Кто должен платить за ремонт, если арендованное помещение пострадало от урагана или другого форс-мажора

Ураган, который прошел в Минске и Минском районе на прошлой неделе, снес крыши производственных помещений, были разбиты витрины магазинов. Вода затопила торговые центры, были опрокинуты рекламные билборды. Упавшие деревья повредили автомобили. Часть пострадавших объектов были арендованными. Мы выяснили, кто должен платить за ущерб в случае форс-мажора — собственник или арендодатель и как предупредить неприятные последствия, заключая договор аренды. Комментирует Алексей Король, помощник адвоката Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры».

— На практике, стороны (например, арендодатель и арендатор) зачастую включают в договор стандартную оговорку о наступлении форс-мажора (обстоятельств непреодолимой силы). Она освобождает от ответственности за частичное или полное неисполнение условий договора — на случай, если обстоятельства непреодолимой силы произошли. При этом никто не задумывается: является ли такая оговорка достаточной, решающей все практические вопросы? Работает ли она на практике?

Необходимо понимать, что, снимая ответственность со сторон, данная оговорка не решает вопроса об убытках, а именно: кто несет риск случайной гибели имущества или причинения иного ущерба?

Хотелось бы обратить внимание на некоторые вопросы, возникающие между арендатором и арендодателем в случае, если причинен вред арендуемому имуществу, вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

На что обратить внимание, составляя договор

Ст. 212 Гражданского кодекса (далее — ГК) говорит о том, что риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено договором или законодательством.

Таким образом, диспозитивность нормы (право сторон договориться о варианте поведения по своему усмотрению, — прим. «Про бизнес.») позволяет сторонам самим, в договоре, установить правило распределения рисков.

Но по нашему опыту, стороны, заключая договор, не определяют «иное» — условия, кто именно несет риски и ответственность в случае наступления форс-мажора.

И в случае, например, затопления помещения или повреждения коммуникаций из-за погодных условий, убытки возникают именно у арендодателя. Как собственника имущества, которое находилось в помещении.

Что требовать арендатору, если ответственность за последствия форс-мажора лежит на собственнике

В случае, если после наступления обстоятельств непреодолимой силы причинен ущерб арендуемому имуществу, и ответственность за это лежит на собственнике, арендатор имеет право:

1. Требовать в судебном порядке расторжения договора. Причина: имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находится в непригодном для использования состоянии (п. 4 ст. 591 ГК).

2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК).

3. Приостановить арендную плату, если объект аренды находится в состоянии, не пригодном для использования (п. 2 ст. 309 ГК).

Первые действия арендатора, если причинен ущерб имуществу в силу обстоятельств непреодолимой силы

Во-первых, принять меры, направленные на минимизацию последствий форс-мажора. Конечно же, важно реагировать оперативно и начинать такие действия самому. Не дожидаясь реакции и действий собственника.

Во-вторых, необходимо уведомить собственника арендуемого имущества о наступлении форс-мажора и о последствиях, причиненном ущербе и т.д.

В-третьих, необходимо произвести осмотр арендуемого имущества, чтобы определить «масштаб бедствия». Осмотр осуществляется:

1. В присутствии представителя собственника.

2. По результатам составляется двусторонний акт осмотра. Он подписывается как представителем арендатора, так и представителем собственника. Двусторонний акт будет весьма весомым доказательством на случай возможного судебного разбирательства.

Если по каким-либо причинам собственник откажется участвовать в осмотре (например, речь идет о недвижимом имуществе) осмотр необходимо провести в присутствии представителя товарищества собственников или иного незаинтересованного лица.

В акте же указывается о том, что собственник был извещен о необходимости произвести осмотр. К акту прилагаются документы, которые подтверждают факт уведомления.

После всех этих действий собственнику направляются требования об устранении недостатков.

Хотите мгновенно получать уведомления о новых материалах и событиях «Про бизнес.»? Подписывайтесь на наш канал в Telegram! https://t.me/probusiness_io