Как собственникам обслуживать торговые и бизнес-центры, чтобы избежать конфликтов друг с другом

Из-за чего среди собственников офисных и торговых помещений могут возникать конфликты по обслуживанию зданий, в которых они владеют недвижимостью. И каким образом эти проблемы можно решить. Рассказывает Александр Антонов, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA.

–  Ситуация, когда у торгового или офисного центра нет единого собственника, для Беларуси знакома. Чаще всего отдельные помещения в здании принадлежат разным людям/компаниям  (порой их число доходит до 100). Если собственников у здания несколько – значит, за его содержание нужно платить пропорционально площадям, которыми владеешь.

На языке юристов это называется совместным домовладением. В общем-то, механизм призван выстроить отношения так, чтобы интересы каждого из собственников (как крупных, так и мелких) соблюдались.

Увы, на практике так происходит далеко не в каждом ТЦ или офисном центре. Как итог – собственники часто спорят по расходам на содержание общего имущества.

Как собственники оформляют отношения

Сложилась тенденция – основной собственник помещений в здании (чаще всего он же и застройщик) заключает договоры оказания услуг с остальными собственниками. Это, например:

• Техобслуживание, обеспечение электричеством, водой, теплом и т.п. непосредственно помещений собственников
• Обслуживание общего имущества: лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое оборудование и т.д.

Такая схема удобна: есть один собственник – поставщик услуг, которому проще оперативно решать все вопросы по управлению зданием.

Но, как правило, такая схема не соответствует законодательству и во многом «не прозрачна».

Из-за этого и возникают разногласия (собственник, оказывающий услуги, может распределять между остальными владельцами помещений не всегда обоснованные расходы на излишне «раздутый» штат, завышенную стоимость услуг, оказанных аффилированными компаниями и т.д.)

5 долларов за квадрат – такой суммы может достигать обслуживание, выставляемое к оплате собственниками-поставщиками услуг.Это сопоставимо со ставками аренды отдельных помещений.

Как должны оформляться отношения совместного домовладения?

Есть несколько способов:

1. Непосредственное управление. При выборе этого способа собственники могут заключить между собой договор о совместном домовладении.

И по взаимному согласию поручить управление недвижимостью одному из участников договора/нанять управляющего. Но есть барьер – этот способ может применяться, когда в здании есть не более 5 нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

2. Управление через товарищество собственников. Именно из-за ограничения на число помещений, чаще применим второй возможный способ – ТС.

Чем занимается ТС:

• Организацией обслуживания общего имущества
• Техобслуживанием помещений отдельных собственников (по их желанию), определением мест для рекламных мероприятий, координацией промо-мероприятий

Органы управления ТС по общему правилу выстроены в двухуровневую систему:

• Есть общее собрание членов
• И есть правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества (исполнительный орган)

Все ключевые решения принимают непосредственно собственники на общих собраниях. Именно они утверждают сметы расходов на содержание общего имущества, и только в этих рамках исполнительный орган (правление или председатель) заключает договоры на оказание услуг с  организациями.

У собственников есть гарантия, что они не потратят на содержание общего имущества больше средств, чем сами коллективно посчитают. Для этого, кроме органов управления, в ТС должна действовать ревизионная комиссия (ревизор).

Комиссия ежегодно проверяет финансовую деятельность и представляет результаты непосредственно собственникам – на общих собраниях.

Вместо комиссии собственники вправе привлекать аудиторские организации (аудиторов).

С чего начать создание товарищества?

Вопросы по управлению имуществом решают собственники – также на общем собрании. Созвать его может любой из владельцев недвижимости/ее управляющий/застройщик.

Общее собрание признается состоявшимся, если на нем присутствует больше 2/3 собственников, которые обладают  более 2/3 от числа голосов.

«Вес голоса» владельца прямо пропорционален площади принадлежащего ему помещения – к общей площади всех изолированных помещений.

Решение о выборе способа управления общим имуществом  принимается большинством голосов.

Если на первом собрании кворума нет, инициатор назначает новую дату его проведения. В этом случае будет уже достаточно присутствия хотя бы 3 собственников, которые обладают не менее 1/4 от всех голосов (и этим собственникам принадлежат не менее четверти от общей площади изолированных помещений в здании).

Теоретически, решить вопрос о выборе способа управления могут 3 собственника небольших помещений. И такое решение будет обязательным для всех.

Проблема, с которой могут столкнуться мелкие и средние владельцы недвижимости на этапе создания ТС – основной собственник может приходить на все собрания и блокировать своими голосами принятие решений.

Полагаю, что боязнь крупных собственников создания ТС не всегда обоснована. Посудите сами: обладая значительным числом голосов, они и при создании товарищества смогут определять основные направления работы.

А также формировать подконтрольное правление или избирать подконтрольного председателя.

Да, другим собственникам это может показаться несправедливым. Но ведь владельцы большого количества площадей несут и самые значительные расходы по содержанию общего имущества. А значит, вправе определять порядок и разумность их использования.

Как принимать решения после создания ТС?

Собственники принимают решения только на общих собраниях, которые могут проводиться как очно, так и во время письменного опроса (он используется, как правило, при значительном числе собственников).

Собрания созываются по решению правления (председателя) ТС по мере необходимости, но не реже одного раза в год. При этом инициировать проведение внеочередного общего собрания вправе:

• Правление (председатель) ТС
• Ревизионная комиссия (ревизор) ТС
• Члены ТС, обладающие менее чем 1/4 голосов от их общего количества
• Местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, администрация района)

Если функционирует правление ТС (может состоять как из собственников, так и из третьих лиц), оно проводит свои заседания не реже одного раза в месяц и созывается председателем.

Решения, принимаемые общим собранием членов товарищества, его правлением (председателем) обязательны для всех. Например, если общее собрание установило ежемесячные взносы – они уплачиваются всеми собственниками. В зависимости от вида взноса, его размер может быть как единым для всех собственников, так и определяться в зависимости от размера доли.