставка может устанавливаться не только на период ремонта, но и на длительный срок (год и даже более) по усмотрению сторон.

3. Арендная плата в размере процента от оборота/прибыли арендатора. Пока мы видим, что на практике арендодатели не очень готовы применять такую формулу оплаты для всех арендаторов. Но якорные уже могут рассчитывать не только на привязку арендной ставки к проценту от оборота, но и даже на привязку к проценту от прибыли.

В случае фиксации процента от прибыли в договоре важно определить ограничения по затратам для арендатора, так как в противном случае арендатор может быть косвенно заинтересован осуществлять «убыточную» деятельность. Например, путем заказа дорогостоящих консультационных услуг у аффилированных компаний.

4. Особый размер арендной платы. Ценообразование в частных арендных отношениях в принципе не регулируется законом. Это значит, что у разных арендаторов может быть отличный размер арендной платы за одинаковые по качеству площади. И даже более того: возможны ситуации, когда у помещения с лучшим расположением размер арендной платы будет меньше, чем у помещения с худшей локацией.

Но при этом арендодателю необходимо помнить про ограничения и требования антимонопольного законодательства. Например, в ряде случаев на заключение такого договора аренды на основные по площади помещения ТЦ необходимо получать согласие антимонопольного органа.

5. Прямые платежи арендодателя в пользу арендатора. Когда арендатор является центром притяжения посетителей в торговый центр, то арендодатель может платить арендатору за это.

Такую генерацию посетителей формально можно рассматривать как маркетинговую услугу для арендодателя со стороны арендатора (в этой части договор будет, по сути, договором оказания услуг).

Вознаграждение за такую услугу может быть установлено в различных формах. Например:

Единовременная выплата за факт «заезда» арендатора в торговый центр
Периодические фиксированные платежи
Периодические платежи, размер которых зависит, например, от ежемесячного числа посетителей арендатора.

При фиксации таких платежей в договоре вполне может сложиться ситуация, что арендодатель будет доплачивать арендатору за факт аренды. При этом важно помнить не только о различных вариантах юридического оформления такого вознаграждения, но и о налоговых его последствиях (как правило, это налогооблагаемый доход арендатора).