Партнерский материал
14 июля 2021Может ли квартира в центре стать выгодным вложением? Узнали у экспертов
Цены на недвижимость за последний год существенно снизились. Но люди все равно продолжают покупать жилье, а застройщики - выходить на рынок с предложениями для разного уровня доходов. Эксперты в сфере недвижимости и архитектуры рассказали, в какое жилье сегодня есть смысл вкладывать большие деньги, если они у вас есть.
«Люди готовы покупать жилье, но только качественное»
- На рынке новостроек в Минске сейчас достаточно высокое предложение нового жилья. По данным Prometr.by, покупателям предлагается 144 дома-новостройки на разных этапах строительства. Такой объем предложения на первичном рынке на 25% превышает аналогичные показатели годичной давности и на 55% - 2019 года.
Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»
Однако при всем избытке предложения в столице есть дефицит качественных проектов. По-настоящему продуманные локации для жизни - единичны. И несмотря на то, что в целом стоимость метра за последний год снизилась во всех категориях недвижимости, цены на объекты, например, в Новой Боровой не падают и сейчас, в кризис, - за четыре года реализации проекта стоимость квадратного метра на «вторичке» здесь выросла практически вдвое.
Это говорит о том, что в Беларуси есть немало людей, которые хотят покупать не просто квадратные метры. И вариантов немного:
- Уехать в комфортабельный загородный дом
- Купить престижную «сталинку» в старом доме в центре Минска
- Искать новое качественное премиальное жилье в центре.
Тренд миграции за город у нас своеобразный. В 2020 году из-за пандемии многие брали в долгосрочную аренду загородные дома, но не покупали. В том числе это связано с тем, что за пределами Минска практически нет комфортной упорядоченной частной застройки с соответствующей инфраструктурой.
«Сталинки» - это, конечно, круто с точки зрения исторической ценности недвижимости. Но комфорт в них относительный. Средняя стоимость квадратного метра очень «несвежей» «сталинки» по итогам реальных сделок в районе ул. Захарова-Козлова в 2021 году - $ 1600. Плюс нужно вложить огромные деньги в ремонт, чтобы привести квартиру в нормальный вид. И даже в таком случае покупатель сталкивается с «уставшими» подъездами, такими же коммуникациями, не всегда приличным контингентом жителей дома.
Какой бы уютной ни была квартира, по-настоящему удобным для проживания жилье делает окружающая среда. Исторические эмоции хороши ради эмоций - комфорта жизни они не добавляют. Поэтому «сталинки» хороши для того, чтобы купить, привести в порядок - и сдать в аренду туристам или ценителям истории.
Для по-настоящему комфортной жизни объективно подходит лишь последний вариант - новостройка в центре.
Таких предложений на рынке совсем немного - в этом их преимущество.
Тогда вместе с квартирой покупатель получает качественную архитектуру, продуманный с точки зрения инфраструктуры, благоустройства и целевой аудитории интересный проект. Место для жизни определенного класса людей. В новых жилых комплексах владельцы чувствуют себя как в отдельном городе: комфортно, безопасно, рядом с людьми такого же социального статуса.
Хорошим примером качественного жилья премиум-класса в центре может стать квартал Depo, который строит «А-100 Девелопмент».
Что за квартал Depo?
Квартал Depo возводит компания «А-100 Девелопмент» совсем рядом с площадью Победы, на месте бывшего троллейбусного депо № 1. К 2025 году в центре Минска появится современный жилой комплекс бизнес-класса с магазинами, частным детским садом, пешеходной улицей и искусственным прудом.
Проектировал квартал Depo московский архитектор Сергей Скуратов. Основная идея проекта - вписать современное жилье и технологии в аутентичный облик центра Минска. Внешне здания сохранят атмосферу исторической застройки, но при этом будут соответствовать всем требованиям, предъявляемым к актуальному жилью премиум-класса.
Ожидается, что к окончанию строительства здесь будет более 20 жилых зданий высотой 5−7 этажей с более чем 500 квартирами премиум-класса. Комплекс будет стоять на стилобате, под которым разместится подземный паркинг для жилой и коммерческой части с местами для зарядки электромобилей. Вообще, весь транспорт будет вынесен за пределы квартала и под землю.
Уже идет продажа квартир в первых трех домах квартала - они будут сданы в 2022 году.
Внешне дома похожи, но внутри будут разными. В первом доме - квартиры с предчистовой отделкой: застройщик разведет все коммуникации, подготовит поверхности для дальнейшей чистовой отделки. Во втором доме - дизайнерские интерьеры в стиле «классика» или «минимализм» на выбор. Третий же - со стандартной черновой отделкой.
Пока квадратный метр в них стоит около $ 3500. Самая маленькая квартира проекта - 55-метровая (будут представлены в последующих очередях строительства), - соответственно, обойдется чуть более чем в $ 190 тысяч в эквиваленте, самая большая - пентхаус на 6 этаже площадью 226−227 метров - более чем в $ 790 тысяч.
Купить квартиру можно с помощью собственных средств, а также в рассрочку от застройщика: первоначальный взнос в таком случае составит 50% от стоимости жилья, оставшуюся сумму можно выплачивать равными долями в течение 48 месяцев.
Как оценить недвижимость для вложений?
Тремя наиболее важными факторами при оценке привлекательности недвижимости являются: местоположение, местоположение, местоположение. Эта фраза уже около 100 лет является своеобразной мантрой экспертов по недвижимости во всем мире. Как правило, речь идет о центре города.
