«Чтоб любить эти ноги, нужен белый кадиллак» – примерно в такой ситуации оказались многие белорусские девелоперы

На каких условиях девелоперы могут привлечь финансирование сегодня. Об этом на конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог» говорили Андрей Черныш, директор по консалтингу компании «Ключевые решения», и Юрий Рапацевич, руководитель инвестиционно-банковской практики «Ключевых решений».

– 80% рабочего времени застройщиков и девелоперов занимает cейчас решение вопросов: как рассчитаться с подрядчиком и банком, если уже прошли все сроки выплат.

Девелоперы и застройщики, по сравнению с другими отраслями бизнеса, привыкли жить на «длинном цикле». Он начинается с того, что надо привлечь деньги под проекты. Остальные бизнесы работают над тем, чтобы что-то продать и прожить на обороте.

Наши девелоперы и застройщики привыкли привлекать финансирование не под бизнес-модель, не под текущие деньги – а под стоимость активов. Громкие уголовные дела в отношении некоторых белорусских бизнесменов связаны именно с этим. Привлекались огромные средства под стоимость активов. И вдруг оказалось, что активы стоят не $10 млн, а $3 млн.

Сегодня мы видим по своей клиентской базе, что предприятия, которые ранее оптимизировали непрофильные активы, убрав все нерабочее с балансов; выстроили проектное управление на стройке; работали на увеличение маржи не за счет того, что конкуренция низкая, а за счет оптимизации и снижения себестоимости – сейчас строят за собственный капитал. И им достаточно только руку поднять –  банки станут в очередь, чтобы давать деньги. Потому что предоставлять финансирование сегодня особо некому.

Кто «не добежал», не выстроил бизнес-модель и процессы – у тех проблемы. Как говорится, если ты думаешь про маркетинг – значит, беда с продуктом. То же самое, если ты думаешь как привлечь деньги – значит, беда глубже.

И это в условиях, когда государство может принимать ситуативные решения. Например, Лет 10 назад у государственных ритейлеров были сложности, связанные со скидками. Бухгалтериям было трудно «проводить» их [по документам]. Но в последнее время они это распробовали. Сейчас в ГУМе, ЦУМе не протолкнуться в дни скидок. Вот куда убежала активность из наших очень красивых частных торговых центров...К чему мы это говорим? У государства есть какой-то набор ситуативных решений. Например, еще не распробовано снижение ставок по государственной недвижимости, потому что сегодня это наполняет бюджет. Но если это случится, вообще всем частным центрам несладко придется.

Поэтому прежде, чем девелоперам думать про поиск денег – нужно думать про систему организации бизнеса. Насколько она будет жизнеспособной.

Источники финансирования

Вот несколько возможностей, которые девелоперы и застройщики могут использовать для получения финансирования.

1. Кредиты белорусских банков

Белорусские банки тоже действуют ситуативно. Состояние рынка стабильное, и есть проект по постройке здания – они его кредитуют. Прошло полгода, рынок поменялся – банки ничего не дают.

Особенности работы с белорусскими банками:

• Оперативное рассмотрение пакета документов
• Наиболее высокий уровень ставок и предоставления обеспечения
• Возможность финансировать новые проекты, а также –  обращаться за рефинансированием

Сегодня белорусские банки достаточно скептически относятся к проектам в сфере недвижимости. Причины известны: довольно высокая долговая нагрузка, негативное финансовое состояние, даже при наличии ликвидного обеспечения. Общее негативное состояние на рынке недвижимости.

В ряде банков с российским капиталом, насколько мы знаем, стоит «блок»: они не предоставляют сегодня  финансирование под проекты в сфере недвижимости.  При работе с белорусскими банками мы рекомендуем четко проработать, как вы будете выходить на безубыточную деятельность. При необходимости: составить план по рефинансированию. 

Сегодня есть банки, которые готовы вводить проекты, если вы составляете концепцию возврата денежных средств, а не пишите бизнес-план. Если есть реальные, правильно сделанные просчеты и выстраивается правильный диалог.  

2. Международные финансовые институты

Занимаются долгосрочным финансированием новых, интересных проектов и рефинансированием (опционально).

Финансирование предоставляется под обеспечение. Оно должно быть ликвидным, в устойчивом финансовом состоянии, с низким уровнем долговой текущей нагрузки. Если его недостаточно, МФИ могут входить в капитал компании на период финансирования.

К чему готовиться заранее:

1. Консервативность при рассмотрении любого вопроса: длительная процедура анализа и принятия решений, структурирования сделки и пр. – до 7-9 месяцев.

2. Нужно будет трансформировать локальную и финансовую отчетность по МСФО, а также пройти аудит. Due diligence проводится по разным направлениям – финансовый, репутационный, экологический.

Работа с международными институтами показывает: если они и «войдут» в вас, они заставят поменять структуру бизнеса, сделать прозрачной деятельность.

Когда компании видят привлекательные ставки международных финансовых организаций, к ним всегда нужно добавлять:

• Стоимость работы иностранных консультантов
• Затраты на МСФО
• Стоимость времени, в течение которого появятся первые деньги

Но при этом в работе с МФИ есть и дополнительная ценность – они заставляют меняться.

Как в песне: «Чтобы любить эти ноги, нужен белый кадиллак».

Ресурсы международных финансовых институтов предоставляется на долгосрочной основе, под интересные проекты. Но чтобы их получить, нужно провести большую работу по изменениям в компании.

3. Экспортно-импортное финансирование

«ЭКСИМовские» схемы позволяют импортировать то, что приемлемо при строительстве зданий и сооружений – лифтовое оборудование, система вентиляции. Можно говорить в целом и об импорте строительных услуг.

Период согласования сделок – длительный. В стоимость включена комиссия за услуги посредников – экспортных страховых агентств. Вот несколько из них:

Период связанного финансирования может быть и 2 года, и 5 лет, и 10-15. Все зависит от страны, откуда импортируется оборудование либо услуги.

Сравнение условий кредитования

Все варианты финансирования требуют частичного участия собственных средств компании.

Безусловно, это только общие условия, рекомендации, параметры процентных ставок. В зависимости от конкретной ситуации, они разнятся.