Для примера можем рассмотреть квартал Depo. Основные преимущества:
1. Цена всегда будет расти. Даже если спрос останется стабильным, предложение будет снижаться. Плотность застройки в центральной части Минска такова, что строить больше негде. Чтобы понять это, достаточно взглянуть на карту центра столицы: в рамках первого транспортного кольца больше нет места для создания полноценного квартала, отвечающего стандартам премиум-класса - с комфортными закрытыми дворами, рекреационной зоной, подземным паркингом и при этом с хорошей транспортной доступностью. И едва ли появится в ближайшие десятилетия.
Что станет со стоимостью такого жилья, когда через несколько лет предложение упадет в несколько раз? Неизбежно пропорциональное удорожание квадратного метра.
Конечно, в центре Минска будут, вероятно, появляться отдельные здания за счет «уплотнения» существующей застройки. Но уровень комфорта в домах, насильно вжатых в старые дворики, будет оставлять желать лучшего.
Даже если эти новостройки появятся, то шансов «вырасти» рядом с кварталом Depo у них нет - негде. А это значит, что вид из окон останется неизменным.
2. Близость делового центра. Исследование, проведенное Лаурой Фернандес-Дюрэн из Universitat Politècnica de València с использованием нейросетей, показало, что цена на недвижимость и ее привлекательность значительно падает по мере удаления от делового центра города. При этом чем выше класс жилья, тем больше заметна разница.
Связано это в первую очередь с комфортом владельцев недвижимости: экономия времени на передвижение по городу, шаговая доступность основных учреждений и офисов, развитая сервисная инфраструктура. Все это является преимуществом жизни в центре.
Квартал Depo находится совсем рядом с деловым центром в районе Немиги и неподалеку от правительственных кварталов на улицах К. Маркса, Ленина, Энгельса. Да и до любой точки на проспекте Независимости - 10 минут на автомобиле.
3. Транспортная доступность. Потенциальные жители квартала Depo находятся практически в идеальных условиях: проспект Независимости - совсем рядом, 1-е транспортное кольцо - тоже. Линия метро (станция «Площадь Победы») - в шаговой доступности.
4. Развитая социальная инфраструктура. В отличие от новых районов, где, как правило, есть серьезные проблемы с инфраструктурой, в центре она уже существует: школы, детские сады построены и работают.
В шаговой доступности, например, расположены сразу две гимназии - одна с математическим уклоном, другая - с преподаванием на белорусском языке. До обеих всего 300 метров.
Центр города привлекает и своим культурным пространством. Здесь сосредоточены музеи, театры, художественные галереи и концертные залы. Цирк, филармония, оперный театр, Дворец искусства - до любого из них 10 минут пешей прогулки.
5. Экология. К счастью, центр Минска избавлен от крупных промышленных предприятий, которые могли бы создавать не самую благополучную экологическую обстановку, характерные запахи. И они, конечно, не появятся. Зато по соседству с кварталом Depo - набережная Свислочи, парк Горького и парк им. Янки Купалы. Кроме того, застройщик «А-100 Девелопмент» озеленит квартал и создаст авторское благоустройство.
«Человек покупает среду, а не просто дом»
- Люди предпочитают места, которые не являются временными. Когда человек покупает премиальную квартиру, он смотрит на место не в контексте комфорта. Ему важно, чтобы это было место, которое не изменит свой статус через 10, 20 или 50 лет.
Директор архитектурно-брендингового агентства DeVision, соучредитель девелоперской компании «Создатели», организатор форума недвижимости «Движение» (Россия)
Такая покупка - инвестиция в место. Здесь ценна не окупаемость, а сохранность. Так что все, что важно покупателю, - чтобы место не девальвировалось. Квартал Depo находится в центре Минска и в центре Восточной Европы. Оно будет таким всегда и только лучше.
Привязка к локации важна, когда речь идет о премиуме, потому что покупается в какой-то степени и дом, и все, что его окружает. Человек покупает весь вид, а не просто вид из дома или на дом. Он покупает большую среду, район и возможность быть его частью - достойной частью.
«Интегрировать историческое наследие с новым жилым кварталом - хорошая идея»
- Локация влияет и на инвестиционную привлекательность недвижимости. Я бы смотрел на это с двух точек зрения.
Партнер консалтинговой компании Civitta International, эксперт в сфере управленческого консалтинга и инвестиций, живет в Мюнхене и Минске
Во-первых, как будет меняться стоимость - а мы видим, что в кризис центр никогда не проседает, остается стабильным и даже растет, когда более отдаленные районы колеблются.
Второй критерий - это ликвидность, спрос. Квартиры в самом центре всегда ликвидны, их в любой момент можно продать, если планы меняются.
Я знаком с проектом Depo. Мы давно ждали, что кто-то начнет застраивать эту территорию. Город искал инвестора и здорово, что опытная местная компания «А-100 Девелопмент» взялась за проект. Идея интегрировать историческое наследие, немного индастриал, с новым жилым кварталом, офисными элементами, где была бы определенная инфраструктура, возможность жить и работать, кажется мне очень хорошей. Это путь редевелопмента, по которому успешно шли другие города в регионе, такие как Киев, Санкт-Петербург, Варшава.
В какой-то степени квартал Depo можно сравнить с районом Prenzlauer Berg в Берлине, где часть промышленных объектов, бывшая трансформаторная станция, транспортные инфраструктурные объекты были перестроены в смесь жилья, офисов и культурных заведений. Сегодня там живут молодые специалисты и состоятельные семьи. Здесь сформировался культурный центр, проводится фэшн-шоу, район привлекает туристов.
Партнер проекта: